Публикую текстовую версию записки от 15.01.2026 г. Посмотреть видеоверсию можно здесь:
ВНИМАНИЕ!!!!
В видеоверсии есть ссылка на реквизиты судебного акта, а также мои комментарии к этому делу.
Гражданином была приобретена двухуровневая квартира в многоквартирном доме. Через некоторое время, он начал проводить в ней строительные работы. В результате этих работ, квартира была разделена на две. Также был произведен демонтаж элементов системы отопления, перенос сантехнического оборудования с отступлением от проектных решений, разработанных застройщиком. Кроме того, площадь квартиры была увеличена за счет площади балконов. Сама площадь балконной плиты была изменена за счет демонтажа лестниц между уровнями квартиры, заделки (заливки) технологического отверстия в плите между этажами. Также были демонтированы стены до уровня пола. В результате была изменена конфигурация стен фасада МКД.
Фактическая площадь квартиры была увеличена со 165 кв.м. до 201,5 кв.м.
Товарищество собственников недвижимости, осуществлявшее управление МКД, а также один из собственников помещений в МКД обратились с иском о возложении на ответчика обязанности привести жилое помещение в первоначальное состояние. Ответчик обратился со встречным иском о сохранении квартиры в реконструированном, переустроенном и перепланированном виде, признании квартир изолированными.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначального иска и удовлетворил встречный иск.
При этом по делу была проведена экспертиза, которая установила, что ответчиком произведена реконструкция с элементами переустройства и перепланировки. Исследуемые автономные на момент натурного осмотра квартиры были образованы из изначального объема двухуровневой квартиры, расположенной в уровнях 15-го и 16-го этажей в МКД.
Исследуемые квартиры в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде соответствуют действующим нормам и правилам: пожарной безопасности, общестроительным, санитарным, градостроительным, применяемым в данном случае к планировочным, конструктивным и инженерно-техническим решениям объекта при реконструкции, переустройстве и перепланировке. Квартиры в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде являются конструктивно надежными (механически безопасными), гигиенически и пожаробезопасными, прямой угрозы жизни и здоровью граждан не создают.
Кроме того, в заключении экспертизы указано, что в материалах дела отсутствует полученное в установленном порядке согласие всех сособственников МКД на проведение в квартирах работ по реконструкции путем присоединения к каждой из указанных квартир изначально холодных помещений балконов, устройства ограждающих фасадных конструкций (что формирует новый облик фасада здания многоквартирного дома) с их утеплением и подключения образованной таким образом дополнительной жилой площади к общедомовой системе отопления. Планировка исследуемых квартир, в том числе лоджий и балконов, не соответствует изначальной технической документации и проектной документации на многоквартирный дом по адресу.
Также эксперт отметил, что в результате произведенных работ в жилом помещении были изменены (затронуты) следующие конструктивные элементы, инженерные системы и общедомовое имущество многоквартирного дома: фасад здания (внешний облик) многоквартирного дома - выполнено остекление лоджий, демонтирована часть фасадной самонесущей стены, что относится к общедомовому имуществу; инженерные системы многоквартирного дома (вентиляция, отопление, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение), что направлено на обеспечение автономности образованных жилых помещений (квартир), ранее (до реконструкции) составлявших единое целое.
Из заключения экспертизы следует, что изменений магистральных трубопроводов, стояков инженерно-технического оснащения всего здания многоквартирного дома, что относится к общедомовому имуществу согласно ст. 36 ЖК РФ, не выявлено. Общедомовое имущество в результате произведенных работ не пострадало (не деформировалось), так как все строительные конструкции в габаритах исследования находятся в работоспособном техническом состоянии, дефектов и деформаций, снижающих несущую способность всего здания многоквартирного дома, не выявлено. Все инженерные сети в габаритах исследования находятся в работоспособном техническом состоянии, дефектов и повреждений инженерно-технических систем, влияющих на работоспособность инженерного благоустройства всего здания многоквартирного дома, не выявлено. При этом работоспособность системы отопления в исследуемых квартирах, а также возможность ее негативного влияния после внесенных изменений на работу всей системы отопления здания многоквартирного дома оценить не представляется возможным, так как на момент осмотра данная система не смонтирована в полном объеме, экспертный осмотр проводился после окончания отопительного сезона.
На основании изложенного, суд указал, что перепланировка, переустройство и реконструкция квартир согласованы с органом местного самоуправления, произведены в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, квартиры соответствуют градостроительным, строительным нормам и требованиям пожарной безопасности, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц. В ходе рассмотрения дела судом не установлено нарушений прав и законных интересов собственников помещений в МКД.
Суд апелляционной инстанции удовлетворил первоначальный иск и отказал в удовлетворении встречного иска. При этом было указано следующее.
Ответчик, в нарушение действующего законодательства самовольно произвел реконструкцию, перепланировку и переустройство жилого помещения, в результате чего произошло уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме. Поскольку согласия собственников помещений в данном многоквартирном доме на уменьшение общедомового имущества получено не было, ответчик должен привести спорные объекты в первоначальное состояние.
Суд кассационной инстанции поддержал решение суда первой инстанции. При этом было указано следующее.
Реконструкция жилого помещения произведена в пределах его границ без присоединения общего имущества многоквартирного жилого дома, в связи с чем согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме не требовалось.
Также было отмечено, что суд апелляционной инстанции в судебном постановлении не указал, какие конкретно места общего пользования присоединены к реконструированному жилому помещению, а также не учел, что собственником квартиры предпринимались действия по легализации реконструированного жилого помещения.
Верховный Суд РФ, рассмотрев дело, указал следующее.
Ответчик проводил работы по перепланировке и (или) переустройству квартиры на основании распоряжения районной администрации, в соответствии с проектной документацией, согласованной архитектором района. При этом решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки указанной квартиры администрацией не принималось.
В соответствии с действующим законодательством, собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения МКД, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование МКД, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в МКД, а также земельный участок. В состав общего имущества включаются в том числе помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом МКД, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции МКД, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Таким образом, в силу вышеуказанных норм права несущие стены, балконные и иные плиты, ограждающие несущие конструкции, а также ограждающие ненесущие конструкции МКД, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения, входят в состав общего имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества МКД, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений.
Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома или уменьшение общего имущества. Надлежащим подтверждением согласия всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Ответчиком была демонтирована часть фасадной самонесущей стены, что относится к общедомовому имуществу, произведено объединение утепленных помещений балконов с помещениями жилых комнат и кухонь. В связи с этим судом апелляционной инстанции установлены обстоятельства уменьшения общего имущества многоквартирного дома в результате выполненных работ в квартире.
Проведение реконструкции, перепланировки и переустройства жилого помещения, влекущих уменьшение общего имущества возможно только при наличии согласия всех собственников помещений МКД, что не было учтено кассационным судом общей юрисдикции.
В данном случае кассационный суд общей юрисдикции поддержал оценку доказательств суда первой инстанции, не указав при этом, в чем заключаются нарушения норм об оценке доказательств со стороны суда апелляционной инстанции. Между тем иная, отличная от произведенной судом первой инстанции, оценка доказательств судом апелляционной инстанции, сама по себе основанием для отмены апелляционного определения кассационным судом общей юрисдикции не является.
Кроме того, кассационный суд общей юрисдикции не учел, что в случае, если нижестоящим судом не были установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, кассационный суд общей юрисдикции обязан направить дело на новое рассмотрение в нижестоящий суд (первой или апелляционной инстанции), к полномочиям которых отнесено установление указанных обстоятельств.
Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов, является реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство.
Удовлетворяя встречный иск о сохранении квартиры в реконструированном, переустроенном и перепланированном виде, суд первой инстанции сослался на то, что увеличение площади квартиры было согласовано с районной администрацией и архитектором района. Вместе с тем судом апелляционной инстанции установлено, что реконструкция квартиры произведена в отсутствие разрешительной документации, что подтверждается ответом администрации.
Кассационный суд общей юрисдикции, проверяя законность апелляционного определения суда апелляционной инстанции, данным обстоятельствам правовой оценки не дал и не указал, в чем состоит ошибочность приведенных выше выводов суда апелляционной инстанции.
На основании изложенного, определение кассационного суда общей юрисдикции было отменено и дело направлено на новое рассмотрение в этот суд.
Другие записки по жилищным спорам можно посмотреть ЗДЕСЬ
Чтобы не пропустить новости рекомендую подписаться на:
группу ВКонтакте по жилищным спорам ЗДЕСЬ
мою страницу ВКонтакте: https://vk.com/nenashev
телеграмм канал Записки Путёвого Юриста
Канал в мессенджере MAX: https://max.ru/courtlawyers