Когда Алексей написал мне: «Марина, мы всё выбрали, завтра вносим задаток», — я уже знала, что сейчас начинается самая опасная стадия любой сделки с недвижимостью: момент, когда решение принято эмоционально, а юридически еще ничего не проверено.
Я попросила всего сутки на паузу. И за эти сутки мы прошли через пять ситуаций, каждая из которых могла закончиться потерей денег, годами судебных споров и очень неприятным опытом в чужой стране.
Ниже — эта история по шагам. Не как теория, а как то, что на практике происходит с реальными покупателями.
Ловушка первая. Когда объект есть физически, а юридически обременен долгами
Первый объект выглядел привлекательно: хорошее расположение, аккуратный комплекс, цена ниже рынка. Продавец торопился и говорил, что «есть другие покупатели».
Мы подняли кадастровую выписку — обычная формальная процедура — и увидели отметку Haciz: арест по старым банковским долгам.
В Турции арест «привязан» не к человеку, а к объекту. Это значит, что при покупке вы приобретаете не только квартиру, но и ее юридическую историю — вместе со всеми долгами и ограничениями.
Если бы Алексей внёс задаток, а тем более перевёл основную сумму, он оказался бы в ситуации, где формально владеет объектом, но обязан разбираться с чужими долгами или годами судиться с банком. Поэтому мы остановили эту сделку сразу.
Ловушка вторая. Когда здание стоит, а юридически его ещё нет
Второй вариант был ещё привлекательнее: новое здание, красивый холл, люди живут, лифты работают, территория ухожена. Но у здания не было Iskan — официального ввода в эксплуатацию.
Для покупателя это означает повышенные коммунальные тарифы, сложности при перепродаже и риск того, что если застройщик не выполнит требования муниципалитета, объект может годами оставаться в юридической «серой зоне».
Менеджер уверял, что это формальность и всё оформят «потом». Но практика показывает: иногда это «потом» не наступает вовсе.
Ловушка третья. Когда представитель есть, а полномочий уже нет
Третий объект продавался по доверенности — собственник за границей, представитель на месте. Мы проверили доверенность на дату подготовки сделки и увидели, что она была отозвана месяц назад.
Если бы деньги были переведены, юридически считалось бы, что Алексей ничего не купил — а деньги уже ушли бы. Вернуть их можно было бы только через суд и далеко не всегда полностью.
Ловушка четвёртая. Когда предлагают «сэкономить», а на самом деле предлагают риск
Продавец следующего объекта предложил занизить цену в Tapu, чтобы снизить налог. Я объяснила Алексею простую вещь: в суде имеет значение только то, что указано официально. Если вы заплатили 500 тысяч, а в документах указали 300 — юридически вы заплатили 300. Остальные деньги для закона не существуют. В случае спора вы сможете требовать только «бумажную» сумму.
Ловушка пятая. Когда вы покупаете одно, а оформляют другое
Алексею показали квартиру с видом на море. В договоре же был указан другой блок и другой номер квартиры.
Для неподготовленного глаза — это незаметно. Для кадастра — это другой объект: другой этаж, другой вид, другая стоимость и другая ликвидность.
Мы сверили планы и номера — и выяснили, что юридически продавался совсем не тот объект, который показывали.
Что стало понятно за эти сутки
В Турции юридическую силу имеют не договорённости сторон и не устные заверения, а только официальные данные и зарегистрированные статусы объекта.
Решающее значение имеют:
- сведения, внесённые в Tapu (реестр прав собственности),
- наличие или отсутствие обременений и ограничений (ипотека, Haciz, запреты на распоряжение),
- наличие действующего Iskan как подтверждения законного ввода здания в эксплуатацию,
- действительность и объём полномочий продавца или его представителя на дату сделки,
- соответствие приобретаемого объекта данным кадастра и утверждённому проекту.
Именно эти элементы определяют юридическую чистоту объекта и допустимость сделки.
Риелтор представляет интересы продажи. Юрист представляет интересы покупателя и его правовой защиты. Это разные функции и разные зоны ответственности.
Ключевая ошибка на турецком рынке недвижимости — совершать оплату или принимать на себя обязательства до проведения полной юридической проверки объекта и сторон сделки.
Турецкое право формализовано и последовательно. Оно защищает того, кто действует в его рамках и опирается на зарегистрированные данные и процедуры.
Доверие, устные договорённости и «рыночная практика» не имеют самостоятельной юридической силы и не защищают в случае спора.
📩 Если вы планируете покупку недвижимости в Турции, вы можете записаться на предварительную юридическую консультацию
Мы проверим объект до внесения задатка, оценим юридические риски, статус недвижимости и сторон сделки, и при необходимости предложим безопасную правовую модель оформления и расчетов.
👉 В моём телеграмм канале я регулярно публикую разборы реальных кейсов, практику применения турецкого законодательства и изменения, которые важно учитывать собственникам, инвесторам и покупателям.
#недвижимостьвтурции #покупканедвижимости #юристтурция #правонедвижимости #инвестициивтурции #адвокатмаринаакайдын #турецкоеправо #стамбул #анталия