Чем эффективный капитал отличается от неэффективного
Я получила такой комментарий под одним из рилсов. На первый взгляд кажется, что кейс удачный: квартиры выросли в цене, всё сдается, «какой я не бедненький». Но если посмотреть на ситуацию как на капитал, а не просто на объекты, картинка меняется.
Эффективный капитал — это когда:
— у вас есть стратегия: вы понимаете, зачем вам каждый актив и какую задачу он решает;
— вы управляете денежными потоками, а не просто «держите» объекты;
— вы считаете доходность капитала, а не радуетесь только росту цены одного актива;
— ваш капитал даёт вам рост дохода и больше свободы, а не только цифру в объявлениях.
Смотрим на цифры.
Покупка квартир: 4 500 000
Личные деньги: 450 000
Расходы на обслуживание кредита: 30 000 в месяц (с учётом страховок, налогов и т.д.)
Чистый денежный поток (до налогов): 75 000 в месяц.
Если посчитать, то в этих активах собственных денег уже 10 500 000, а денежный поток — около 900 000 в год (если квартиры всегда сдаются и нет дополнительных расходов). Это даёт примерно 8,57% годовых.
Почему это неэффективная работа капитала?
— Доходность не опережает инфляцию, значит, капитал по сути обесценивается.
— Капитал «заморожен» в активах, нет ликвидности — управлять денежными потоками почти невозможно.
— В случае простоя или проблем с арендатором все расходы идут из вашего кармана, а это прямой риск снижения уровня жизни.
Этот кейс — отличный пример того, как можно выглядеть успешным на бумаге и одновременно остановить рост капитала: деньги заняты, но не дают ни достаточного потока, ни свободы, ни безопасности.
