Перед подписанием договора убедитесь, что вы правильно рассчитали ипотеку и все расходы.
👉 «Ипотека и реальные расходы при покупке новостройки»
Покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ) — серьёзный финансовый шаг. Сам договор защищает дольщика, но только если его внимательно прочитать и понять. Ниже — расширенный разбор ключевых пунктов, на которые стоит обратить внимание, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
🔹 Что обязательно должно быть в ДДУ
Чётко зафиксированная цена
В договоре должна быть указана окончательная стоимость квартиры. Формулировки вроде «ориентировочная цена» или «может быть изменена» — тревожный сигнал. Допустимы только чётко прописанные и ограниченные законом случаи перерасчёта (например, при изменении площади по результатам обмеров БТИ).
Сроки передачи квартиры
Важно наличие конкретной даты (или периода с точными границами), когда застройщик обязан передать квартиру. Фразы «после ввода дома в эксплуатацию» без сроков не защищают дольщика и усложняют взыскание неустойки при задержке.
Эскроу-счёт
В договоре должно быть прямо указано, что оплата производится через эскроу-счёт. Это означает, что деньги хранятся в банке и застройщик получит их только после выполнения обязательств — ввода дома в эксплуатацию.
Гарантийные обязательства
По закону гарантия на квартиру составляет:
- не менее 5 лет на конструктивные элементы дома;
- не менее 2 лет на инженерные системы и отделку (если она включена).
Эти сроки должны быть отражены в договоре без сокращений и двусмысленных формулировок.
Ответственность застройщика
В ДДУ должна быть прописана ответственность за:
- нарушение сроков передачи;
- недостатки квартиры;
- неисполнение иных обязательств.
Обратите внимание, чтобы неустойка считалась по закону, а не по заниженной внутренней формуле застройщика.
🚨 Опасные пункты, которые требуют особого внимания
Одностороннее изменение цены
Если застройщик оставляет за собой право менять цену без вашего согласия — это повод отказаться от сделки или требовать правок.
Размытые сроки сдачи
Формулировки «ориентировочно», «планируемый срок», «в течение разумного времени» юридически слабы и играют против покупателя.
Отсутствие лимита доплаты за метраж
Доплата за увеличение площади допустима, но в договоре должен быть чёткий предел (например, не более 1–2 м²). Без лимита вы рискуете получить счёт на значительную сумму.
Дополнительные соглашения “по умолчанию”
Иногда в ДДУ есть пункт, по которому застройщик может менять условия через допсоглашения. Это потенциально опасно — любые изменения должны подписываться только с вашего согласия.
📝 Правильная процедура подписания ДДУ
- Получить проект ДДУ заранее
Не соглашайтесь подписывать договор «на месте». У вас должно быть время спокойно его изучить. - Проверить договор с юристом
Специалист по недвижимости увидит риски, которые сложно заметить без опыта, и подскажет, что можно и нужно исправить. - Зарегистрировать ДДУ в Росреестр
Только после государственной регистрации договор считается заключённым, а вы — официальным дольщиком. - Оплачивать покупку только через эскроу-счёт
Никаких переводов напрямую застройщику, наличных или «временных схем».
🔻 Совет
Корректный ДДУ — это не тот, который «выглядит стандартно», а тот, который понятен, конкретен и не допускает двойного толкования. Если пункт кажется неясным — значит, он потенциально опасен.
Если остались вопросы по теме статьи — можно написать или позвонить: +79934808353
🧭 Чтобы не запутаться во всех этапах, используйте пошаговый план покупки.
👉 Финальный материал серии: «Пошаговый план покупки новостройки в Санкт-Петербурге»