Расчёт по сделке купли-продажи недвижимости: наличный и безналичный варианты
Сегодня классические «чемоданы наличных» 💼 уже не норма (хотя в некоторых регионах ещё встречаются), им на смену пришли более безопасные и контролируемые инструменты.
1. Наличный расчёт💶💵
Ранее наличный расчёт подразумевал передачу крупной суммы непосредственно на сделке, однако, сегодня такой способ используется редко и зачастую ассоциируется с определёнными рисками:
- возможность получения фальшивых купюр;
- риск потери денег или встречи с мошенниками;
- отсутствие гарантий выполнения условий сделки со стороны другой стороны.
Тем не менее, некоторые регионы до сих пор практикуют такой способ расчёта.
Более безопасным вариантом наличного расчёта считается аренда банковской ячейки. В этом случае:
- стороны арендуют ячейку и заключают с банком трёхсторонний договор, где прописаны условия доступа к сейфу;
- покупатель помещает деньги в ячейку;
- после регистрации сделки в Росреестре продавец получает доступ к ячейке и забирает деньги.
Преимущества такого способа:
- сохранность денег до момента выполнения условий сделки;
- защита средств банком.
Недостатки: минусы и особенности
- Стоимость аренды.
Аренда ячейки — удовольствие не из дешёвых.
В Сбере, например, цена начиналась от ~8500 руб. и зависела:
- от размера ячейки;
- региона.
2. Юридическая формальность, но не гарантия законности самой сделки:
✔️Банк не проверяет «чистоту» объекта и риски самой сделки (впрочем, как и при любом расчете), он лишь предоставляет ячейку и фиксирует условия доступа,
✔️Наличные – всегда риск:
- пересчёт, подделка купюр (для дополнительной защиты можно заказать услугу ответственного хранения, при которой банк проверит купюры на подлинность и составит опись)
- необходимость потом легализовать деньги (для продавца — подтверждать источник средств при крупных дальнейших операциях).
✔️ Используется всё реже.
Сейчас это чаще инструмент:
- когда стороны по тем или иным причинам не хотят безналичный расчёт;
- когда происходит занижение стоимости объекта в договоре (легальный и налоговый вопросы — это тема отдельной статьи);
- в регионах, где «так принято» и к этому исторически привыкли.
2. Безналичные расчёты💳
Среди безналичных способов расчётов выделяют несколько популярных методов:
✅Аккредитив
Аккредитив — это безналичная форма расчёта, при которой деньги передаются через банк как посредника. Банк гарантирует выполнение условий сделки.
Как работает аккредитив:
- покупатель обращается в банк с заявлением на открытие аккредитива, где указываются условия перевода средств;
- банк открывает специальный счёт, и покупатель переводит на него сумму оплаты;
- после регистрации сделки продавец направляет в банк подтверждающие документы (например, выписку из ЕГРН);
- если условия выполнены, банк переводит деньги продавцу.
Преимущества:
- гарантия выполнения условий сделки;
- возврат средств покупателю в случае срыва сделки.
Недостатков в принципе нет, если что,
проверка документов может занимать от 3 до 5 рабочих дней, при этом не учитываются длительные праздничные дни, как в этом году!
Аккредитив часто используют при:
- купли - продажи недвижимости;
- договоров участия в долевом строительстве;
- сделок по переуступке прав требования.
✅Сервис безопасных расчётов (СБР)
Сервис безопасных расчётов — это инструмент для безналичного перевода денег между покупателем и продавцом, где банк:
- блокирует сумму сделки на специальном счёте;
- отслеживает выполнение условий сделки (как правило, через Росреестр, Госуслуги и др.);
- перечисляет деньги продавцу только при успешной регистрации перехода права.
Фактически это «родственник» аккредитива, но в более «цифровом» формате.
Как работает СБР:
1. Покупатель и продавец выбирают СБР как способ расчёта.
2. В банке или онлайн оформляется соглашение об использовании сервиса:
- описываются условия перечисления денег продавцу;
- указываются сроки, объект, стороны.
3. Покупатель перечисляет деньги в СБР:
- средства попадают на специальный счёт (обычно счёт эскроу либо специальный счёт безопасных расчётов, зависит от продукта конкретного банка).
4. Стороны подписывают ДКП и подают
документы на регистрацию (часто в электронном виде).
5. Сервис автоматически отслеживает результат регистрации через:
- Росреестр,
- Госуслуги,
- другие подключенные системы банка.
6. Если всё прошло успешно и право собственности перешло к покупателю:
- деньги перечисляются продавцу;
- стороны получают уведомления и платёжные документы.
7. Если регистрация не состоялась:
- деньги возвращаются покупателю (по условиям СБР).
Когда чаще стороны выбирают СБР
✅Ипотечные сделки:
- банки активно продвигают СБР как часть ипотечного продукта;
- удобно, когда одновременно проходят несколько платежей (ипотека + собственные средства).
✅Электронная регистрация:
- когда сделка оформляется дистанционно, без посещения МФЦ/Росреестра;
- СБР в таких случаях встраивается в общий цифровой процесс сделки.
Стоимость:
в Сбере использование СБР стоит около 3400 руб., при этом нужно учитывать, что сервис входит в пакет определенных услуг. Точные тарифы нужно всегда уточнять в самом банке: они могут меняться, зависеть от суммы, наличия ипотеки, пакета услуг и т.д.
Преимущества СБР
✔️Удобство и автоматизация:
- часто всё делается онлайн, без бумажной беготни.
✔️Высокий уровень безопасности:
- деньги не «гуляют», а защищены на специальном счёте до регистрации права.
✔️Прозрачность и документальное подтверждение:
- есть уведомления и платёжные поручения для обеих сторон.
✔️Хорошо подходит для ипотеки и электронных сделок:
- связывает воедино банк, Росреестр и сервисы госуслуг.
Недостатки: минусы и ограничения
- Не все банки предоставляют СБР в одинаковом виде, условия и функционал могут отличаться.
- Нужна цифровая грамотность: часть процедур проходит в онлайн-сервисах.
- Как и в случае аккредитива, банк не гарантирует юридическую «чистоту» объекта — он лишь контролирует факт регистрации.
Какой способ выбрать?
Зависит от ситуации, но в общих чертах:
✔️Если вы хотите максимально современный и удобный безналичный расчёт,
особенно при ипотеке или электронной регистрации —
чаще всего выбирают СБР или аккредитив (часто эти продукты по сути очень похожи, вопрос в деталях конкретного банка).
✔️Если принципиально важны наличные, но вы не хотите передавать деньги «из рук в руки» напрямую —
уместна банковская ячейка с чётко прописанными условиями доступа.
✔️Если сделка стандартная, без особых нестандартных условий,
участники хотят надёжности и прозрачности — аккредитив часто оказывается оптимальным вариантом по соотношению цена/надёжность/понятность.
Заключение
Каждый способ расчёта имеет свои преимущества и недостатки. Для обеспечения безопасности сделки рекомендуется проконсультироваться с юристом или риелтором, который поможет выбрать оптимальный вариант с учётом конкретной ситуации.