Ситуация на рынке недвижимости остается не простой. Застройщики продолжают возводить дома, которые из-за спада в экономике и неподъемной ипотеки продаются сложно. Однако, вопреки рыночной логике, цены на квартиры в Ростове продолжают расти.
Как изменится стоимость жилья в 2026 году, какие программы рассрочек предлагают строители Ростова, сколько должны зарабатывать ростовчане, чтобы позволить себе покупку квартиры, и когда ее лучше покупать — выяснял корреспондент RostovGazeta.
Почему растут цены на квартиры
Эксперты единогласно говорят о стагнации в сегментах как первичного, так и вторичного жилья. В январе–октябре 2025 года объем ввода жилья в России снизился на 4,6% в годовом выражении — до 83,6 млн кв. м, сообщает Росстат. Минстрой по итогам этого года ждет ввода жилья в объеме не менее 103 млн кв. м, что будет на 4,5% ниже уровня 2024 года.
Однако отставание незначительное. Это неудивительно, поскольку цикл строительства современного многоквартирного жилого дома — 3-4 года и дольше.
Дома, сдающиеся в эксплуатацию сейчас, закладывались еще в эпоху относительно низких ипотечных ставок и менее дорогих банковских кредитов для девелоперов. Соответственно, эти объекты в любом случае будут построены и сданы, чтобы девелоперы, как минимум, добрались до эскроу-счетов тех дольщиков, которые успели взять ипотечные кредиты на хороших условиях.
А дальше застройщикам придется «отбивать» первичные заемные средства банков и дополнительные расходы из-за подорожания материалов, техники и рабочей силы в ходе строительства за счет продажи «свободных» квартир. Это и есть основная причина роста цен на рынке первичной жилой недвижимости.
Не ЖК, а дома-призраки: Ростовская область стала лидером по числу бесхозных квартир
Покупатели с «живыми деньгами»
Вторая причина связана с тем, что из-за дорогой ипотеки не у дел оказались покупатели «первички» с невысокими доходами.
Сегодня основная категория покупателей жилья, не считая льготных ипотечников, — люди с «живыми деньгами», которые улучшают жилищные условия, продавая предыдущую квартиру и добавляя недостающую сумму из накоплений или других некредитных средств.
Но ориентация этих людей на жилье выше классом, чем у них было, провоцирует девелоперов строить более дорогие дома в ущерб эконом-сегменту. Например, монолитно-кирпичные, а не панельные.
Спрос на готовые квартиры в Ростове
Неудивительно, что доля новых проектов эконом-класса на рынке недвижимости достигла минимальных 22%. В Москве эконом-класс исчезает в принципе, особенно внутри МКАД. Аналогичная ситуация складывается и в других крупных городах.
Однако в Ростовской области такая тенденция пока не наблюдается. Скорее даже наоборот. Наибольший спрос покупателей направлен на квартиры — «малышки». При этом все больше клиентов, по словам риелторов, действительно идут с «живыми деньгами».
«У нас нет единой картины покупателей с „живыми деньгами“. Люди покупают любое жилье, отталкиваясь от своих хотелок и исходя из своего бюджета. Нередко такие покупатели приобретают и „хрущевки“, — уточняет риелтор Елена Загоренко.
„С „живыми деньгами“ идут те люди, которые, в основном, покупают готовое жилье — с ремонтом, с мебелью, чтобы сразу въехать и жить. Они или улучшают свои жилищные условия, или же приобретают квартиры в качестве инвестиций — сдавать и зарабатывать», — добавляет риелтор Юлианна Смолякова.
Рост спроса на однокомнатное жилье в Ростове привел к появлению квартир «малышек»
Застройщики привлекают рассрочками
Возникает очевидный вопрос: если жилье постоянно дорожает и ипотека дешевле не становится (или совсем чуть-чуть), то как застройщики находят дольщиков для новых проектов? Ответ прост: за этим стоят всевозможные схемы рассрочки, которыми застройщики привлекают покупателей. Так, в начале 2025 года доля первичных квартир, которые приобретались в рассрочку, составляла 40-50%.
Ростовские риелторы объясняют, что предложения рассрочки от застройщиков очень удобны. Например, если женщина ожидает появление ребенка весной. Сейчас, в Новый год, под семейную ипотеку она не может приобрести жилье — не подходит под условия. Но может сделать первоначальный взнос, внести раз в квартал оплату, а когда появится ребенок — перейти на семейную ипотеку.
Привлекательны программы рассрочки застройщиков и для тех, у кого есть деньги.
«Допустим, есть у человека 6 миллионов рублей. Из них он вносит 1,5 миллиона на первоначальный взнос, а остальное остается под процентами. И потом раз в квартал он вносит оплату за квартиру, а оставшаяся сумма находится на процентах и делают человеку ежемесячный доход. Пока дом достроится, условно говоря, в 2028 году, человек полностью закроет оплату на квартиру», — объясняет Елена Загоренко.
Эксперты уверены, что при стабильном финансовом положении и возможности полной своевременной оплаты взносов рассрочка на покупку жилья становится хорошим вариантом.
Покупателям квартир в Ростове приходится искать доноров
Сколько надо зарабатывать для покупки жилья в Ростове?
По словам риелтора, купить квартиру с ремонтом в Ростове в рассрочку можно и без первоначального взноса.
«Например, сейчас дом вводят в эксплуатацию, а с февраля в нем начинаются ремонты. Таким образом, уже через 2-3 месяца квартира будет готова и покупатель получит от нее ключи. Платить за нее потребуется 48-50 тысяч рублей ежемесячно», — отмечает Елена Загоренко.
Такой вариант рассрочки удобен тем, кто не готов копить средства на первоначальный взнос. Однако для получения рассрочки с ежемесячным платежом 48-50 тысяч рублей, доход ростовчанина должен быть не ниже 170 тысяч рублей в месяц.
«Условия кредитования сегодня таковы, что кредитная нагрузка должна составлять не более 30% от дохода покупателя. А 70% должно обязательно оставаться на жизнь», — подчеркивает собеседница.
Такое ужесточение условий кредитной нагрузки, по словам собеседницы, произошло не случайно. Несколько лет назад, когда люди активно скупали жилье в рамках ипотеки с господдержкой, многие не потянули кредиты.
«Подтвердить свой доход покупатели могут двумя способами — предоставив справку 2-НДФЛ или справку по форме банка», — уточняет эксперт.
А жизни хватит? Сколько лет нужно копить на квартиру в Ростовской области
Цены на вторичку тоже растут
Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в российских мегаполисах выросла на 8% достигнув 147 тыс. рублей по итогам неполного 2025 года.
Причин для столь существенного роста цен сразу несколько. По мнению старшего директора по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрия Сергиенко, вторичный рынок жилья еще больше зависит от доступности рыночных ипотечных программ по сравнению с рынком первичного жилья.
Эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов убежден, что в 2026 году цены на вторичное жилье будут повторять динамику первичного рынка за редким исключением: некоторые качественные объекты могут дорожать быстрее новостроек. Это связано с их ценовым отставанием в прошлом и повышенной зависимостью от рыночной ипотеки, поскольку льготные программы на этом рынке недоступны.
Этого не было пять лет: в Ростове зафиксировали неожиданное падение цен на «вторичку»
Когда лучше покупать квартиру?
Дальнейший рост цен на жилье ростовские риелторы связывают, в том числе, и с ключевой ставкой, считая, что чем увереннее она будет снижаться, тем интенсивнее будет расти стоимость квартир.
«Сегодня интерес покупателей к квартирам на вторичном рынке повысился. Продажи пошли активнее. Ипотечные сделки стали чаще встречаться именно по „вторичке“. Ставка падает, людям выгодно покупать готовые квартиры — можно въезжать и жить. В 2026 году мы ожидаем новый рост цен, а в 2027 году он будет еще выше», — уверена Елена Загоренко.
По словам риелтора, покупателям уже давно пора понять, что «завтра» цены на жилье не будут дешевле, чем «сегодня».
«Поэтому, если люди у меня спрашивают, когда лучше покупать квартиру, мой ответ — конечно же, сейчас. Ожидания, что цены на жилье снизятся — это миф. Цены на жилье не упадут и будут только расти, поскольку дорожают стройматериалы, рабочая сила и логистика, — объясняет собеседница. — Причем не нужно забывать, что, оформив ипотеку сегодня, потом можно рефинансировать ставку».
«Это — закономерность»: риелтор спрогнозировал рост цен на новостройки в Ростове
Дорогой квартал в исторической зоне Ростова?
Свободные земли под строительство жилья в крупных городах Ростовской области практически исчерпаны. Не случайно, застройщики активно осваивают пригород. В конце 2025 года в донских СМИ прошла информация о планах создания первого проекта реновации квартала в историческом центре Ростова.
«Реновация — это преобразование в новую систему. Это возрождение, улучшение состояния. Возможно, это будет реновация жилья. Но если в историческом центре построят новое жилье, то цены на него будут очень высокими. Это же центр Ростова, где много ограничений, связанных и с разрывами, и с охранной зоной памятников и так далее. Все это может привести к самым неожиданным вещам», — отмечает член общественного Совета при Министерстве культуры Ростовской области, архитектор Владимир Кирьязиев.
Плюсом к этому, как добавляет эксперт, станет обязательное наличие инфраструктурных объектов — о чем говорил донской губернатор Юрия Слюсарь.
«Здесь будет все не просто. Подробности этого заявления я нигде не увидел, а их очень хотелось бы изучить. Поэтому что за реновация планируется в исторической зоне, пока непонятно», — констатирует собеседник.
Ожидания экспертов говорят о том, что в 2026 году ситуация на рынке жилья продолжит балансировать на грани системного кризиса. По прогнозам, цены на новостройки вырастут на 13–15%. Такая динамика связана с ожидаемым ростом спроса, снижением ключевой ставки и изменением структуры предложения. При этом, как считают эксперты, количество покупок на вторичном рынке вырастет на 10–12%. Основным фактором роста должно стать дальнейшее снижение ключевой ставки — предполагается, что она будет ниже 14% во втором полугодии 2026 года.
Ранее RostovGazeta сообщала, что ростовчане массово покупают жилье на «вторичке», не опасаясь риска попасть под «схему Долиной».
«Схемой Долиной» нас не напугать: ростовчане массово скупают жилье на «вторичке»