Михаил Гущин: «Полное восстановление спроса будет возможно только при снижении ключевой ставки до уровня около 10%»

– Как известно, с 1 февраля 2026 года условия «семейной ипотеки» будут ограничены: один кредит по программе на семью, дифференцированная ставка в зависимости от количества детей, выдача кредита по региону регистрации. Последствия довольно очевидны – в первую очередь снижение спроса коснется массового сегмента новостроек, и по оценкам экспертов, может составить до 20%. Причем сложным, вероятно, станет все первое полугодие. Впрочем, девелоперы уже научились гибко реагировать на такие изменения рыночной конъюнктуры. Как минимум, существует стандартный набор инструментов с доказанной эффективностью для стимулирования спроса при необходимости: акции, рассрочки, субсидирование ипотеки. В то же время, рынок недвижимости будет поддерживать восстанавливающаяся покупательская активность по мере снижения ключевой ставки. Полагаю, этот тренд удержится: так, с июня 2025-го, когда ЦБ стал снижать ставку, интерес к новостройкам рос от месяца к месяцу. Полное же восстановление спроса будет возможно только при снижении ключевой ставки до уровня около 10%. При таких условиях размер ежемесячного платежа и итоговой переплаты по кредиту становится относительно комфортным для клиентов. Однако подобное вряд ли произойдет в первые месяцы 2026 года. Ожидаемый рост цен в течение 2026 года – на уровне инфляции, или порядка 6%. Текущий момент заметно повлиял на годовую динамику цен: причем значительный рост средней цены кв. метра произошел именно в четвертом квартале 2025 года. Так, в комфорт-классе средняя цена в декабре превысила отметку 330 тыс. рублей за кв. метр, и таким образом, рост составил +10,4% за год. В бизнес-классе средняя цена сегодня стремится уже к 550 тыс. рублей за кв. метр – рост составил +20,2% за год. Один из факторов такой ценовой динамики – заметное оживление спроса в четвертом квартале, в первую очередь в сегменте комфорт-класса. Отчасти оно традиционно для этого периода года, отчасти связано с ожиданиями изменений в программе семейной ипотеки. Количество зарегистрированных сделок в ноябре 2025 года в сравнении с ноябрем 2024 года – на 30% выше (соответственно 3,8 и 2,9 тыс. сделок). Тем не менее, в сравнении «год к году» спрос по итогам 2025-го ожидается ниже предыдущего, – ориентировочно на 15-20%. В первую очередь снижение произошло за счет массового сегмента – как более чувствительного к ипотеке. В сегментах «бизнес» и «элита» спрос по итогам ушедшего года сохранится примерно на уровне 2024-го. С точки зрения географии, развитие массового рынка идет в южном направлении. Можно ожидать, что через несколько лет почти половина (до 45%) всего предложения будет сосредоточена в Пушкинском и Колпинском районах Петербурга. Впрочем, для RBI эти локации лежат вне непосредственной сферы интересов. В наших планах, скорее, будет преобладать качественный девелопмент в центральных районах города. По спросу средняя площадь квартир в традиционной части Петербурга остается на уровне 40,3 кв. метра. При этом снижение в комфорт-классе достигло уже 40,2 кв. м (пять лет назад это были 48,4 «квадратов»). А в эконом-классе – до 34,9 кв. м (ранее – 37,3 кв. м). Доля ипотечных сделок на первичном рынке росла в течение всего года, и минувшей осенью (впервые с третьего квартала 2024-го) превысила 50%. Для сравнения, в первом квартале 2025-го этот показатель был 39%, по данным Росреестра. В то время как в октябре – 52%, в ноябре – 59%. И конечно, по-прежнему практически все сделки по ипотеке – это «семейная ипотека». Под конец года покупатели активнее начали совершать сделки на фоне новостей о предстоящих изменениях кредитных условий. До начала февраля это один из основных стимулов выхода на сделки. Ипотека остается самым популярным инструментом покупки недвижимости в комфорт-классе Интересно, что распределение первичного и вторичного рынков в общем объеме выданных ипотечных кредитов сместилось в сторону новостроек. Соотношение составило около 55% к 45% именно в пользу «первички» (в 2024-м – скорее, наоборот). В проектах комфорт-класса от RBI доля ипотечных сделок составляет выше 60%. В элитном сегменте клиенты больше ориентированы на рассрочки: до 85% сделок сегодня может проходить по данной схеме.