В массовом представлении аренда недвижимости воспринимается как простая и линейная конструкция: арендатор временно пользуется квартирой, домом или иным объектом, а арендодатель получает арендный платеж. Формально здесь действительно отсутствует факт классической продажи — право собственности не переходит, а значит аренда часто противопоставляется покупке.
Такой подход логичен, но чрезмерно упрощён. Он исходит из ситуации, когда конечный потребитель по тем или иным причинам не готов или не способен приобрести объект в собственность и потому выбирает аренду как компромиссное решение. Подобная модель на рынке существует и продолжает занимать значительную долю, однако именно она формирует иллюзию, что аренда находится вне логики продаж.
На практике рынок недвижимости развивается за счёт продаж. Именно продажи создают устойчивость, инвестиционную логику и долгосрочную экономику проектов. В этом контексте закономерно возникает вопрос: что именно продаётся в арендной модели и можно ли вообще говорить о продажах в аренде?
Формально аренда — это тоже форма продаж, но продаётся в ней не объект недвижимости. Даже инвестиционные схемы, получившие широкое распространение, где девелопер продаёт объект инвестору с последующей сдачей его в аренду, по сути лишь смещают фокус. В этих моделях конечный пользователь остаётся в логике временного потребления, а сама аренда по-прежнему не формирует самостоятельного продукта. Обе схемы во многом опираются на текущие желания и финансовые возможности потребителя, что делает рынок спекулятивным и уязвимым к изменениям конъюнктуры.
Для того чтобы арендный формат стал устойчивым и долгосрочным, в нём должен появиться полноценный объект продажи. Если арендатор не приобретает недвижимость в собственность, он всё равно должен что-то покупать. И именно этот «что-то» становится ключевым элементом девелоперской логики.
Стабильный рынок невозможен без производственной базы — без создания новой ценности, которую потребитель осознанно приобретает. В классическом девелопменте этой ценностью выступают квартиры и дома. В арендной модели таким продуктом должен становиться сервис жизни, сформированный и упакованный девелопером.
Рассмотрим, к примеру, спальный район, состоящий из индивидуальных жилых домов, в рамках которого часть застройки предназначена под аренду. Речь идёт именно о жилой аренде, а не о коммерческих или торговых площадях, где логика продаж давно встроена в арендные модели. В случае с жильём устойчивость возможна только тогда, когда арендатору предлагается не просто площадь для проживания, а комплексное жизненное решение.
Арендатор в такой модели покупает не дом и не квадратные метры. Он покупает организованный образ жизни: безопасность, сервис, удобство, инфраструктуру, среду. Это может включать консьерж-сервис, эксплуатацию и обслуживание, сценарии досуга, возможности для работы, отдыха, спорта, общения — всё то, что повышает качество повседневной жизни и снижает транзакционные издержки человека.
Именно в этот момент аренда перестаёт быть временной заменой покупке и превращается в осознанный потребительский выбор. Факт продажи возникает не на уровне недвижимости, а на уровне сервиса. Арендатор, подписывая договор, становится покупателем заранее спроектированного девелопером набора услуг и решений, обеспечивающих комфорт, безопасность и предсказуемость.
Именно по этой модели сегодня функционируют наиболее зрелые и устойчивые рынки аренды в мире. Их успех обусловлен не самим фактом аренды, а наличием полноценного продукта, который регулярно покупается конечным пользователем.
Безусловно, возможна и упрощённая схема, при которой аренда сводится исключительно к предоставлению жилой площади. Однако в долгосрочной перспективе такой подход ограничивает устойчивость бизнеса и делает его зависимым от колебаний спроса. Поэтому при формировании арендных проектов девелоперу принципиально важно заранее ответить на ключевой вопрос: что именно и за счёт какой ценности будет продаваться арендатору помимо квадратных метров.