Всем причастным к рынку аренды коммерческой недвижимости должно быть известно, что федеральные арендаторы довольно жестко ведут себя, блокируя проведение индексации полностью или сверх установленных договором пределов. Довод о том, что рыночная цена убежала далеко-далеко вперед на них не действует. Есть контракт, есть срок - придерживайтесь договоренностей.
Но на практике встречаются талантливые арендодатели, которые-таки добиваются установления рыночной цены и изменения условий договора. Давайте рассмотрим конкретный случай, в котором собственник помещения, используя небрежное отношение арендатора (магазин «Пятерочка») к договору, смог повысить цену аренды помещения практически в два раза (с 580тр до 1млн).
О чем изначально договорились стороны договора
- Срок договора установлен до июля 2026 года, впоследствии продлен до 2033 года (по инициативе арендатора).
- Цена договора на момент судебного разбирательства - 582тр (с учетом индексаций).
- Индексация с третьего года аренды и не более чем на 5%.
Как развивались события
- Первый год индексации. Арендодателем в соответствии с договором направлено уведомление о повышении постоянной части арендной платы на 5% с 15.07.2020г. Поскольку арендатор оплату арендной платы не осуществлял, претензии арендодателя не удовлетворял и оставлял без ответа, арендодатель обратился за выдачей судебного приказа в Арбитражный суд. На основании судебного приказа принято решение взыскать с арендатора задолженность по арендной плате.
- Через год история повторилась. Арендодателем направлено уведомление об индексации с 16.07.2021г. Арендатор оплату не осуществлял. Арендодатель обратился за выдачей судебного приказа в Арбитражный суд. Принято решение задолженность взыскать.
- На третий год индексации арендатор допустил просрочку и осуществил доплату только после предупреждений арендодателя о подаче заявления в суд.
- Год четвертый. Ссылаясь на то, что арендатором допускались просрочки в уплате арендной платы, арендная плата за август 2023 года была выплачена без учета индексации, а полная выплата арендной платы за август 2023 года произведена только после полученного предупреждения, арендодатель обратился с иском о расторжении договора аренды.
Итак. Налицо мы имеем ситуацию ежегодного нарушения условий договора со стороны арендатора. Чаша терпения арендодателя переполнилась. Правда, стоит отметить, что в деле существует письмо, в котором арендодатель ведет речь о несоответствии размера арендной платы рыночным ставкам. Ну и ладно - одно другому не мешает.
Что отметили суды первой и апелляционной инстанции
Установив, что в данном случае арендодателем заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с систематическим нарушением сроков внесения арендной платы, суды указали, что допущенное нарушение существенным не является, поскольку:
- задолженность на стороне арендатора на дату предъявления иска в суд отсутствовала;
- размер задолженности (индексация арендной платы на 5%) является несущественным;
- период просрочек за все время также не был значительным (от 1 до 2 месяцев в части доплаты очередной ежегодной индексации 5%);
- просрочка по оплате основной суммы арендной платы (до ее индексации арендодателем) арендатором не допускалась ни разу, арендная плата всегда вносится в полном объеме и в установленные сроки;
- допущенные нарушения (невнесение части арендной платы в установленный срок) не привели к возникновению на стороне арендодателя такого ущерба, что арендодатель в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Другими словами. Суд не посчитал допущенные арендатором нарушения основанием для расторжения договора аренды. Но наш герой на этом не остановился и дошел до «третьего уровня».
На что указала кассация
- арендодателем заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с систематическим нарушением сроков внесения арендной платы, что является существенным нарушением, поскольку в своей совокупности нарушения условий договора являются систематическими в длительный период времени – в течение 4 лет (каждый раз после правомерного изменения арендодателем размера арендной платы в соответствии с условиями договора);
- такие действия являются злоупотреблением правом;
- арендодатель вправе рассчитывать на добровольное исполнение условий договора со стороны арендатора без постоянных дополнительных трудозатрат со своей стороны.
В итоге решение было принято в пользу арендодателя, договор расторгли. И арендатор вынужден был пойти на серьезные уступки и подписать мировое соглашение на условиях собственника, иначе он просто потерял бы магазин.
Условия мирового соглашения
- Срок договора аренды сократили до июля 2030 года
- Цена договора аренды -1,05млн рублей.
- Индексация - на индекс роста потребительских цен, но не менее 10%.
Выводы
Какие выводы стоит сделать нам по итогам этой истории.
- Договор аренды хоть и «железобетонная» конструкция, но вполне себе может быть расторгнут в судебном порядке.
- При оценке существенности нарушения судом может быть оценена не только критичность самого нарушения, но и систематичность нарушений на протяжении времени. Поверьте, это очень важный вывод!
- Отсутствие нарушения на момент рассмотрения дела судом не является основанием для отказа в расторжении договора. Это тоже очень важно!
- Использование судебной процедуры расторжения договора вполне может работать как способ изменения условий договора (индексации, например).
Обязательно помните, что выводы суда по одному процессу не всегда будут аналогичны выводу суда при рассмотрении другого (хоть и аналогичного) дела. Но шанс для изменения цены (ой, для расторжения договора) существует, просто подходить к этому нужно с умом. Как это сделать я писал в статье Есть ли управа на федеральных арендаторов или как расторгнуть договор аренды с сетевиком?
А вообще старайтесь не подписывать такие контракты, которые изначально нарушают ваши интересы.
Ссылка на рассматриваемое в статье дело будет выложена в телеграм-канале.
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за помощью:
- профессионально подготовленные образцы договоров аренды нежилых помещений от 1000 рублей;
- анализ договоров аренды с выдачей конкретных рекомендаций;
- образцы договоров купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.);
- подготовка писем, уведомлений в рамках действующих договоров аренды;
- совет по аренде и продаже коммерческой недвижимости.
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством Max/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды