Закон разграничивает расходы на личное имущество и на элементы, относящиеся к общедомовому имуществу, даже если они физически находятся в квартире. За содержание таких общих элементов отвечает управляющая организация - она обязана покрывать соответствующие затраты.
В этой связи появились разъяснения Минстроя России о том, что именно считается общедомовым имуществом внутри квартиры, а что - собственностью жильца.
Граница ответственности по инженерным сетям проходит через первый запорно‑регулирующий кран на разводке внутри квартиры: всё, что расположено до этого крана, относится к общедомовому имуществу и обслуживается управляющей организацией; всё, что находится после него, - в зоне ответственности собственника. Сам этот запорный кран при этом признаётся общедомовым элементом.
Если на ответвлении отопительной трубы, ведущем к радиатору в квартире, установлен запорный/регулирующий кран, то такое отопительное приборное оборудование считается личной собственностью владельца квартиры - и за его содержание отвечает он сам. При отсутствии крана и труба, и радиатор рассматриваются как часть общего имущества многоквартирного дома и подлежат содержанию со стороны управляющей организации.
Стояк канализации вместе со всеми его составными частями, расположенными в санитарном помещении квартиры, относится к общедомовому имуществу. При этом отводы от общего стояка, к которым подключается сантехника внутри квартиры, уже считаются ответственностью собственника.
Исходя из положений Письма Минстроя (от 11.11.2025 № 31150‑ОГ/00), вы как собственник вправе требовать от управляющей организации ремонта или замены изношенных элементов, входящих в состав общедомового имущества, а также возмещения ущерба, причинённого аварией на таком имуществе.
Иногда сотрудники управляющей компании просят оплатить работу, которую они только что выполнили в вашей квартире. Законно ли это, если в квитанции на коммунальные услуги уже заложены затраты на содержание персонала и инженерных систем?
В экстренных случаях - прорыв трубы, сбой в электропроводке, протечка кровли и т. п. - жильцы обычно обращаются в свою УК и рассчитывают, что авария будет устранена за счёт общих средств и без дополнительных требований. На практике после выполненных работ сотрудники порой просят заплатить. Если с вас просят деньги за работы, которые относятся к общедомовым - фиксируйте факт вымогательства денег и жалуйтесь на управляющую компанию в Жилинсекцию.
Но бывают случаи, когда УК вправе требовать плату! Если доступ к повреждённому участку затруднён по вине жильца - например, стояк закрыт керамической облицовкой, мебелью или специально загромождён - УК имеет право выставить счёт за демонтаж и последующую восстановительную отделку. Такие работы не являются стандартным обслуживанием инженерных систем, а относятся к ремонтным и восстановительным работам по договорённости с собственником. То же касается ситуаций, когда владелец решает полностью заменить разводку в рамках капитального ремонта - УК бесплатно ликвидирует аварийную неисправность, а весь объём работ по переустройству производится за отдельную плату и по договору.
Услуги по содержанию подъездов, лестничных клеток, освещения коридоров и других общих зон также включены в плату за содержание дома. Несоответствующее качество уборки, неисправное освещение, повреждения декоративных покрытий и другие нарушения должны устраняться УК в рамках её обязанностей, с учётом санитарных, противопожарных и строительных требований.