Покупка жилья у людей преклонного возраста нередко вызывает у покупателей настороженность - и судебная практика подтверждает, что такие опасения небезосновательны. Нередки случаи, когда спустя время сделки, совершённые с участием пожилых граждан, оспариваются и признаются недействительными. Типичное основание - продавец на момент подписания договора не мог понимать значение своих действий или руководить ими из‑за возрастных изменений, болезни или иных состояний. Такой подход закреплён в статье 177 ГК РФ.
Однако ещё более проблемной для покупателя может оказаться ситуация, когда продавец внешне выглядит полностью дееспособным: молодая, здоровая, уверенная в переговорах девушка, а потом выясняется, что у нее что-то не так со здоровьем. Тем не менее и в подобных обстоятельствах суд способен признать сделку недействительной - если выяснится, что право продавца на квартиру возникло из ранее оспоримой сделки. Показательный пример рассмотрел Верховный суд РФ (дело № 5-КГ23-19-К7).
В 2020 году мужчина приобрёл квартиру по обычному договору купли‑продажи. Продавцом выступила молодая девушка, никаких признаков психических заболеваний у неё не наблюдалось, она вела переговоры спокойно и последовательно. Покупка осуществлялась с привлечением ипотеки, поэтому банк провёл стандартную проверку документов и истории объекта, оценивая риски и юридическую «чистоту» сделки.
Спустя примерно год новый собственник неожиданно получил иск, но не от молоденькой продавщицы, а от пожилой женщины. Она просила признать сделку недействительной и вернуть ей квартиру, утверждая, что жильё выбыло из её собственности помимо её воли: она никому его не передавала и намерения отчуждать не имела.
В ходе разбирательства выяснилось, что истицей является бабушка продавца. Ещё в 2017 году она оформила договор дарения и передала квартиру внучке. Вскоре после этого бабушка уехала в другой город к родственникам - по состоянию здоровья ей требовались наблюдение и лечение. Внучка после получения квартиры продолжала проживать в ней с ребёнком, оплачивала коммунальные услуги и несла расходы по содержанию жилья. В 2020 году она решила продать квартиру и заключила сделку с покупателем.
Осенью 2020 года бабушка была признана судом недееспособной из‑за прогрессирующего психического расстройства. Ей назначили опекуна - другую внучку, которая фактически осуществляла уход. Узнав о дарении и последующей продаже, опекун обратился в суд от имени подопечной.
По делу назначили психолого‑психиатрическую экспертизу. Эксперты пришли к выводу, что уже на момент подписания договора дарения (!) в 2017 году у бабушки имелось тяжёлое психическое заболевание, из‑за которого она не могла осознавать смысл совершаемых действий и принимать осознанные решения относительно имущества.
Бедный покупатель был просто в шоке от такого поворота событий. Он обжаловал решение суда. Суды апелляционной и кассационной инстанций, однако, отказали в иске бабуле и её опекуну. Суды исходили из того, что родственники знали о переходе права собственности к внучке, длительное время не возражали, а сама внучка несла расходы по квартире. Кроме того, суды усмотрели в действиях опекуна скорее интерес к будущему наследственному спору, чем реальную защиту прав пожилой женщины.
Но на этом дело не закончилось! Верховный суд РФ оценил ситуацию иначе и указал на ключевые моменты:
- оценка мотивов и добросовестности опекуна не имеет решающего значения, поскольку он не был стороной сделки дарения и не влиял на её заключение;
- экспертиза убедительно подтвердила: на момент подписания дарственной бабушка не понимала значения своих действий, следовательно, документ не выражал её действительную волю (сама она также поясняла, что уезжала временно и дарить квартиру не собиралась);
- если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, оно подлежит истребованию даже у добросовестного приобретателя (статья 302 ГК РФ).
В итоге Верховный суд поддержал требования: право собственности признали за бабушкой, а покупателя обязали вернуть квартиру.
Но на этом проблемы для покупателя не закончились. Деньги, полученные продавцом от продажи, были израсходованы несостоявшимся продавцом квартиры. Куда именно, она пояснить не смогла. Просто - потратила. Извините. Суд признал её должником, однако при её официальном доходе около 20 тысяч рублей реальное взыскание может растянуться на многие годы.
Практика показывает: вернуть средства по таким решениям нередко крайне сложно, особенно если у должника нет имущества, значимых доходов или официальных источников поступлений денег на счета. Исполнительное производство способно длиться годами и не всегда приводит к фактическому возврату денег.
Эта история демонстрирует важный вывод: при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо тщательно анализировать не только текущие документы, но и основания возникновения права собственности у продавца, а также всю цепочку сделок за последние годы.
Повышенного внимания требуют объекты, которые перешли продавцу по договору дарения от пожилого родственника - особенно если даритель жив либо умер недавно (часто риск возрастает в пределах года). Такие сделки потенциально уязвимы: прежний собственник или его опекун могут оспорить дарение, а вслед за ним - и последующую продажу.
Поэтому покупателю разумно проводить расширенную правовую проверку, привлекать специалистов по недвижимости и наследственным вопросам и оценивать риски заранее - иначе можно лишиться квартиры, а возврат уплаченных средств окажется затяжным или фактически недостижимым.