В Петербурге меняются правила комплексного развития территорий: что ждет инвесторов
С 2026 года в Санкт-Петербурге вступают в силу новые требования к комплексному развитию территорий. Андрей Кулаков объясняет, как изменятся процедуры, какие риски ждут инвесторов и почему прозрачность регламентов становится критически важной.
Фотография: Restate.ru
С 1 января 2026 года в Санкт-Петербурге официально завершилась «заморозка» закона о комплексном развитии территорий (КРТ) жилой застройки. Одновременно вступили в силу поправки, касающиеся оператора программы. Как сообщает «Недвижимость и строительство», эти перемены вызвали множество вопросов у девелоперов и инвесторов: насколько город готов к запуску новых проектов, какие ограничения действуют, и что делать в случае судебных разбирательств по закону?
Андрей Кулаков, партнер и руководитель практики специальных проектов Versus.legal, в интервью изданию подробно разобрал ключевые нюансы законодательства, а также обозначил потенциальные ловушки для бизнеса.
В новых правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга отсутствуют зоны КРТ, включающие жилую застройку. Если инвестор или оператор КРТ решит реализовать проект с сносом старых домов, например, «хрущевок», потребуется внести изменения в ПЗЗ. Причем такие изменения должны проходить через публичные слушания, как того требует закон Санкт-Петербурга. Попытки обойти этот этап, даже если они случались ранее, создают серьезные риски для последующего оспаривания решений по КРТ.
На федеральном уровне допускается принятие решения о КРТ и для территорий, не обозначенных в ПЗЗ, однако в Петербурге действует более жесткое требование: только те участки, которые уже внесены в ПЗЗ как зоны КРТ, могут быть включены в программу. Это значит, что запуск любого крупного проекта невозможен без предварительного пересмотра градостроительных документов и проведения общественных обсуждений.
Интересно, что параметры будущей застройки - высотность, плотность, функциональное назначение - заранее в Генплане и ПЗЗ не фиксируются. Они определяются уже на этапе подготовки документации по планировке территории (ППТ). После этого под новые параметры корректируются и Генплан, и ПЗЗ, причем по упрощенной процедуре. Это дает инвесторам определенную свободу, но и накладывает дополнительные обязательства: все решения должны согласовываться с городскими властями и соответствовать нормативам градостроительного проектирования.
На практике это означает, что если участок уже внесен в зону КРТ, инвестор может рассчитывать на быстрое изменение параметров застройки. Однако для кварталов, где таких зон нет, придется сначала пройти сложную процедуру внесения изменений в ПЗЗ и публичных слушаний. В любом случае, произвола не будет: все проекты проходят согласование, а требования к инфраструктуре и озеленению остаются обязательными.
Смольный создает специального оператора КРТ - организацию, которая будет отвечать за реализацию проектов. По словам Кулакова, крайне важно заранее закрепить прозрачные и понятные регламенты работы этой структуры. Без четких правил возрастает риск конфликтов с жителями, избирательных решений и судебных споров.
Базовые принципы деятельности оператора должны быть отражены в его уставе и внутренних документах, которые должны быть доступны для общественности. Дополнительные требования могут быть установлены региональным законодательством. Взаимодействие с инвесторами и дочерними компаниями уже подробно описано в Градостроительном кодексе РФ: если оператор привлекает инвесторов, проводятся торги, а с победителем заключается договор о КРТ. Если же речь идет о дочерних структурах, закон разрешает обходиться без торгов.
Особое внимание уделяется вопросам оповещения жителей, процедурам подготовки и согласования ППТ. Эти аспекты должны быть закреплены не во внутренних документах оператора, а в подзаконных актах правительства Санкт-Петербурга. Такой подход снижает риски «ручного управления» и делает процесс более предсказуемым для всех участников.
Инициативные группы уже заявили о намерении оспаривать закон о КРТ жилой застройки в суде. Даже если суд примет иск к рассмотрению, но не приостановит действие закона, для инвесторов сохраняются серьезные риски. В первую очередь, это возможность отмены всех решений, принятых на основании оспариваемого закона, включая договоры и утвержденные проекты.
Кроме того, существует опасность «заморозки» проекта на поздней стадии: вложения в проектирование и подготовку могут оказаться напрасными, если реализация станет невозможной. Банки и партнеры крайне осторожно относятся к таким ситуациям, что может привести к ухудшению условий финансирования или даже отказу от поддержки. Не стоит забывать и о репутационных издержках: судебные споры и конфликты с жителями способны затянуть сроки и увеличить расходы.
В подобных условиях большинство инвесторов предпочтет дождаться окончательного решения суда, прежде чем переходить к активной фазе реализации проектов.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru