В 2026 году рынок жилья в России вряд ли останется спокойным. Его будут раскачивать сразу несколько крупных факторов: повышение НДС, медленное снижение ключевой ставки ЦБ, изменения в строительной отрасли и ужесточение льготных программ. Все это способно подтолкнуть цены вверх, но реальный масштаб роста будет зависеть от того, как сложится макроэкономика и политика регуляторов.
1.Как повышение НДС скажется на ценах
С 1 января 2026 года НДС вырастет с 20% до 22%. Формально ни покупатели новостроек, ни покупатели «вторички» НДС не платят — сделки купли-продажи жилья от него освобождены. Но удар придётся по застройщикам, а значит, косвенно и по покупателям.
Под НДС попадают все звенья строительной цепочки:
- проектирование домов;
- закупка материалов и оборудования;
- маркетинг и агентские услуги по продаже объектов;
- услуги по подключению к инженерным сетям;
- строительство дорог, соцобъектов и другой инфраструктуры.
То есть дорожать будет практически всё, без чего невозможно построить и продать дом. В результате себестоимость квадратного метра вырастет, и застройщики, скорее всего, переложат часть этих затрат на покупателей. Эксперты ожидают, что цены на массовое жильё могут прибавить в среднем 2–4%.
При этом:
в комфорт-классе и в регионах с высокой конкуренцией застройщиков рост может быть мягче;
в премиальном сегменте влияние НДС будет почти неощутимым — платежеспособный покупатель там менее чувствителен к таким изменениям.
Дополнительное давление создаёт и изменение порога для применения упрощённой системы налогообложения: он снижается с 60 млн руб. до 10 млн руб. Это усилит налоговую нагрузку на малые компании, в том числе участвующие в строительстве и подрядных работах, а значит, косвенно снова может отразиться на стоимости квадратного метра.
2.Ключевая ставка ЦБ: ипотека будет дешеветь, но не резко
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина уже обозначила ориентир: перейти к нейтральной ключевой ставке в диапазоне 7,5–8,5% регулятор рассчитывает только к 2027 году. В 2026 году ставка, по прогнозам, начнёт снижаться, но без резких движений.
По ряду оценок, к концу 2026 года ключевая ставка может опуститься примерно до 13%. Это значит:
- ставки по ипотеке, как правило, тоже пойдут вниз;
- жильё станет несколько более доступным для покупателей;
- спрос на недвижимость может оживиться.
Однако этот позитивный эффект будет «съеден» частью других факторов — ростом себестоимости строительства, ограничениями по льготным программам и снижением темпов ввода новых объектов. Ипотека, вероятнее всего, станет чуть менее тяжёлой для семейного бюджета, но не вернётся к уровням рекордно дешёвых кредитов прошлых лет.
3.Ужесточение льготных программ
Условия семейной ипотеки в 2026 году планируют серьёзно ужесточить: одной семье дадут возможность оформить только один льготный ипотечный кредит.
Это сузит круг тех, кто сможет воспользоваться дешёвыми деньгами, и, как следствие, может уменьшить спрос на новостройки.
4.Дефицит предложения
Высокие ставки по проектному финансированию и осторожность девелоперов уже приводят к тому, что стартует меньше новых проектов. Если эта тенденция сохранится, рынок может столкнуться с нехваткой качественного предложения, особенно в крупных городах. А дефицит почти всегда ведёт к росту цен.
Ключевыми драйверами, которые определят, насколько сильно подорожает жильё, останутся:
- скорость, с которой ЦБ будет снижать ключевую ставку;
- объём денежных средств, которые население переложит с депозитов в недвижимость;
- формат и доступность льготных ипотечных программ;
- темпы роста себестоимости строительства (материалы, рабочая сила, налоги, финансирование).
Таким образом,
повышение НДС, рост издержек строителей и сдержанные объёмы ввода формируют достаточно прочную базу для роста цен. Но финальный результат будет зависеть от того, как быстро подешевеет ипотека, насколько жёсткими окажутся правила по льготным кредитам и как поведут себя сами покупатели — предпочтут ли они держать деньги на депозитах или пойдут на рынок жилья.