Найти квартиру своей мечты не так-то просто. И когда покупатель находит именно то, что давно искал, он боится ― а вдруг квартиру перехватит другой покупатель или продавец поднимет цену.
Продавец квартиры тоже не спит спокойно: вот этот покупатель пообещал, что возьмёт квартиру, но вдруг он передумает, тогда придётся начинать процесс продажи квартиры сначала.
Чтобы быть уверенным, что сделка состоится, другая сторона не передумает, покупатель и продавец могут договориться о предоплате за квартиру. Но предоплата бывает разная ― бывает задаток и бывает аванс. Чем они отличаются? Как передавать деньги? Как их потом возвращать покупателю, если сделка не состоялась? На эти вопросы ответим в статье.
Что такое задаток
Задаток ― это опредёленная сумма денег, которую покупатель передаёт продавцу в подтверждение того, что стороны договорились об условиях договора и готовы его заключить. Передавая продавцу задаток, покупатель показывает, что он намерен купить квартиру. Продавец же, получив задаток от покупателя, должен продать ему квартиру по согласованной стоимости, не продавать ее другим людям. Когда сделка между покупателем и продавцом состоится, задаток включат в стоимость квартиры.
Если после передачи задатка продавцу покупатель откажется заключать договор купли-продажи, то задаток останется у продавца. Если продавец передумает продавать квартиру, то он должен будет возвратить покупателю задаток в двойном размере.
Что такое аванс
Аванс ― это просто предоплата по договору, которую потом зачтут в счёт стоимости квартиры. Он не гарантирует, что стороны не передумают, что условия сделки не изменятся. Если потом сделка сорвётся, неважно, кто в этом будет виноват, продавец или покупатель, аванс в полной сумме вернут покупателю.
Для покупателя аванс, с одной стороны, выгоднее чем задаток: он не потеряет деньги; если передумает покупать квартиру. Но с другой стороны, нет гарантий, что продавец не поднимет цену или не найдёт другого покупателя, который заплатит больше.
Например, стороны договорились о продаже квартиры за 5 млн ₽. Покупатель передал продавцу аванс 100 000 ₽, продал свою квартиру, а после этого продавец заявил, что хочет за свою квартиру 6 млн ₽. Покупатель вынужден будет либо брать эту квартиру по завышенной цене, либо искать другую.
И для продавца аванс тоже имеет свои плюсы и минусы: с одной стороны хорошо, что не придётся возвращать предоплату в двойном размере, но с другой ― покупатель в любой момент может передумать и тогда придётся снова искать нового.
Что выбрать: задаток или аванс?
Чтобы зафиксировать стоимость квартиры, дату заключения договора, оформляйте задаток. Если в чём-то не уверены или есть неопределённость, то задаток лучше не оформлять.
Например, если банк откажет покупателю в ипотеке, то покупатель может потерять задаток. Или, если продавцу не удастся к оговоренному сроку выписать из квартиры всех жильцов, то придётся возвращать покупателю задаток в двойном размере. В подобных случаях можно никакую предоплату не оформлять, аванс всё равно никаких гарантий не даст.
Иногда рынок недвижимости диктует, что оформлять ― задаток или аванс. Если предложений о продаже квартир на рынке мало, а покупателей много, то продавцы предпочитают брать аванс, чтоб не пришлось возвращать задаток в двойном размере.
Задаток часто используют при продаже дорогих квартир. Предполагается, что чем дороже квартира, тем более серьёзно и ответственно должны относиться к сделке стороны.
Что нужно сделать покупателю прежде чем вносить предоплату
Прежде чем вносить предоплату, покупателю нужно:
- Проверить, действительно ли продавец является собственником квартиры. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы (договор купли продажи, свидетельство о праве на наследство).
- Посмотреть паспорт собственника квартиры.
- Проверить, есть ли на квартире ограничения и обременения, например, она может находиться в залоге у банка или арестована приставами. Информацию об ограничениях и обременениях можно посмотреть в выписке из ЕГРН.
- Посмотреть схему квартиры в выписке из ЕГРН, проверить, нет ли неузаконенных перепланировок.
- Договориться с банком о возможности оформления ипотеки.
- Узнать, можно ли будет направить на покупку квартиры маткапитал.
При внесении предоплаты обычно уточняют, сможет ли продавец в дальнейшем предоставить:
- Согласие супруга на продажу квартиры, купленной в браке.
- Справку о дееспособности продавца старше 70 лет.
- Разрешение органов опеки и попечительства, если у продавца есть дети.
Как оформить предоплату
Условие о предоплате можно прописать:
- В отдельном пункте предварительного договора купли-продажи.
- В приложении к предварительному договору купли-продажи.
- В отдельном соглашении о задатке или авансе.
Передачу денег может подтвердить документ банка о перечислении либо оформляют расписку. Расписку продавец должен написать от руки, в присутствии покупателя. Вместо оформления расписки стороны могут просто расписаться в договоре, что деньги продавец получил.
Как передать предоплату продавцу
Предоплату можно передать, например:
- Банковским переводом на счёт продавца.
- Наличными под расписку о получении денег.
- Через аккредитив.
- Через банковскую ячейку.
Как вернуть предоплату, если сделка не состоялась
Если сделка не состоялась, то покупатель должен направить продавцу письменное требование о возврате предоплаты. Требование нужно направить заказным письмом с уведомлением.
Продавец может отказаться возвращать деньги, тогда покупателю придётся идти в суд. Если все документы при передаче предоплаты были оформлены правильно и сделка не состоялась не по вине покупателя, то суд удовлетворит иск покупателя.