Он произнес эту фразу спокойно, почти небрежно, поправляя очки. Мы пили кофе в его кабинете с панорамным видом на город, а за окном медленно гасли огни вечерних офисов. Мой знакомый — назовем его Максим — человек с холодным, расчетливым умом топ-менеджера инвестиционного фонда. И его вердикт относительно моего, как я считал, разумного источника пассивного дохода, прозвучал как приговор.
– Все еще сдаешь квартиру? – повторил он, отодвинув чашку. – Да ты просто теряешь деньги. Понимаешь? Не зарабатываешь. А теряешь. Каждый месяц. Каждый год.
Я усмехнулся. Как же так? Классическая история: получил в наследство однокомнатную «хрущевку», сделал косметический ремонт, нашел через агентство семью арендаторов. Деньги идут исправно, почти без хлопот. Что не так?
Но Максим уже запустил свою аналитическую машину. И то, что я услышал, заставило меня пересмотреть все — от понятия «пассивный доход» до самой сути инвестиционной грамотности в современной России.
Миф о пассивности и скрытая цена «спокойствия»
Первое, на что он обрушился — это миф о пассивности. Аренда, особенно в России, — один из самых активных и стрессовых видов «пассивного» дохода. Полная иллюзия.
Максим начал загибать пальцы, и его перечисления били точно в цель. – Аварийные звонки в полночь: прорвало трубу, соседи залили, сломался замок. Кто бежит? Ты. Поиск новых арендаторов: простои, затраты на риелтора, риски нарваться на «черных» жильцов. Износ имущества: мебель, техника, сантехника — все имеет срок службы, и он при аренде сокращается в разы. Коммунальные долги, которые могут «всплыть» через годы. Юридические риски: выселение проблемного жильца через суд — это месяцы, нервы, деньги.
И это — лишь операционные расходы. Но настоящая потеря, по словам Максима, лежит глубже. В плоскости альтернативной стоимости и неэффективности капитала.
Альтернативная стоимость: что ты на самом деле теряешь?
– Давай посчитаем, – сказал он, беря блокнот. – Условная однокомнатная квартира в Москве, не в центре, но у метро. Рыночная стоимость — 12 миллионов рублей. Чистый доход от аренды после всех расходов (налог, коммуналка, ремонтный фонд) — около 50 тысяч в месяц. Или 600 тысяч в год.
Звучало неплохо. До того момента, как он вывел на экране простую формулу.
Доходность = (Годовой доход / Стоимость капитала) * 100%.
600 000 / 12 000 000 * 100% = 5% годовых.
Пять процентов. Грустная цифра загорелась на мониторе. Значительно ниже текущего уровня инфляции.
– Ты замораживаешь 12 миллионов рублей, – продолжил Максим, – чтобы получать доходность на уровне ниже официальной инфляции. Твой капитал не работает. Он просто… дышит. Еле-еле. А теперь смотри на альтернативы.
И тут начался самый интересный разбор.
Альтернатива №1: Облигации. Сон разума и предсказуемость
– Продаешь квартиру за 12 миллионов. Из них, условно, 500 тысяч — на комиссии и прочее. Остается 11,5. – Его пальцы затанцевали по клавиатуре. – Берешь портфель надежных облигаций федерального займа (ОФЗ) и облигаций крупнейших компаний (голубых фишек) с ежемесячными купонами. Средняя доходность к погашению — пусть 15 % годовых. Консервативно.
Он вывел цифры:
11 500 000 рублей * 15% = 1 725 000 рублей в год.
Или 143 750 рублей в месяц. Чистыми. Без звонков ночью. Без ремонта. Без поиска жильцов. Эти деньги приходят на брокерский счет автоматически. Каждый месяц. Как часы.
– Разница в доходности, – отчеканил Максим, – почти в 3 раза. И главное — абсолютная ликвидность. Тебе срочно понадобился миллион? Часть облигаций продается за секунды. Попробуй быстро и без дисконта продать долю в квартире. Не выйдет.
Риски? Да, они есть. Дефолт эмитента (маловероятен для ОФЗ), изменение ключевой ставки. Но эти риски системные, ими можно управлять через диверсификацию. В отличие от риска конкретных арендаторов, который всегда уникален и непредсказуем.
Альтернатива №2: Банковский вклад. Простота и защита
– Даже банальный вклад в надежном банке! – воскликнул он, будто предлагая что-то самоочевидное. – Сейчас ставки порядка 13%. 11,5 миллионов под 13% — это почти 1,5 млн. рублей в год. Все равно, почти на 1 млн. больше, чем от аренды!
Да, есть нюанс со страхованием вкладов (АСВ) — максимум 1,4 млн на банк. Но эту сумму можно разнести. И опять — никакой головной боли. Государственная защита. Ноль вовлеченности.
Я сидел, ошеломленный. Цифры были неумолимы. Мой «надежный актив» вдруг предстал в виде неповоротливого, затратного и низкодоходного динозавра.
Риски, о которых не кричат в агентствах недвижимости
Максим перешел к рискам. Не к очевидным, а к тем, которые висят дамокловым мечом и редко учитываются в расчетах.
- Регуляторный риск. Это — бомба замедленного действия. Изменение законодательства. Введение прогрессивного налога на второе жилье. Ужесточение контроля за доходами от аренды. История с «туристическим сбором» и потенциальным «арендным сбором» — лишь первые звоночки. Государство ищет доходы. Незадекларированная аренда — легкая цель.
- Рыночный риск. Капитализация самой квартиры. Рынок недвижимости в крупных городах может годами стоять на месте. А может и просесть. Твои 12 миллионов сегодня через пять лет могут превратиться в те же 12 миллионов, которые с учетом инфляции будут стоить как 9. Ты теряешь не только доходность, но и стоимость капитала.
- Риск катастрофических событий. Пожар, потоп от соседей сверху, разрушающие действия арендаторов. Да, есть страховка. Но попробуй получить по ней выплату в полном объеме. Это квест. А в это время доходы падают до нуля, а расходы взлетают до небес.
- Личный риск — риск времени и нервов. Это — невосполнимый ресурс. Все эти часы, потраченные на решение проблем, стоят денег. Твоих денег. Их можно было потратить на образование, отдых, развитие нового бизнеса. Но они уходят в черную дыру под названием «управление объектом».
– Ты становишься заложником собственного актива, – резюмировал Максим. – Он владеет тобой больше, чем ты — им.
Кому и когда аренда все же может быть оправдана?
Статья была бы необъективной, если бы не признала: бывают исключения. Максим и это оговорил.
– Аренда имеет смысл в двух случаях. Во-первых, если ты не можешь продать объект. Например, квартира в депрессивном моногороде, где спроса просто нет. Либо это доля, которую нереально выделить. Тогда аренда — это хоть какая-то монетизация.
Во-вторых, – он сделал паузу, – если ты видишь спекулятивную перспективу резкого роста стоимости самого актива. Купил на стадии котлована в перспективном районе за 5 миллионов. Через три года он стоит 10. Пока он дорожает, сдаешь за копейки — неважно. Ты играешь на прирост капитала, а не на арендную доходность. Но это — стратегия инвестора, а не рантье. И требует серьезной экспертизы.
Для обычного человека, получившего квартиру «в нагрузку» к наследству, этот сценарий почти нерелевантен.
Эпилог: смена парадигмы
Наша беседа подошла к концу. Город за окном окончательно погрузился в ночь. Я вышел с ощущением, что мне только что провели сложную финансовую операцию по удалению заблуждений.
Сдача квартиры в аренду в современных российских реалиях — это не инвестиция. Это способ сохранения актива с гигантскими операционными издержками и мизерной отдачей. Это пережиток мышления, основанного на дефиците и недоверии ко всем финансовым инструментам, кроме «золотого кирпича».
Продать, вывести капитал в ликвидные, прозрачные, диверсифицированные инструменты — вот что диктует логика. Облигации, ETF, структурированные продукты, наконец, вклады. Это требует одного — преодоления психологического барьера. Расстаться с физическим активом, к которому можно прикоснуться. Довериться цифрам на экране. Повысить свою финансовую грамотность.
Мой знакомый финансист был прав. Его вопрос «Все еще сдаешь квартиру?» был вопросом о готовности мыслить современно. Об эффективности. О цене своего времени и спокойствия.
Так что же? Продавать?
Не обязательно. Но считать — обязательно. Считать все: и явные доходы, и скрытые издержки, и упущенные возможности. А потом принимать решение. Осознанное решение.
Данная публикация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией (ИИР). Перед принятием финансовых решений проведите собственный анализ или обратитесь за помощью к финансовым консультантам.
Спасибо за лайки и подписку на канал!
Поблагодарить автора можно через донат. Кнопка доната справа под статьей, в шапке канала или по ссылке. Это не обязательно, но всегда приятно и мотивирует на фоне падения доходов от монетизации в Дзене.