Меня зовут Салават Валишин. Я больше 12 лет работаю с землей, лично образовал и выкупил более 200 участков в разных регионах РФ, объединил более 60 человек в партнерство, которое занимается образованием и перепродажей земельных участков в Московской и Ленинградской областях, Краснодарском крае.
И поэтому прекрасно знаю одно простое правило: земля ошибок не прощает.
Если вы взяли в работу участок (для строительства своего дома, как инвестиционный проект или для расширения бизнеса), но не разобрались с его видом разрешенного использования (ВРИ), рано или поздно за это придется заплатить. Иногда — штрафом. Иногда — сносом. А иногда — и тем, и другим сразу.
И история с рестораном известной сети Sunday Ginza на Южной дороге Крестовского острова — очередное подтверждение этого правила.
📍 Напомню: Власти Петербурга начали демонтаж ресторана SunDay Ginza на Южной дороге Крестовском острове. Об этом 24 декабря сообщил городской Комитет по контролю за имуществом.
Когда я смотрю на подобные кейсы, у меня всегда один вопрос: кто в компании отвечает за инвестиции и земельную часть? Потому что если человек, который приносит инвестиционный проект руководству, не понимает, что такое ВРИ и как они работают, это прямой путь к катастрофе.
Я сам отвечал за инвестиции в крупной медицинской компании: открытие центров, лабораторий, франшиз, проекты ГЧП. И все земельные и градостроительные нюансы всегда были в зоне моей ответственности. Именно поэтому я могу сказать прямо: такие ошибки — не случайность, а управленческий провал.
Снос ресторана в Петербурге — не единичный случай.
Во всех случаях схема одна и та же:
1️⃣ Землю используют не по целевому назначению (игнорируют ВРИ).
2️⃣ Муниципальный земельный контроль это фиксирует.
3️⃣ Выносится предписание.
4️⃣ Объект закрывается или подлежит сносу.
Рано или поздно. Без исключений. Потому что муниципальный земельный контроль обязан следить за использованием земли. Это его прямая функция. И если сегодня «не заметили» — это не означает, что не заметят завтра. Ведь земельное нарушение — это не административная мелочь. Это вопрос публичных интересов, территориального планирования и закона. А значит 👇
земельные эксперты сегодня нужны всем
Очень много людей вкладывают деньги в бизнес, не понимая земельную подноготную: кто-то берет сельхозку под туризм, а кто-то просто выбирает красивый участок.
Но любой ученик Академии «Земельный вопрос» мог бы спасти те же самые Ginza Project и «Мацесту Чай», от потери активов. Потому что земля живет по своим правилам. И «обойти» их нельзя. Их можно только знать и соблюдать.
Как уберечься от сноса: пошаговый мини-гайд по ВРИ
Шаг №1. Открываем классификатор ВРИ
Если вы задумали бизнес — первым ищем не участок, а ВРИ. Скачайте классификатор видов разрешенного использования и посмотрите, какой ВРИ максимально близок к вашей деятельности:
▪️ Бани — бытовое обслуживание
▪️ Гостиницы — туристическое обслуживание
▪️ Шиномонтаж — объекты дорожного сервиса
Если ищите участок под строительство частного дома — рассмотрите ИЖС или ЛПХ на приусадебных участках.
Шаг №2. Заказываем ГПЗУ
Если вы рассматриваете покупку существующего участка и уже нашли подходящий вариант, то в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ ПОРЯДКЕ просим собственника предоставить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Этот документ можно заказать в Администрации, он бесплатен, но подготовка такого документа может занимать до 2 недель и заказать его может только Правообладатель участка.
ГПЗУ покажет “пятно застройки”, обременения и ограничения, которые стоят на учете в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) и будет содержать выдержку из градостроительной документации (об этом ниже).
ГПЗУ не защитит вас от “эффекта Долиной”, так что юридическую проверку никто не отменял. Я как раз в первом выпуске Земельного вестника об этом подробно расписывал.
Более того, ГПЗУ вас не защитит от ограничений и обременений, которых по той или иной причине в ЕГРН нет. Например: засекреченные ЗОУИТ или ЗОУИТ оставшиеся “в наследство” от Советского союза (читай почти все газовые трубы и коммуникации).
Более того дубль два, даже Верховный суд нам недавно сказал, что ГПЗУ это всего лишь информационный документ, а не истина в последней инстанции. Так что на ГПЗУ надейся, но сам не плошай.
Однако, без этого документа тоже нельзя. Так что шаг номер 2 ни в коем случае не пропускаем и переходим к шагу 3.
Шаг №3. Изучаем правила землепользования и застройки.
Алгоритм простой:
1️⃣ скачиваем правила землепользования и застройки (ПЗЗ) на сайте администрации или на ФГИС ТП
2️⃣ находим свою территориальную зону
3️⃣ изучаем градостроительные регламенты именно для неё
Если вы участок образовываете с нуля, то этот шаг пропустить нельзя. Если покупаете участок уже существующий, то тоже.
Градостроительные регламенты показывают, что реально можно делать в конкретной территориальной зоне, какие ВРИ там допустимы. На 1 шаге мы определили нужный нам ВРИ, теперь ищем его в одной из трех категорий:
▪️ основные ВРИ — бинго!.
Если нужный вам вид разрешенного использования находится в категории основных для этой территориальной зоны, это идеальный сценарий, потому что
— его можно поменять его по заявлению в Росреестр
— либо сразу образовать участок под нужный основной ВРИ
▪️ вспомогательные ВРИ
Они идут только в дополнение к основному. Отдельно он не регистрируются и в ЕГРН он не отражаются. А просто используются параллельно с основным ВРИ.
Если вдруг во вспомогательных есть что-то интересное (что, кстати, редкость), вы просто используете участок по двум ВРИ одновременно: основному + вспомогательному. Никуда ничего дополнительно подавать не нужно.
▪️ условно разрешенные ВРИ — самый опасный вариант.
Если нужный вам ВРИ находится в условно разрешенных, включается другая логика:
1️⃣ подается заявление
2️⃣ проводятся публичные слушания
3️⃣ комиссия принимает решение
И только после этого вам либо разрешат, либо откажут в назначении ВРИ. Начинать строительство до прохождения этой процедуры — прямая дорога к предписаниям и сносу.
Если же нужного вам ВРИ или ВРИ существующего участка (который вы собираетесь купить) нет, то все… увы, использовать участок в соответствии с вашими задумками не получиться.
И зарубите себе на носу, по многим категориям дел срока давности не существует… если нарушение не выявлено сейчас, то его могут выявить и через 3, и через 5, и через 10 лет.
Так что действовать на авось или незаконными методами ни в коем случае нельзя.
Земля должна использоваться в строгом соответствии с её функциональным назначение и точка.
Так что кто предупрежден, тот вооружен.
А если вы все сделаете правильно, земля станет управляемым и защищенным активом 💪