К концу 2025 года девелоперы накопили просрочку по кредитам на строительство в размере 279,3 млрд рублей - это сразу на 27% больше, чем год назад. Доля просрочки в общем портфеле подскочила до 5,4% при общем объёме кредитов около 5,2 трлн рублей.
Рынок льготной ипотеки
Всё началось с комбо из нескольких факторов:
- ключевая ставка ЦБ взлетела до 21% - деньги для застройщиков стали запредельно дорогими;
- ипотека превратилась в роскошь - рыночные ставки подбирались к 20-21%, а льготные программы остались для избранных, при этом формируя около 80% рынка;
- массовая ипотека под 8% ушла в историю, семейная ипотека сузилась до семей с детьми до 6 лет или несколькими несовершеннолетними;
- в 2026 году обещают ещё больше закрутить гайки, внедрив дифференцированную ставку.
Покупателей стало меньше, продажи рухнули, денежный поток иссяк - а кредиты и проценты по ним никто не отменял.
За 11 месяцев 2025 года банки выдали девелоперам на 21% меньше кредитов, чем годом ранее - всего около 3,58 трлн рублей. Выручка компаний за три квартала просела на 6,7%, а продажи на все 18%. Картина вырисовывается довольно мрачная.
Дефолты на горизонте?
Пока рынок не рухнул, но трещит по швам. Отрасль держится на старом запасе прочности и жёсткой системе проектного финансирования с эскроу-счетами. Банки ужесточили требования до предела - теперь каждый заёмщик проходит через серьёзный фильтр.
Массовых банкротств в 2025-м не случилось, но отдельные компании уже балансируют на грани. Ещё летом вице-премьер Марат Хуснуллин предупреждал: у 20% застройщиков есть реальный риск банкротства, а сроки ввода сорваны по 19% проектов.
Хорошая новость: дальнейшее снижение ключевой ставки может дать передышку - заимствования подешевеют, давление на компании ослабнет.
Экономия бьет по потребителям
Когда у застройщика туго с деньгами, страдают в первую очередь дольщики. Компании начинают резать всё, что можно: экономят на материалах, упрощают инженерные решения, ослабляют контроль качества, берут самых дешёвых подрядчиков.
Результаты опросов новосёлов говорят сами за себя: 93% сталкиваются с проблемами. Самые популярные «приветы» от новостроек: дефекты окон - 72% случаев, кривые стены и полы - 37%, неэффективная вентиляция - 35%, протечки - 22%.
Задержки сдачи превратились в новую норму. Сроки ввода сдвинуты примерно у 30% строящихся домов. Люди месяцами ждут ключей даже после того, как дом формально сдали.
Мораторий на штрафы за просрочку (продлён до конца 2025 года) фактически развязал руки девелоперам. В 2026-м новые неустойки платить придётся, но старые санкции всё ещё «на паузе».
Что в итоге?
2025 год стал настоящим стресс-тестом для рынка недвижимости. Дорогая ипотека, падение спроса, рост издержек и просрочки создали очень непростую картину. Системного краха пока нет, но задержки, недоделки и «замороженные» квартиры становятся всё более привычной историей.
Снижение ключевой ставки в 2026 году может немного разрядить обстановку, но чудес ждать не стоит. Для тех, кто сейчас выбирает квартиру, вывод один: даже в большом и известном проекте риски никуда не делись - и они довольно высокие.