С развитием интернета и мобильной связи территория любого города и района неизбежно покрывается сетью вышек (антенно-мачтовых сооружений), оснащенных передающими устройствами.
Установка антенно-мачтовых сооружений требует решения вопроса оформления прав на землю под ней. И какой же вариант оформления земли под таким объектом рассматривается как наиболее предпочтительный?
Начать нужно с того, что для размещения антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, которые относятся к средствам связи, получать разрешение на строительство НЕ требуется (пункт 4.5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
Также не требуется обращать внимание на то, указана ли в Правилах землепользования и застройки возможность размещения сооружения связи в конкретной территориальной зоне того или иного населенного пункта. Позволяет ли такое размещение градостроительный регламент? Органы местного самоуправления зачастую ссылаются на то, что вид разрешенного использования не предусматривает такого способа использования конкретного участка как размещение антенно-мачтовых сооружений.
Однако, согласно примечанию №2 к приказу Росреестра от 10 ноября 2020 г. N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" допускается без отдельного указания в классификаторе размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме жд дорог и автомобильных дорог федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), объектов мелиорации, антенно-мачтовых сооружений, информационных и геодезических знаков, объектов благоустройства, если федеральным законом не установлено иное.
Поэтому антенно-мачтовые сооружения допустимо размещать на земельных участках с любым видом разрешенного использования.
Но, органы местного самоуправления вправе регламентировать иной важный момент. Речь идет о норме предельно допустимого расстояния от антенн до жилых домов или социальных объектов. Такую норму муниципалитеты могут установить, например, в Правилах благоустройства населенного пункта. Или может быть принят специальный акт, регулирующий правила размещения антенно-мачтовых сооружений.
Об оформлении прав на земельный участок под антенно-мачтовым сооружением
Права на землю, даже под таким сооружением, как антенна, должны быть оформлены.
И первое решение, которое возникает - это воспользоваться нормой подпункта 4 пункта 2 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, который устанавливает возможность заключения без торгов договора аренды земельного участка для юридических лиц для размещения объектов связи. Однако не все так просто и прямолинейно.
Ведь есть еще одна норма Земельного кодекса РФ (подпункт 1.1 статьи 39.20), которая не запрещая напрямую право аренды земельного участка, тем не менее говорит, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или на основании разрешения на использование земель без предоставления, которое установлено статьей 39.36 Земельного кодекса РФ.
Линии связи, линейно-кабельные сооружения связи и иные сооружения связи, для размещения которых не требуется разрешения на строительство в силу пункта 11 постановления Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1300 отнесены к объектам, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.
Таким образом земельное право предлагает три варианта оформления земли или земельного участка для размещения антенно-мачтового сооружения:
- право аренды (заключение договора аренды без торгов);
- сервитут;
- разрешение на использование земли без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута.
При этом Верховный Суд РФ склоняется к рекомендации применять последний, третий вариант из перечисленных (см. пункт 1 "Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства"), указывая, что размещение на публичном земельном участке сооружений связи, возведение которых не требует получения разрешения на строительство, может осуществляться на основании разрешения уполномоченного органа без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута.
Также Верховный Суд РФ делает важный вывод о том, что самостоятельное избрание заявителем определенного вида права на земельный участок не означает возникновение у уполномоченного органа обязанности по предоставлению земельного участка на этом виде права.
Окончательное слово в выборе права на землю под антенной остается за уполномоченными органами власти.
Таким образом, при необходимости размещения антенны не требуется решать вопрос с получением разрешения на строительство и не требуется искать места, соответствующие градостроительному регламенту и виду разрешенного использования. Но и претендовать на право аренды земельного участка также не стоит, так как законодательство предлагает иные способы оформления прав на землю под сооружениями связи.