Сейчас рынок недвижимости находится в состоянии стагнации. Сделок меньше, решений принимают дольше, люди ждут снижение ключевой ставки или появление льготных ипотечных программ. И продавцы, и покупатели смотрят друг на друга и не спешат делать резких движений.
Ключевой момент, который многие упускают: никто не хочет продавать ниже рынка. Особенно это касается вторичного рынка. Люди не находятся под давлением массово. Нет очереди из продавцов, которым срочно нужно «сливать» объекты. Поэтому ожидание, что рынок вдруг сам по себе обвалится, выглядит странно.
Более того, вторичный рынок постепенно подтягивается по цене к новостройкам. Да, разница между квартирой с ремонтом в сданном доме и объектом от застройщика существенная. Но тем не менее, новостройки более привлекательные для покупателей с семейной и IT-ипотекой. В такой ситуации продавец вторички не видит причин резко снижать цену. Он скорее будет ждать, чем продавать дешевле, чем считает справедливым.
Теперь про новостройки. О каком большом снижении вообще можно говорить, если всё вокруг дорожает? Стройматериалы растут в цене. Логистика усложняется и становится дороже. Рабочая сила не дешевеет. Инженерные решения, оборудование, подключение коммуникаций — всё это стоит больше, чем даже пару лет назад.
Если себестоимость растёт, почему цена конечного продукта вдруг должна падать? Этот вопрос обычно остаётся без ответа. Застройщик не работает в вакууме. Он считает экономику проекта. И если продавать дешевле — значит работать в минус, проще замедлить продажи, чем снижать цены.
Поэтому рынок сейчас не падает, а застывает. Сделки есть, но только там, где цена адекватна. Переоценённые объекты стоят. Нормальные — продаются, пусть и не быстро. Это не кризис и не обвал, это настройка ожиданий.
Иногда появляются сделки заметно ниже рынка. Но почти всегда за этим стоят личные обстоятельства: срочность, долги, ошибки в оценке. Это не система и не тренд, а отдельные истории, которые любят выдавать за «начало падения».