В конце 2025 — начале 2026 года вокруг семейной ипотеки возникло ощущение турбулентности. Сначала стало известно, что сразу два банка — Т-банк и Россельхозбанк — временно приостанавливают прием заявок. Затем вспомнили о новых правилах: «одна льготная ипотека на семью», обязательное участие обоих супругов, изменения в рефинансировании комбинированных кредитов. На этом фоне многие заемщики заговорили о «сворачивании программы», а рынок — о возможном обвале спроса.
Однако если внимательно разобрать происходящее, становится ясно: речь идет не о закрытии семейной ипотеки, а о ее глубокой перенастройке. Государство пытается сделать программу более адресной, банки — адаптироваться к новым условиям, а заемщики — успеть вписаться в старые правила или понять, как жить по новым.
На прошлой неделе разбирали будущее ипотечного кредитования. Тогда же и выяснили, что льготные программы были драйвером рынка. Что же станет с недвижимостью и кредитами, если льготные программы станут настолько строже? Разберем по порядку, что именно меняется, почему банки берут паузу и что все это означает для семей, планирующих покупку жилья в 2026 году.
Почему банки приостановили выдачу семейной ипотеки
Информация о приостановке выдач семейной ипотеки появилась практически одновременно у двух банков. Россельхозбанк перестал принимать заявки с конца декабря 2025 года, а Т-банк объявил о паузе сроком на 1–1,5 недели. Формально это выглядело тревожно: льготная программа, которая считается самой массовой на рынке, вдруг «встала».
Но ключевой момент здесь — причина. Оба банка прямо указали, что приостановка связана с подготовкой к новым правилам семейной ипотеки, которые вступают в силу с 1 февраля 2026 года. Речь идет не о дефиците лимитов и не о запрете со стороны государства, а о перенастройке внутренних процессов: скоринга, договоров, IT-систем, схем работы с заемщиками и созаемщиками.
Это подтверждает и позиция Минфина. Ведомство официально заявило, что никаких ограничений на выдачу семейной ипотеки нет, программа продолжает действовать, а крупнейшие банки — Сбер, ВТБ, Дом.РФ, Совкомбанк, Абсолют Банк — выдают кредиты в штатном режиме. Отдельные банки могут временно приостанавливать прием заявок исключительно по операционным причинам.
Иными словами, пауза — это не сигнал «всё плохо», а технический этап перед переходом на новые правила.
Главное изменение: одна льготная ипотека на всю семью
С 1 февраля 2026 года начинает действовать принципиально новый подход: одна льготная ипотека — не на человека, а на семью.
Формально правило «одна льготная ипотека в одни руки» существует уже с конца 2023 года. Но до сих пор под «одними руками» понимался конкретный заемщик. Это позволяло супругам оформить две семейные ипотеки — по одной на каждого, если формально заемщиками выступали разные люди.
С февраля 2026 года логика меняется. Теперь «одни руки» — это семья в целом. Чтобы реализовать это правило, Минфин вводит обязательное участие обоих взрослых членов семьи в качестве созаемщиков. Таким образом, семья может воспользоваться льготной программой только один раз — независимо от того, на кого именно оформлен кредит.
Важно, что при недостаточном семейном доходе сохраняется возможность привлекать третьих лиц в качестве созаемщиков. Это означает, что формально доступ к программе не закрывается для семей с умеренными доходами, но схема становится более прозрачной и менее гибкой для «оптимизаций».
Кому новые правила создадут сложности
На бумаге изменения выглядят логично: государство хочет повысить адресность поддержки и сократить злоупотребления. Но на практике ситуация сложнее.
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что ранее оформление ипотеки на одного супруга не всегда было попыткой обойти правила. Иногда это делалось потому, что второй супруг не подходил под требования банка — например, из-за кредитной истории, нестабильного дохода или высокой долговой нагрузки. В других случаях семьи сознательно сохраняли за вторым супругом «право на льготу» на будущее — на случай расширения семьи или необходимости улучшить жилищные условия.
С введением новых правил такой маневр становится невозможным. Для тех, кто будет оформлять ипотеку после 1 февраля 2026 года, это осознанный выбор: семья использует свою единственную льготную возможность. А вот те, кто рассчитывал на «вторую попытку» в будущем, ее лишаются.
Некоторые эксперты даже не исключают побочных эффектов — например, фиктивных разводов, чтобы формально сохранить право на еще одну льготную ипотеку. Пока это лишь опасения, но они показывают, насколько чувствительной является тема.
Рефинансирование комбоипотеки: редкое, но важное послабление
На фоне ужесточения условий есть и позитивная новость, о которой говорят меньше, но которая может оказаться крайне важной для части заемщиков.
Речь идет о рефинансировании так называемой комбинированной ипотеки. Это ситуация, когда часть кредита оформляется по льготной ставке (например, 6% по семейной ипотеке), а сумма сверх лимита программы — по рыночной ставке. Такие схемы широко использовались в столичных регионах, где стоимость жилья значительно превышает лимиты льготных программ.
До сих пор рефинансирование комбоипотеки фактически означало выдачу нового кредита по рыночной ставке — даже для той части, которая изначально была льготной. С 1 февраля 2026 года подход меняется: при рефинансировании будут учитывать обе части кредита, а условия по льготной части сохранятся.
По оценке Дом.РФ и экспертов рынка, это позволит заемщикам существенно снизить нагрузку на семейный бюджет по мере снижения рыночных ставок. Многое, правда, будет зависеть от готовности самих банков активно участвовать в таких сделках.
Дифференцированная ставка: ипотека, привязанная к числу детей
Еще одно направление возможных изменений — введение дифференцированной ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей. Эту идею активно продвигает глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
Суть предложения проста: 10% для семей с одним ребенком, 6% — при рождении второго и 4% — при появлении третьего и последующих детей. Дополнительно обсуждается возможность дальнейшего снижения ставок при уменьшении ключевой ставки Банка России.
Пока это не утвержденная норма, а направление дискуссии. Но сам факт обсуждения показывает: государство рассматривает семейную ипотеку не только как инструмент поддержки строительной отрасли, но и как элемент демографической политики.
Почему семейная ипотека остается ключевой программой
Несмотря на все ограничения и споры, семейная ипотека остается самой востребованной мерой господдержки. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, в 2025 году почти 1,9 трлн рублей из федерального бюджета было направлено на компенсацию процентных ставок по льготным ипотечным кредитам. Именно эта программа позволила сохранить объемы жилищного строительства и выполнить планы по вводу жилья в условиях дорогой рыночной ипотеки.
Фактически семейная ипотека сегодня — это «якорь», который удерживает рынок от резкого падения. И именно поэтому государство так аккуратно и постепенно ее перенастраивает, стараясь сохранить баланс между доступностью жилья, бюджетной нагрузкой и устойчивостью банковской системы.
Что делать заемщикам в 2026 году
Главный вывод прост: семейная ипотека не исчезает, но становится более «дорогой в плане решений». Ошибки здесь могут стоить очень дорого — ведь речь идет об использовании единственной льготной возможности семьи.
Тем, кто планирует покупку жилья, важно заранее оценить не только текущие условия, но и долгосрочные последствия: нужен ли кредит сейчас или есть смысл подождать, как распределить роли заемщиков, стоит ли использовать комбинированные схемы и рассчитывать ли на рефинансирование в будущем.
2026 год станет для семейной ипотеки не годом краха, а годом взросления. Программа перестает быть универсальным инструментом «на все случаи» и превращается в точечную меру поддержки. А значит, к ней придется относиться не эмоционально, а стратегически.