Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить жильё в Калифорнии: примеры на $800k / $1.2M / $1.5M (от ипотечного брокера Стива Цветкова).
Когда люди спрашивают: «Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить дом в Калифорнии?», они обычно ждут одно число. Но банк так не работает. Банк считает платёж, а потом смотрит — влезает ли он в вашу финансовую картину.
Поэтому я покажу три типичных сценария покупки — $800k, $1.2M и $1.5M — и объясню, какой доход обычно нужен по правилам банка, если считать “как считают кредиторы”.
Сразу скажу важное: цифры ниже — пример для понимания логики. В реальности платёж зависит от ставки на момент заявки, округа, страховки, HOA, вашего кредита, долгов и типа дохода. Но принцип будет один и тот же.
Что банк считает “платежом за жильё”
Люди часто думают, что ипотека = кредит и процент. На деле банк считает полный платёж (его часто называют PITI):
- кредит + проценты
- налог на недвижимость (property tax)
- страховка дома
- PMI (если взнос меньше 20%)
- иногда HOA (если это кондо/таунхаус)
И именно полный платёж банк вставляет в формулу DTI.
Правило банка: сколько платежа можно “положить” на ваш доход
Для простого ориентира:
- комфортная зона для многих кейсов — когда все долги вместе с ипотекой укладываются примерно в до ~40–45% от дохода до налогов
- в некоторых программах может быть выше, но в массовой практике именно здесь проходит граница между “спокойно” и “на грани”
То есть банк смотрит не только ипотеку, но и ваши долги: авто, кредитки, student loans, алименты и т.д.
Ниже я возьму типовую логику:
ипотека + все долги ≈ до 45% дохода (gross monthly income)
Пример 1. Покупка $800,000
Сценарий: покупка для жизни, 20% первоначальный взнос (чтобы без PMI).
Что влияет на итоговый платёж:
- сумма кредита
- налог (разный по округам)
- страховка
- если HOA — будет выше
Чтобы показать механику, беру понятную структуру:
- цена: $800,000
- взнос: 20% = $160,000
- кредит: $640,000
- добавляем налоги/страховки (в Калифорнии это заметная часть)
Логика по доходу:
Если ваш полный платёж, условно, получается в районе $4,800–$6,000/мес, то банк обычно хочет видеть, чтобы:
- при отсутствии больших долгов доход был примерно от $11,000–$14,000 в месяц до налогов
- если есть авто/кредитки — доход нужен выше, потому что DTI съедается долгами
Почему два одинаковых дохода дают разные суммы одобрения
Если у вас есть, например:
- авто $900/мес
- минимальные платежи по картам $300–$500/мес
То банк считает: “ипотека + эти долги” — и ваш максимум по цене может резко снизиться.
Пример 2. Покупка $1,200,000
Сценарий: 20% первоначальный взнос.
- цена: $1,200,000
- взнос: 20% = $240,000
- кредит: $960,000
Тут уже чаще встречаются:
- High Balance / Jumbo зона (в зависимости от округа и лимитов)
- более строгие требования к резервам и качеству кредита
- сильнее влияние страховок/налогов/HOA
Логика по доходу:
Если полный платёж, условно, выходит в районе $7,000–$9,000/мес, то часто банк хочет видеть:
- без крупных долгов — примерно $16,000–$20,000/мес дохода до налогов
- с авто/кредитками — больше, иногда заметно больше
И здесь у людей обычно случается “слом ожиданий”:
они смотрят цену дома и думают “ну, поднажмём”, но банк смотрит на ежемесячную нагрузку.
Пример 3. Покупка $1,500,000
Сценарий: 20% взнос.
- цена: $1,500,000
- взнос: 20% = $300,000
- кредит: $1,200,000
Это почти всегда уже Jumbo, и там особенно важно:
- кредитный скор
- стабильность дохода
- документы
- резервы (наличие денег “в запасе”)
- структура дохода (W-2 vs self-employed)
Логика по доходу:
Если полный платёж условно $9,000–$12,000/мес, то часто банк хочет видеть:
- без крупных долгов — примерно $20,000–$27,000/мес дохода до налогов
- с долгами — выше
Почему авто и кредитки могут “съесть” вам дом
Я всегда говорю одну вещь: в ипотеке важен не ваш вкус к жизни, а ваш DTI.
Авто-платёж $800–$1,200 в месяц — это не “просто машина”.
Для банка это прямой минус к вашему ипотечному бюджету.
То же с кредитками:
даже если вы платите “по чуть-чуть”, банк берёт минимальный платёж и кладёт в DTI. Плюс utilization может давить скор.
Самое главное: правильный вопрос не “сколько я должен зарабатывать”, а “что мне мешает”
Вот честная формула:
Цена дома = доход – долги – структура платежа – кредитный профиль – тип недвижимости – район
Поэтому я всегда начинаю с диагностики:
- ваш доход (какой тип и как он подтверждается)
- долги и платежи
- кредитная история
- взнос
- объект (дом/кондо/таунхаус), HOA
- округ (налоги и страховка)
И уже потом мы можем сказать:
вот ваш реальный диапазон цены и вот что нужно “поправить”, чтобы он стал выше.