Рынок новостроек в российских миллионниках напоминает переполненный вагон в час пик: места есть, но сесть некому. Цифры, обнародованные в конце 2025 года, шокируют даже бывалых аналитиков: в десяти крупнейших городах, от Краснодара до Новосибирска, не распродана половина только что построенного жилья. Запасы выросли вдвое за год. Это не просто статистика — это трещина в фундаменте всей системы массового строительства, которая в конечном итоге коснется кошелька каждого, кто мечтает о новой квартире.
Что происходит? Простыми словами.
Представьте пекарню. Раньше она пекла 100 булок в день, и их разбирали к вечеру. Потом цена на муку и дрожжи (ключевая ставка) резко выросла, и булки стали дороже (удорожание ипотеки). Но пекарь, по инерции или по контрактам с поставщиками, продолжает печь те же 100 булок. А покупать могут уже только 50. Полки завалены непроданным хлебом. Это и есть «затоваривание» рынка.
Точнее, «неликвидом» — построенными, но не проданными квадратными метрами. Города-«рекордсмены»: Красноярск, Краснодар, Омск, Уфа, Воронеж, Челябинск, Самара, Новосибирск, Пермь, Волгоград. Девелоперы здесь построили больше, чем смогли продать. По стране в целом картина аналогична: из 120,8 млн кв. м строящегося жилья покупатели пока не нашли на 81,7 млн кв. м.
Почему так вышло? Два главных виновника.
- Дорогие деньги. Высокая ключевая ставка Банка России сделала ипотеку менее доступной. Спрос стал падать.
- Инерция строительства. Запустить проект — как разогнать тяжелый поезд. Его нельзя остановить мгновенно. Многие дома, которые сейчас достраиваются, были начаты в более «сытые» годы. Остановка грозит срывом обязательств перед теми, кто уже купил, и проблемами с банковским финансированием.
Спасательный круг, который может стать грузом: рассрочка.
Когда ипотека стала недоступной, застройщики массово бросились предлагать покупателям рассрочку. Это был способ хоть как-то сбыть квартиры. Доля таких сделок в некоторых проектах доходила до 70%. Но это — палка о двух концах.
Рассрочка — это не деньги в кассе. Это риск. Пока покупатель платит по графику, застройщик должен строить за свои или кредитные средства. Если таких «рассрочников» много, а новые покупатели не приходят, у компании могут возникнуть кассовые разрывы — нечем платить подрядчикам и банкам. Именно это эксперты и называют «проблемами с наполнением эскроу-счетов», что ведет к удорожанию всего проекта.
Сейчас застройщики, почувствовав опасность, резко сворачивают программы рассрочек. В проектах с близкой сдачей доля таких продаж упала в два раза. Крупные игроки сократили их до 15-25%. Это значит, что «лазейка» для покупателя без ипотеки закрывается.
Что будет дальше? Два возможных сценария.
- Кризис перепроизводства (краткосрочный). Избыток предложения может привести к стагнации или даже небольшому снижению цен, особенно в сегменте «стандарт». Некоторые застройщики, особенно с высокой долей рассрочки, столкнутся с финансовыми трудностями.
- Искусственный дефицит (среднесрочный). Уже сейчас компании начинают замораживать запуск новых проектов. Если строить новые дома стало рискованно и невыгодно, они просто перестанут это делать. Аналитики прогнозируют: через год-два рынок может качнуться в другую крайность — дефицит новостроек. А где дефицит, там и рост цен на оставшиеся лоты.
Вывод: рынок взял паузу. Он переваривает тот объем, который не смог «продать» в период дорогих кредитов. Сейчас идет жесткая переоценка рисков, а покупатель, наконец, получает редкую возможность — выбор и время на раздумья среди множества вариантов. Но эта пауза временна. Затишье перед сдачей старых проектов сменится штилем в запуске новых.
А как вы видите эту ситуацию? Планируете ли вы сейчас покупку жилья или отложили до лучших времен? Считаете ли, что цены должны снизиться из-за такого переизбытка, или девелоперы будут держать марку? Поделитесь своим мнением в комментариях — ваш опыт и прогнозы очень важны, чтобы составить реальную картину происходящего.