Из общего правила часто есть исключения, это касается и случаев, описанных в ЖК РФ. Один из них – оплата коммунальных и жилищных услуг в муниципальных квартирах. Разбираем пример из судебной практики, где ВС РФ указал, на что инстанциям в таких спорах обращать внимание при взыскании задолженности.
РСО требовала с органа МСУ долг за отопление, так как у неё не было договора с нанимателем спецжилфонда
В одной из квартир муниципального жилого фонда в Челябинской области десять лет проживала наниматель из числа детей-сирот. Согласно договору найма, она должна была оплачивать жилищно-коммунальные услуги.
Но когда деньги перестали поступать, теплоснабжающая организация подала в суд иск к собственнику помещения – муниципалитету с требованием взыскать с него задолженность за теплоэнергию на 78,2 тысячи рублей и пени – ещё 34,3 тысячи, а также неустойку. Компания ссылалась на то, что согласно ст. ст. 309, 310, 544 ГК РФ, владелец недвижимости обязан оплатить фактически принятый ресурс (дело № А76-6413/2024).
Орган местного самоуправления возражал, считая, что раз квартира в спорный период передавалась по договору найма для детей-сирот, платить за отопление должно проживавшее в ней лицо.
Что нужно учесть УО при расчёте долга за ЖКУ для его взыскания в суде
Наниматель оплачивает коммунальные услуги с момента подписания договора найма
Суд первой инстанции указал, что в силу ч. 4 ст. 155 ЖК РФ проживающие в квартирах МКД по договорам социального найма лица вносят в УО плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги. Эта обязанность также установлена в п. 5 с. 3 ст. 67 ЖК РФ и абз. 3 ст. 678 ГК РФ, она возникает с момента заключения договора с муниципалитетом.
Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения квартиры и в случае согласования порядка внесения части платы за нанимателя.
По мнению суда, требование о взыскании долга за тепловую энергию с муниципалитета фактически направлено на освобождение физического лица от оплаты ЖКУ, что жилищным законодательством не предусмотрено (постановление Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 № 15066/12, вопросы 4, 5 обзора ВС РФ от 26.06.2015 № 2).
Первая инстанция отказалась взыскивать долг с органа МСУ. Поставщик теплоэнергии подала жалобу, указывая, что:
- не заключала договоры теплоснабжения с нанимателями;
- договоры социального найма и найма помещения специализированного жилищного фонда различны по своей правовой природе, основаниям возникновения и прекращения.
Но апелляция и кассация не нашли оснований для изменения решения коллег и отклонили иск ТСО.
Когда ОМС несёт субсидиарную ответственность по долгам нанимателя
Наймодатель отвечает перед РСО по долгам, если это условие есть в договоре найма муниципальной квартиры
Тогда РСО обратилась с жалобой в Верховный Суд России, который в определении от 24.12.2025 № 309-ЭС25-9580 указал, что ключевым является вопрос о том, наймодателю или управляющей организации должен вносить плату за коммунальные услуги наниматель из числа детей-сирот.
Он отметил:
- Объектом теплоснабжения является квартира для детей-сирот, относящаяся к специализированному жилфонду (п. 8 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ). Согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ, к пользованию такими помещениями по договорам найма применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. ч. 3, 4 ст. 67, ст. 69 ЖК РФ.
- Наймодатель по данному договору обязан своевременно вносить плату за коммунальные услуги, однако получатель этой платы либо лицо, управомоченное на её истребование, нормами не определены.
- В типовой форме такого документа, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.06.2013 № 548, указано: наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг и имеет право требовать своевременного внесения платы за них. При неоплате более одного года и отсутствии соглашения по погашению задолженности он должен принять меры, в том числе подать иск о выселении.
В итоге ВС РФ сделал выводы, согласно Типовому договору, наниматель обязан оплачивать коммунальные услуги наймодателю, который, в свою очередь, уполномочен требовать оплату долга.
«Следовательно, именно на наймодателе, имеющем в силу договора найма жилого помещения для детей-сирот [...] право требовать оплаты коммунальных услуг от нанимателя, лежит обязанность по оплате ресурса, поставленного энергоснабжающей организацией в это помещение», – резюмировал суд.
Он отменил все решения нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение с учётом сформированной им позиции по оплате коммунальных услуг согласно условиям специализированного договора найма помещений.
Что выясняет суд, когда УО взыскивает долги за КУ с нанимателя жилья
В спорах о долгах за ЖКУ по муниципальной квартире суды должны обращать внимание на условия договоров
Согласно общим нормам Жилищного кодекса России, в муниципальном жилфонде:
- за коммунальные услуги платят проживающие в квартире, за капремонт – собственник;
- за жилое помещение – наниматель оплачивает в пределах прописанного в договоре найма тарифа, а если в доме на ОСС установлен размер платы выше, то наймодатель компенсирует УО разницу.
При наличии задолженности управляющая организация обязана взыскивать долги за ЖКУ с нанимателя квартиры, а не с собственника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Дело № А76-6413/2024 интересно тем, что Верховный Суд России на примере показал, что не всегда по квартире муниципального жилфонда за коммунальные услуги платит наниматель. Важно обращать внимание на условия договора предоставления лицу такой квартиры в наём.
Это не единственный случай в практике, где исполнитель КУ взыскал задолженность с органа МСУ как владельца квартиры: в пример можно привести дело № А07-27781/2021. Грамотно составленный ДУ, утверждённый на общем собрании собственников, позволил УО в соответствии со ст. 399 ГК РФ потребовать плату с наймодателя.
РосКвартал 👉 в мессенджере MAX и в Телеграме
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
✔️ поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
✔️ подпишитесь на канал в Телеграме и ВК-сообщество,
✔️ читайте наши обзоры, статьи-инструкции на портале