Большинство собственников считают налоги сложными и потому предпочитают работать «в тень». Однако легализация — это не только спокойный сон, но и реальный способ платить меньше, подобрав оптимальный налоговый режим. Разберем три основных пути для физических лиц.
🔍 Почему выгодно работать легально?
По оценкам экспертов, до 95% рынка долгосрочной аренды находится в «теневом» секторе. Налоговые органы активно используют технологии для анализа банковских транзакций и выявления регулярных поступлений. При обнаружении неуплаты ФНС доначислит налог по рыночным ценам, штраф (20-40% от суммы) и пени.
📊 Варианты налогообложения для собственника
Рассмотрим ключевые отличия трёх путей легализации дохода от аренды, чтобы понять, какой вариант подходит именно вам.
1. Физическое лицо (плательщик НДФЛ)
Налоговая ставка: 13% (если годовой доход не превышает 5 млн рублей) или 15% (с суммы превышения).
Учёт расходов: Расходы на ремонт, коммунальные услуги и содержание квартиры не уменьшают налогооблагаемую базу. Однако вы можете воспользоваться имущественным вычетом в других ситуациях, например, при продаже недвижимости.
Лимит дохода: Формального лимита нет, но при доходе свыше 5 млн рублей в год применяется повышенная ставка.
Отчётность: Необходимо самостоятельно заполнять и подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным.
Основные плюсы: Наиболее простой статус для разовой или нерегулярной сдачи.
Основные минусы: Наименее выгодная налоговая ставка, обязательство ежегодно заполнять декларацию, невозможность вычесть расходы на аренду.
2. Самозанятый (плательщик НПД)
Налоговая ставка: 4% от дохода, полученного от арендаторов-физических лиц, или 6% — от юридических лиц и ИП.
Учёт расходов: Не предусмотрен. Налог рассчитывается со всей суммы поступлений, включая оплату коммунальных услуг, если они входят в общий платёж.
Лимит дохода: 2.4 млн рублей в год. Превышение этого лимита автоматически лишает права применять этот налоговый режим.
Отчётность: Максимально упрощена. Не нужно сдавать декларации, достаточно формировать чеки на каждый платёж в мобильном приложении «Мой налог».
Основные плюсы: Самая низкая налоговая ставка, простая и быстрая регистрация, отсутствие какой-либо отчётности и фиксированных страховых взносов.
Основные минусы: Жёсткий годовой лимит дохода, нельзя сдавать в аренду нежилые помещения (например, апартаменты, если они оформлены как нежилой фонд, или офисы).
3. Индивидуальный предприниматель на УСН «Доходы»
Налоговая ставка: 6% со всех полученных доходов.
Учёт расходов: Прямой вычет расходов из налогооблагаемой базы не предусмотрен. Однако у ИП есть мощный инструмент снижения налога — на сумму уплаченных за себя фиксированных страховых взносов (в 2026 году это примерно 57.4 тыс. рублей) можно уменьшить сам рассчитанный налог вплоть до нуля.
Отчётность: Требуется вести книгу учёта доходов и расходов (КУДиР) и один раз в год подавать налоговую декларацию по УСН.
Основные плюсы: Профессиональный статус, который позволяет официально нанимать сотрудников, возможность значительно снизить налог за счёт взносов.
Основные минусы: Обязанность платить фиксированные страховые взносы даже в периоды простоя или отсутствия дохода, более сложная по сравнению с самозанятостью административная нагрузка.
👉 Практический вывод: Для большинства собственников, сдающих 1-2 квартиры, статус самозанятого — самый выгодный из-за низкой ставки (4%) и отсутствия отчётности. ИП выгоден при доходах выше 2.4 млн рублей, нескольких объектах или найме сотрудников.
🚨 Ключевые нюансы и как снизить налог
- Что считается доходом: Налог платится со всей суммы, полученной от гостя. Если в оплату включены ком услуги и интернет — с них тоже. Компенсация ущерба из залога также признается доходом.
- Залог (депозит): Если залог возвращается гостю, это не доход. Если удерживается за ущерб или идёт в оплату — это доход и с него нужно платить налог.
- Как снизить налог самозанятому: Используйте налоговый вычет 10 000 ₽ при регистрации, что фактически снижает ставку на старте до 3% (при работе с физлицами).
- Важное ограничение: Самозанятый не может оказывать гостиничные услуги (ежедневная уборка, организация питания, обслуживание номера). Это считается гостиничным бизнесом и требует статуса ИП.
📝 Краткий чек-лист для выбора
- Оцените примерный годовой доход от аренды.
- Если доход меньше 2.4 млн руб. — регистрируйтесь как самозанятый (выгоднее всего).
- Если доход выше или сдаёте апартаменты (нежилое) — откройте ИП на УСН «Доходы» (6%).
- Если сдача нерегулярна (например, только на лето) и доход невелик — можно остаться физлицом и платить НДФЛ (13%).
- Ведите простой учёт: сохраняйте все договоры, расписки или банковские выписки.