Привет всем, кто умеет думать и не боится смотреть правде в глаза, даже если она не такая сладкая, как краснодарская клубника в мае. Сегодня буду говорить жестко. Возможно, кто-то обидится, а кто-то отпишется. Но я не была бы собой, если бы начала вам рисовать воздушные замки там, где их нет.
На дворе у нас не "прекрасное далеко", а суровая реальность. Я в недвижимости больше пятнадцати лет, и мой первый офис на Красной помнит времена, когда город действительно был уютным и зеленым. Тогда мечта о "домике на юге" была понятной: тепло, фрукты, море рядом. И я сама в это верила. Но сейчас, когда ко мне приходят люди с горящими глазами и мантрами "Хочу в тепло!", мне иногда хочется их встряхнуть.
Я считаю своим долгом предупредить: Краснодар сегодня - это не только солнце. Это полоса препятствий. И если вы не хотите спустить сбережения всей жизни в унитаз, давайте разбираться, где именно в текущих реалиях покупать квартиру категорически нельзя.
Иллюзия доступности и «Южный Вавилон»
Меня искренне удивляет, почему люди до сих пор живут стереотипами двадцатилетней давности. Краснодар давно не провинциальный городок. Это мегаполис, который трещит по швам.
Смотрите на цифры, они не врут. Рынок перегрет. Новостроек настроили столько, что продавать их будут годами. Меня, честно говоря, бесит, когда застройщики рисуют красивые рендеры с парками, а по факту сдают бетонные коробки в поле. А потом ко мне приходят инвесторы и плачут:
"Почему квартира стоит пустая третий месяц?"
Да потому что таких квартир тысячи! Аренда просела, перепродать с выгодой - тот еще квест.
А тут еще и ситуация с ипотекой. Ставки растут, льготные программы сворачиваются или обрастают такими условиями, что без пол-литра не разберешься. Платежи выросли чуть ли не в полтора-два раза. Ну кто меня убедит, что в такой ситуации хватать первую попавшуюся новостройку - это разумно? Это финансовое самоубийство.
С ипотекой сейчас такой бардак, что обсуждать её «в целом» бессмысленно.
У всех разный доход, дети, маткапитал, сроки. Поэтому я обычно начинаю не с советов, а с короткого опроса — чтобы понимать, о чём вообще можно говорить дальше, а о чём — нет.
Асфальтовый капкан: пробки, которые воруют вашу жизнь
"Ой, зато у нас тепло!" - слышу я постоянно.
Ага, очень тепло стоять два часа в пробке на Западном обходе или на Кирилла Россинского.
Давайте честно: город стоит. Это не временная трудность, это хроническая болезнь. По моему опыту, если вы покупаете квартиру в "перспективном" новом районе где-то на окраине, вы добровольно подписываетесь на то, что будете видеть своих детей только спящими.
Я помню Краснодар 90-х, мы проезжали его насквозь за полчаса. Сейчас? Сейчас вы будете полчаса выезжать только из своего двора. Узкие улицы, отсутствие развязок, дефицит общественного транспорта. Люди покупают жилье в полях, потому что "там дешевле". А потом тратят жизнь на дорогу. Это, по сути, воровство собственного времени. Вы сэкономили миллион на квартире, но потеряли годы жизни в пробках. Стоит оно того? Я считаю, что нет. Лучше меньше метров, но в районе, откуда можно уехать.
Мокрые сюрпризы: когда экономия выходит боком
Кстати, забыла сказать важную вещь. Люди часто смотрят на планировку, на фасад, но почти никто не смотрит на геологию. А зря.
Краснодар топит. И это не страшилки из будущего, это то, что мы видим каждый сильный ливень. Улица Московская, Российская, район Музыкального - это же классика жанра. После хорошего дождя там можно передвигаться только на лодках. Я не шучу.
У меня был случай: клиент, назовем его Аркадий, купил цоколь в одном "очень выгодном" доме. Сделал ремонт, радовался. До первого ливня. Вода зашла по колено. Мебель, техника, нервы - все на выброс.
Он мне потом говорил: "Катя, я как будто в аквариуме живу".
И это касается не только города. Посмотрите на побережье - Крымск, Туапсе, Горячий Ключ. Стихия там непредсказуема. Покупать там жилье без глубокого анализа местности, просто потому что "вид красивый" - это верх легкомыслия. Я всегда говорю: учите матчасть или нанимайте тех, кто знает, куда течет вода.
Гетто из человейников и неликвид
Помните, раньше говорили: "Бери хоть что-то, недвижимость всегда растет"? Забудьте. Это правило больше не работает.
Сейчас мы видим огромные массивы "человейников" без школ, садов и поликлиник. Застройщик сдал дом, получил деньги и ушел. А вы остались. До школы - три пересадки, до поликлиники - час на машине. Это не комфортная жизнь, это выживание.
Такая недвижимость становится неликвидом. Вы ее купите, но продать потом за адекватные деньги не сможете. Потому что дураков становится все меньше. Люди начинают понимать, что красивая картинка в буклете и реальность - это две разные вещи.
Это не по теме, но меня просто вымораживает ситуация с незаконными постройками. Вроде бы власти борются, но "самострои" и дома на землях ИЖС, которые по факту многоквартирники, никуда не делись. Купить там квартиру - значит, сидеть на пороховой бочке. Снесут - не снесут, подключат коммуникации или будете топиться дровами. Зачем вам этот экстрим за ваши же деньги?
Что в сухом остатке?
Я не хочу вас пугать. Краснодар - прекрасный город, если уметь его готовить. Здесь можно жить счастливо, растить детей и наслаждаться теплом. Но для этого нужно снять розовые очки.
Не верьте рекламе. Не ведитесь на низкую цену - бесплатный сыр только в мышеловке, и в Краснодаре эта мышеловка обычно стоит в пробке посреди затопленной улицы.
Если вы хотите переехать - думайте. Анализируйте. Не полагайтесь на авось. "Авито" и циан - это для тех, кто хочет наступить на грабли и получить шишкой в лоб. Для тех, кто ценит свои деньги и нервы, нужен трезвый расчет и знание локаций.
Моя позиция проста: я лучше отговорю вас от покупки и потеряю комиссию, чем потом буду краснеть, глядя вам в глаза. Юг принимает тех, кто подходит к переезду с головой. Остальные - уезжают обратно, проклиная "этот ужасный город".
Когда люди ищут недорогую точку входа, ключевой вопрос — не только цена, но и способ покупки.
Сейчас на рынке есть студия за 1,7 млн рублей, которую можно приобрести как за наличные, так и в ипотеку.
Выбор за вами. Я лишь даю пищу для ума.