Я 25 лет строю дома. За это время появляется не «мнение», а насмотренность. Поэтому я могу спокойно сказать: рост цен в малоэтажном строительстве – это не прогноз, а следствие уже идущих процессов.
Причина №1. Рынок выходит из тени
Много лет ИЖС жил по простой схеме: ИП, самозанятые, 2–3 бригады, работа «в чёрную», без налогов, без кадров, без ответственности. Построили 5–10 домов и исчезли.
Теперь с эскроу-счетами так работать невозможно.
Компании вынуждены:
-объединяться в структуры,
-платить НДС,
-платить налог на прибыль,
-выводить зарплаты «в белую».
Что это значит в цифрах: НДС +20%, налог на прибыль ещё +10%, белая зарплата вместо конверта ещё ~30% к фонду оплаты труда.
Итого: плюс 20–25% к цене дома, только за счёт обеления бизнеса.
Причина №2. Дефицит и удорожание монтажников
Государство активно ужесточает контроль за миграцией. Монтажники, которые работали по 10–15 лет, с семьями, документами массово выбывают.
На смену приходят наши, славянские ребята:
• работают медленнее,
• требуют больше,
• выходные – святое.
Если раньше ставка была ~10 000 ₽/м²,
то сейчас 15 000 ₽/м минимум.
Простой пример:
Дом 97 м² за 3,3 млн ₽.
Монтаж ~1,5 млн ₽.
Остальное на завод, инженеров, логистику, налоги, развитие компании.
Три человека зарабатывают почти столько же, сколько вся остальная компания. Это абсурд, но это реальность рынка. И она будет только усиливаться.
Причина №3. Банки и эскроу
Идея эскроу правильная. Я её поддерживаю. Но реализация как всегда - оставляет желать лучшего.
По логике: клиент кладёт деньги на эскроу, - банк должен дать застройщику 80% под 1% на стройку, - дом построен - деньги раскрылись.
По факту: банки дают деньги под 25–30%, лимиты мизерные, остальное за счёт оборотки компании.
У нас в обороте - сотни миллионов рублей, и эти деньги приходится кредитовать под конский процент.
Результат простой: дом через эскроу сразу дороже минимум на 10%.
Итог
Складываем:
обеление рынка → +20–25%,
монтажники → ещё рост,
банки → +10%.
Минимум +40% к цене в этом году. Это нижняя граница.
Что делать покупателю: Не тянуть время. Компаний, которые реально могут строить через эскроу, мало. Очереди уже уходят на месяцы вперёд.
Почему у нас цена ниже рынка:
• заводское производство без отходов,
• полный цикл (окна, кровля, сваи - все это своё),
• закупки напрямую у мировых производителей,
• объёмы, которые дают цену ниже рынка на 20–50%.
Философия простая: делать много, делать качественно и по доступной цене.
И друзья, я здесь не пугаю, а объясняю правду.