ГАБ на Авито: Как купить складской бизнес и не прогореть (Инструкция для инвестора

ГАБ на Авито: Как купить складской бизнес и не прогореть (Инструкция для инвестора)

Покупка склада как готового бизнеса выглядит заманчиво: купил, аренда капает, жизнь удалась. Но на Авито часто продают не «пассивный доход», а чужие проблемы. Если вы не строитель, вам нужно смотреть на объект как на финансовый инструмент.

Вот 4 критических зоны, которые нужно проверить до того, как вы отдадите деньги:

1. Юридическая «база»: Земля важнее здания

В коммерции земля — это всё.

• Категория и ВРИ: Убедитесь, что земля подходит под «складскую деятельность» или «промышленность». Если склад — самострой на землях ИЖС, его могут снести по решению суда.

• Собственность vs Аренда: Если договор аренды с городом заканчивается через год — это повод для огромного торга или отказа от сделки.

2. Электричество и Лимиты

Склад — это киловатты.

• Прямой договор: Убедитесь, что есть прямой договор с энергосбытом. Если электричество «от соседа», вы в заложниках.

• Запас мощности: Для обычного склада нужно от 15–30 кВт. Если арендатор захочет поставить холодильники, потребуется 100 кВт+.

3. Арендатор: Счастье или балласт?

• Договор аренды: Изучите индексацию. Без ежегодного повышения на 5–10% инфляция съест вашу прибыль.

• Кто сидит: Идеально, если это сетевая компания. Если мелкий ИП с сезонным товаром — будьте готовы к простою через пару месяцев.

4. Эксплуатация: Минимум для проверки

• Логистика: Может ли фура развернуться перед складом? Если нет — вы теряете 70% рынка арендаторов.

• Состояние пола и кровли: Пылящий пол убивает погрузчики, а дырявая крыша портит товар. Это главные статьи расходов, которые могут обнулить вашу доходность в первый же год.

🚩 Красные флаги продавца:

1. Срочная продажа: Часто скрывает проверки прокуратуры или изменения в генплане (например, снос под дорогу).

2. Нереальная окупаемость: Если обещают 5-6 лет (при норме 10) — арендатор может быть подставным.

Хотите знать, как отличить прибыльный объект от «пассива с долгами»? В моем «Дневнике инвестора» я буду разбирать реальные лоты с Авито, считать их честную доходность и показывать скрытые дефекты, которые стоят миллионы. Не дайте себя обмануть — подписывайтесь и инвестируйте с умом!

👇 Подпишись, чтобы не пропустить следующий разбор объекта!

#ГАБ #инвестиции #коммерческаянедвижимость #склад #арендныйбизнес #авито #пассивныйдоход #строительство #энергоаудит #промышленныйпол