В Санкт-Петербурге сегодня 80% апарт-отелей — это сервисные апартаменты. Их целевая аудитория туристы и «удалёнщики». За 2025 год Петербург принял более 12 миллионов гостей. Цифра говорит сама за себя: спрос есть. Но спрос не гарантия дохода. Гарантия в правильном выборе, потому что на рынке много красивых презентаций, пустых обещаний и проектов, которые выглядят как инвестиция, а работают как «долг».
Четыре критерия, по которым отсекаются проигравшие:
1. Управляющая компания (УК). Ключ ко всему.
Не объект приносит деньги. Деньги приносит «команда», которая его продаёт, обслуживает, контролирует. Смотрите:
— сколько лет УК на рынке;
— какой номерной фонд уже в управлении;
— какую реальную доходность получают текущие инвесторы.
Если показывают только графики роста, но не называют конкретных цифр по действующим объектам, то насторожитесь. Репутация не в слоганах, она в отзывах владельцев и в деньгах на счету.
2. Концепция. Или кому вы вообще сдаёте?
Хороший проект — это не «апарты в центре». Это «апарты для молодых специалистов из регионов» или «для командировочных из Екатеринбурга» или «для семейного туризма». Чем чётче аудитория, тем точнее маркетинг, выше заполняемость, стабильнее поток. Без идеи будет хаос. А хаос это простои, низкие ставки, потеря денег.
3. Архитектура + уровень сервиса.
Это влияет на заполняемость и цену проживания. Гость платит не за квадратные метры, а за разумный баланс между уровнем услуг и ценой «ночи».
4. Расположение не просто «центр», а логика.
«Центр» это не всегда хорошо. Лучше всего быть в шаговой доступности от точки притяжения.Хорошо когда рядом:
- вокзал или аэропорт;
- есть деловые площадки, конференции, офисы;
- станция метро;
- достопримечательности.
Важно, чтобы рядом был постоянный поток гостей.
А как же доходность? Обычно предлагают две модели:
1. Фиксированная выплата (на 1–3 года)
Удобно. Предсказуемо. Но часто искусственно завышена. После окончания срока, реальные цифры могут быть ниже.
2. Плавающий доход (процент от прибыли)
Сложнее. Требует доверия к УК. Но если команда сильная, то может принести в разы больше, чем фикс.
Есть второй компонент дохода — рост стоимости актива со временем. Качественный проект в нужном месте со временем дорожает. Особенно если спрос стабилен, а новых предложений всё меньше.
Выбрать оптимальный вариант среди множества апарт-отелей сложно. Но возможно. Главное не гнаться за красивыми цифрами в рекламе. А проверять:
- кто стоит за проектом,
- кому он нужен,
- как работает,
- и сколько реально приносит.
Если нужна помощь, пишите. Инвестиции в недвижимость — это не удача. Это расчёт. И выбор.