В сделках с проблемной недвижимостью и при покупке квартиры с торгов такая ситуация встречается регулярно: право собственности уже оформлено, а в квартире продолжают жить люди.
Это могут быть:
- бывший собственник;
- члены его семьи;
- арендаторы;
- знакомые или «временные жильцы», которых когда-то пустили пожить.
Способ выселения зависит от конкретной ситуации, но базовый алгоритм всегда одинаковый. Ниже — пошагово и без лишних эмоций.
Шаг 1. Попытка договориться мирно
Самый простой, быстрый и выгодный вариант — решить вопрос без суда.
Собственник приезжает, спокойно общается с проживающими, показывает выписку из ЕГРН, объясняет, что право собственности перешло, и предлагает разумный срок для выезда.
На практике именно этот этап часто оказывается самым эффективным. Небольшая компенсация на переезд нередко обходится дешевле, чем:
- судебные расходы;
- несколько месяцев ожидания;
- работа с приставами.
Во многих случаях люди понимают, что проживать без правовых оснований нельзя. Часто причина сопротивления — стресс и отсутствие времени на поиск нового жилья.
Шаг 2. Письменное уведомление о выселении
Если договориться не удалось, начинается формальная процедура.
Собственник готовит письменное уведомление, в котором указываются:
- ФИО собственника;
- адрес квартиры;
- требование освободить жилое помещение;
- конкретный срок выезда;
- контактные данные.
Уведомление вручается под подпись. Если жильцы отказываются его подписывать — документ направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Этот шаг принципиально важен:
доказательство направления уведомления потребуется в суде.
Шаг 3. Иск о выселении в суд
Если срок, указанный в уведомлении, истёк, а квартира не освобождена, подаётся иск о выселении и оплачивается госпошлина.
В иске указываются:
- право собственности (подтверждается выпиской ЕГРН);
- кто фактически проживает или зарегистрирован;
- отсутствие договорных оснований для проживания;
- факт направления уведомления;
- нарушение права владения и пользования жилым помещением со ссылкой на ст. 304 ГК РФ.
Суды исходят из базового принципа:
переход права собственности прекращает право пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника, если иное прямо не установлено законом.
При корректно выстроенной позиции суды, как правило, встают на сторону нового владельца.
В рамках процесса также возможно:
- снять проживающих с регистрационного учёта;
- за исключением редких случаев бессрочного права пользования (например, отказ от приватизации).
Шаг 4. Выселение через судебных приставов
После вступления решения суда в законную силу возбуждается исполнительное производство.
Судебные приставы:
- назначают дату выселения;
- осуществляют фактическое освобождение квартиры;
- при необходимости привлекают полицию и понятых;
- вскрывают дверь;
- фиксируют и описывают имущество.
На практике именно этот этап может занять больше всего времени, но он гарантированно приводит к освобождению квартиры.
Что можно и нельзя делать собственнику
Формально собственник вправе распоряжаться своей квартирой, но есть важный нюанс.
Если в помещении находятся личные вещи проживающих, самовольные действия (смена замков, вынос имущества, ремонт) могут привести к заявлениям о самоуправстве или утрате имущества.
Безопасная модель поведения:
- фиксировать все действия на видео;
- при необходимости вызывать участкового;
- составлять опись имущества;
- предоставлять возможность самостоятельно забрать вещи;
- ничего не выбрасывать и не присваивать.
Такой подход существенно снижает риск встречных претензий.
Итог
Законный алгоритм всегда один:
переговоры → письменное уведомление → иск в суд → решение → судебные приставы.
Чем спокойнее и формальнее действует собственник, тем:
- быстрее освобождается квартира;
- ниже риск затяжного конфликта;
- меньше вероятность дополнительных юридических проблем.
Евгений Иванов, директор по маркетингу ООО "Тендерград"