Подписывайтесь на наш телеграм-канал - там еще больше полезной информации о Германии: иммиграция, поступление в вузы, изучение языка и жизнь в стране. Эксклюзивные подкасты, видео и практические советы от экспертов!
Снимаете квартиру в Берлине уже три года. Привыкли к району, к соседям, обустроились… И вдруг - письмо от арендодателя: "Мне нужна квартира для себя. Через три месяца освобождайте". Законно ли это? Можно ли оспорить? Что делать дальше?
Eigenbedarf - расторжение договора из-за личной необходимости - одна из немногих причин, по которым немецкий арендодатель может выселить арендатора. Звучит просто: владелец хочет использовать своё жильё для себя или родственников. На практике - десятки нюансов, которые определяют, законно ли требование или это злоупотребление.
Тысячи арендаторов в Германии каждый год получают уведомления об Eigenbedarf. Многие паникуют, начинают искать квартиру, тратят деньги на переезд - и только потом узнают, что могли оспорить выселение. Или, наоборот, игнорируют законное требование и оказываются в суде.
Конечно, сложнее, когда Eigenbedarf используют как прикрытие. Арендодатель говорит, что квартира нужна дочери/сыну, выселяет вас - а через два месяца сдаёт её новому арендатору за большие деньги. Это незаконно, но доказать сложно, если не знать правил игры.
Разберём, когда выселение законно, когда можно возразить и как защититься от манипуляций.
Что такое Eigenbedarf и когда он законен
Eigenbedarf - это право владельца недвижимости расторгнуть договор аренды, потому что жильё понадобилось ему самому, его семье или близким родственникам. Звучит справедливо: это ведь его собственность.
Но немецкое законодательство защищает арендаторов серьёзно. Просто сказать "хочу жить сам" недостаточно. Нужны весомые причины, а не просто желание. Например, переезд из другого города, рождение ребёнка, уход за пожилыми родителями. Суды проверяют, действительно ли владельцу нужна именно эта квартира или он просто придумал предлог.
К "привилегированным лицам", для которых можно заявить Eigenbedarf, относятся сам владелец, его дети, родители, бабушки и дедушки, зятья и невестки, племянники. Дальние родственники тоже подпадают под категорию, если есть близкие личные отношения с арендодателем. Сожитель и его дети, домашний персонал, даже "названные родственники" вроде крестников - всё это возможно при наличии реальной близости.
Главное - необходимость должна быть реальной и понятной. Нельзя заявить Eigenbedarf для однокомнатной квартиры под семью из пяти человек - суд такое не примет. Должна быть логика: почему именно эта квартира, почему сейчас, что изменилось в жизненной ситуации.
Минимальные сроки и формальности
Уведомление об Eigenbedarf должно быть письменным. В нём обязательно указывается, для кого нужна квартира и по какой причине. "Для одного из моих детей" - недостаточно. Нужно конкретно: для дочери Ханны, которая начинает работу в этом городе и ей нужно жильё рядом с офисом.
Минимальный срок уведомления - три месяца, если вы живёте в квартире менее пяти лет.
Если арендодатель купил квартиру и превратил её в частную собственность из общего фонда, Eigenbedarf запрещён в течение трёх лет после покупки. Это защита от спекуляций: нельзя скупать жильё, выселять людей и перепродавать дороже.
Если обстоятельства изменились - например, дочь передумала переезжать - арендодатель обязан немедленно сообщить об этом. Если причина Eigenbedarf исчезла до окончания срока уведомления, договор аренды продолжается по вашему требованию.
Когда выселение незаконно
Если арендодатель просто хочет сдать дороже - это притворное расторжение, Vorgeschobene Kündigung. Незаконно. Если через несколько месяцев после вашего выезда квартира сдаётся кому-то другому, а не родственнику, указанному в уведомлении - вы имеете право на компенсацию. Обычно это разница между старой и новой арендой за несколько лет.
Если арендодатель пожилой, тяжело болен или просто живёт далеко и физически не может переехать - суд может признать Eigenbedarf неубедительным. Необходимость должна быть реальной, а не теоретической.
Если квартиру хотят использовать как кабинет или как временное жильё на период ремонта собственного дома - это также не считается личной необходимостью.
Можно ли возразить
Даже если Eigenbedarf законен, вы можете подать возражение на основании социальных трудностей - Härtefall. Это работает, если выселение создаёт для вас непропорциональные проблемы.
Примеры: вы беременны или только родили, у вас тяжёлая болезнь, вы на испытательном сроке на новой работе и переезд сейчас критичен, ваши дети учатся в школе и смена района нарушит их образование, в вашем районе просто нет доступного жилья.
Возражение нужно подавать письменно и обоснованно. Суд взвесит интересы обеих сторон: насколько критична необходимость владельца и насколько тяжёлыми будут последствия для вас.
Рост аренды и Mietpreisbremse
С 2015 года в Германии действует закон Mietpreisbremse - "тормоз арендной платы". В городах с напряжённым рынком жилья арендодатель не может установить арендную плату более чем на 10% выше средней по району. Закон продлён до 2029 года.
Это защита от ситуации, когда владелец выселяет под предлогом Eigenbedarf, а на деле просто хочет сдать дороже новому арендатору. Mietpreisbremse ограничивает такие манипуляции: если новая аренда завышена, новый арендатор может потребовать снижения и возврата переплаты.
Правда, закон работает не везде. Он действует в городах, официально признанных регионами с дефицитом жилья. Берлин, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, небольшие города в Саксонии или Саксонии-Анхальт, например, пока нет.
Проверить, действует ли Mietpreisbremse в вашем городе, можно на сайте Mietspiegel - там указаны средние ставки аренды по районам. Если ваша аренда превышает Mietspiegel больше чем на 10%, можно требовать снижения.
Как проверить честность арендодателя
Если получили уведомление об Eigenbedarf, первым делом проверьте письмо: есть ли письменная форма, указано ли конкретное лицо и причина, соблюдены ли сроки.
Если что-то не так - ошибка в формулировке, недостаточная конкретика, неправильный срок - уведомление недействительно. Можно оспаривать в суде.
Второй шаг - уточните у арендодателя, есть ли у него другие свободные квартиры. По закону, если у владельца есть альтернативное жильё, он обязан предложить его вам.
Третий - оцените свои основания для возражения. Если есть социальные трудности, беременность, болезнь, дети в школе, испытательный срок - соберите документы и подавайте возражение.
Четвёртый - наблюдайте, что происходит после вашего выезда. Если квартира через два месяца сдаётся новому арендатору или используется не по заявленной причине - у вас есть право на компенсацию. Разница между старой и новой арендой может составить тысячи евро.
Что делать, если не согласны
Не паникуйте. Получение уведомления не означает, что вы обязаны съехать немедленно.
Обратитесь в Mieterverein - ассоциацию арендаторов. Если у вас есть юридическая страховка, она может покрыть судебные расходы.
Пока идёт разбирательство, договор остаётся действительным. Вы не обязаны съезжать до решения суда. Суд может занять месяцы, и всё это время вы легально живёте в квартире.
Закон часто на вашей стороне, особенно если есть основания для возражения. Немецкие суды серьёзно относятся к защите арендаторов и не одобряют злоупотребления со стороны владельцев.
Рынок аренды в Германии остаётся напряжённым. Eigenbedarf — одна из самых частых причин выселения, и не все владельцы действуют честно. Знание своих прав помогает не попасть в ситуацию, когда вы теряете жильё из-за манипуляций или незнания законов.
Если вы планируете переезд в Германию, важно понимать не только визовые вопросы, но и реальность жизни в стране — включая особенности аренды жилья и защиту прав арендаторов.
Команда Nemusli Consult помогает не только с переездом, но и с адаптацией: поиск работы, поступление в вузы, курсы повышения квалификации, помощь с документами и многое другое.
У нас проверенные русскоязычные специалисты: адвокаты, налоговые консультанты и большой список других экспертов.
Заполните короткую форму: Регистрация на консультацию. Мы проведём скрининг вашей ситуации и честно расскажем, какие программы в вашей ситуации подойдут именно вам и как мы можем помочь вам. _______________________________________________________________
Команда Nemusli Consult специализируется на вопросах иммиграции в Германию с 2018 года. Мы помогаем на всех этапах: от получения визы до адаптации в стране. Обращайтесь — пройдём этот путь вместе!