Поделиться • 20 января 2026
Автор: Екатерина Щеглова
Фото: Unsplash
Таунхаусы — это относительно новое явление на рынке недвижимости России. В нашей стране они появилось только в 1990-х годах, в то время как такие коттеджи возводили в Великобритании еще в прошлом веке. В России таунхаус стал компромиссом между дачей со всеми удобствами и городской квартирой. Во время пандемии настал их звездный час, но сегодня спрос нестабилен. О том, что такое таунхаусы, а также какие плюсы и минусы есть у этого формата и стоит ли в него инвестировать, — в нашем материале.
Таунхаусы — это относительно новое явление на рынке недвижимости России. В нашей стране они появилось только в 1990-х годах, в то время как такие коттеджи возводили в Великобритании еще в прошлом веке. В России таунхаус стал компромиссом между дачей со всеми удобствами и городской квартирой. Во время пандемии настал их звездный час, но сегодня спрос нестабилен. О том, что такое таунхаусы, а также какие плюсы и минусы есть у этого формата и стоит ли в него инвестировать, — в нашем материале.
Что такое таунхаус
Таунхаус — это дом блокированной застройки: ряд жилых секций с общими боковыми стенами без проемов и отдельным выходом на участок. До 2022 года они находились в юридической «серой зоне» — в законодательстве просто не было такого понятия. Их оформляли то как квартиры в малоэтажных домах, то как индивидуальные жилые дома — отсюда путаница с правами на землю, невозможность заключать договоры долевого участия в строительстве (ДДУ) и сложности с ипотекой, говорит директор департамента загородной недвижимости компании NF Group Татьяна Алексеева. Ситуацию изменил федеральный закон №476, который ввел термин «дом блокированной застройки» и закрепил четкие правила оформления. Теперь таунхаусы можно покупать по 214-ФЗ, брать под них ипотеку и регистрировать как полноценный дом с участком, добавляет руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Во время пандемии и связанного с этим перехода многих на удаленную работу в том же Подмосковье резко вырос спрос на покупку загородной недвижимости. Несмотря на то что формат таунхаусов считается нишевым, их популярность росла.
Но в последние годы спрос на них снова небольшой. И вот почему: главная проблема этого сегмента рынка недвижимости заключается в его двойственной природе.
Это и не полноценный коттедж с собственной землей и независимостью, и не квартира с развитой инфраструктурой и минимальными заботами, говорит Елена Мищенко.
Татьяна Алексеева
директор департамента загородной недвижимости компании NF Group
«Еще одна причина — изменение поведения покупателей. После пандемии многие определились: кто хотел настоящую загородную жизнь, выбирает дом с участком, а кто ценит городскую динамику — остается в квартире. Таунхаус оказался между этими мирами и для большинства перестал быть символом мечты».
На снижение популярности таунхаусов, по мнению экспертов, также повлияли и проблемы с логистикой. Большинство проектов строились в локациях, куда добираться долго и неудобно, особенно без личного автомобиля.
Елена Мищенко
руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»
«Несмотря на то что правовой статус таунхаусов упрощен, далеко не все банки охотно кредитуют сделки с таунхаусами. Для них это по-прежнему пограничный формат с повышенными рисками».
Татьяна Алексеева
директор департамента загородной недвижимости компании NF Group
«Проекты таунхаусов требуют значительных вложений в инженерные сети и дороги, которые девелоперу приходится создавать с нуля. При этом плотность застройки невысокая, поэтому каждая секция обходится дорого и окупается дольше».
Дуплексы и твинхаусы
Директор департамента продаж агентства элитной недвижимости «Intermark Городская Недвижимость» Кристина Томилина поясняет, что на современном рынке жилья существуют шесть видов таунхаусов.
Дуплекс
Это жилой дом, разделенный на две части, рассчитанный на две семьи. Каждая половина — собственность отдельной семьи, имеет раздельные выходы и коммуникации. Обычно у дуплекса общий фундамент, крыша и несущие стены, но собственники не зависят друг от друга.
Твинхаус
Это индивидуальный жилой дом на два хозяина. Он представляет собой два одинаковых по планировке дома, имеющих одну общую стену. В отличие от дуплекса, твинхаус всегда имеет отдельные входы для каждой семьи (часто — на разные стороны). Неотъемлемый атрибут твинхауса — два участка земли.
Квадрохаус
Это тип малоэтажного жилья в виде комплекса из четырех смежных домовладений, объединенных общими стенами и образующих квадратную или прямоугольную форму. Каждая секция предназначена для проживания отдельной семьи.
Лейнхаус
Это комплекс из нескольких малоэтажных домов, соединенных между собой. Секции лейнхауса различаются оформлением фасадов, архитектурным стилем, особенностями планировки, а иногда — и количеством этажей. В каждом из блоков есть отдельный вход и собственный участок.
Виллета
Это тип недвижимости, представляющий собой комплекс вилл. Премиальный сегмент. По принципу застройки виллеты напоминают таунхаусы (с отдельными входами в сблокированном здании), но обладают характеристиками виллы (большая площадь участка и дома).
Особенности планировок
По словам Елены Мищенко, типовая, или классическая планировка таунхауса предполагает:
- первый этаж — кухню, гостиную, санузел, технические помещения, выход в сад;
- второй этаж — спальни, детские комнаты, ванные;
- мансарда или третий этаж — кабинет, гардеробную, игровую.
Такие дома часто имеют площадь от 100 до 200 кв. м, но реальное ощущение простора сильно зависит от ширины фасада и высоты потолков, добавляет эксперт.
Кристина Томилина говорит, что наиболее распространенная планировка таунхаусов в Москве — это классическая вертикальная. Ее принцип — зонирование по вертикали, и она включает:
- цокольный (подземный) этаж — технические и развлекательные помещения: котельную, кладовую, гардеробную, реже — сауну, домашний кинотеатр или спортзал;
- первый этаж — кухню, совмещенную с гостиной-столовой, и санузел. Обязательный элемент — выход на террасу или в задний двор. Это пространство максимально открытое и светлое;
- второй этаж — две-три спальни, основной санузел и, как правило, гардеробная в главной спальне.
Еще одна популярная планировка, по словам эксперта, — с мезонином. Она часто используется в таунхаусах с высокими потолками (от 5 м) на первом этаже и в нее входят:
- первый этаж — высокая гостиная, от которой наверх ведет лестница на мезонин (внутренний балкон);
- мезонин (промежуточный этаж) — кабинет, библиотека, зона отдыха или небольшая спальня. Пространство визуально увеличивается и создает ощущение простора;
- второй этаж — основные спальни, детская и санузел.
Кристина Томилина
директор департамента продаж агентства элитной недвижимости «Intermark Городская Недвижимость»
«Планировки таунхаусов сильно эволюционировали, и сейчас на рынке представлены несколько четко выраженных типов, которые стали стандартом де-факто. Они продиктованы стремлением к максимальному комфорту и эффективному использованию пространства».
Плюсы и минусы
Среди преимуществ таунхаусов эксперты выделяют следующие пункты:
- мало соседей, тише, чем в квартире;
- есть личное пространство — сад, терраса, парковка;
- лучше экология, меньше пыли и шума;
- можно регулировать отопление и инженерные системы под себя;
- чувство дома без полной изоляции от города.
Кристина Томилина
директор департамента продаж агентства элитной недвижимости «Intermark Городская Недвижимость»
«Девелоперы предлагают уже не просто стены, а благоустроенные дворы без машин, велодорожки, зоны отдыха для всей семьи. И это заставляет некоторых покупателей задуматься о смене формата проживания».
Но есть у этого формата недвижимости и свои минусы:
- сложно жить без автомобиля;
- нет необходимой инфраструктуры в шаговой доступности;
- коммунальные расходы выше, чем в квартире;
- нужно самостоятельно следить за коммуникациями и состоянием участка;
- труднее продать, так как формат нишевый, а аудитория ограниченная;
- небольшие участки не дают полноценного ощущения жизни за городом.
Перед покупкой таунхауса эксперты советуют проверить:
- инфраструктуру поблизости, наличие школ, магазинов и медицинских учреждений;
- транспортную доступность и пробки на выезде;
- качество строительства и инженерии;
- юридический статус земли и коммуникаций;
- размер участка и возможность благоустройства;
- условия обслуживания и размер коммунальных платежей.
Татьяна Алексеева
директор департамента загородной недвижимости компании NF Group
«Очень важно уточнить будущие коммунальные расходы и внимательно проверить документы. В выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) должно быть указано “дом блокированной застройки”, что очень важно для ипотеки и страхования».
Перспективы
По мнению экспертов, несмотря на падение популярности, формат в России не исчезнет, но и массовым не станет.
Он останется нишевым продуктом для тех, кто ищет баланс между городом и пригородом, между квартирой и домом. Снижение спроса не означает полное отсутствие интереса.
Таунхаусы выбирают не из-за того, что они в моде, а исходя из потребностей. Например, когда нужна тишина, но нет желания жить далеко от города, говорит Елена Мищенко.
Этот формат сохранится в точечных клубных проектах рядом с городом — там, где уже есть инженерия, сервис и ощущение приватности при разумной цене. Для узкой аудитории, которая хочет жить «на земле», но без переезда в отдаленный пригород, такой вариант останется актуальным, прогнозирует Татьяна Алексеева.
Будущее таунхаусов на московском рынке представляется устойчивым. Это не сиюминутный тренд, а полноценная и устойчивая часть рынка недвижимости, резюмирует Кристина Томилина.
Елена Мищенко
руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»
«Однако массовой популярности таунхаусов ждать не стоит. Формат слишком промежуточный. Для любителей земли — тесно, для горожан — неудобно. Не квартира и не дом — в этом заключается привлекательность таунхауса, но в этом и его главная проблема».
Татьяна Алексеева
директор департамента загородной недвижимости компании NF Group
«В ближайшие годы новых запусков будет немного. Девелоперы делают ставку на более понятные и масштабируемые форматы — городские кварталы и индивидуальные дома. Ограниченное предложение будет поддерживать цены на качественные лоты и сохранять за форматом статус нишевого, но устойчивого».