Начало 2026 года для рынка недвижимости складывается нетипично. Традиционно первые месяцы года — это период охлаждения: спрос снижается, а январь–февраль обычно считаются одним из лучших моментов для покупки жилья. В это время застройщики активнее дают скидки, а продавцы стараются реализовать объекты, которые не успели продать в ноябре–декабре. Исторически рынок в начале года проседал – но не в этот раз. Основатель компании Smarent Виктор Зубик расскажет, что ожидает инвесторов и рынок недвижимости в этом году.
Что будет с рынком в 2026 году
Напоминаем, что предоставленная информация выражает мнение автора и носит аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по ЖК являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий.
2026 год выбивается из привычного сценария. Январь может стать одним из самых «жарких» месяцев, особенно для первичного рынка. Основная причина — изменения в программе семейной ипотеки. Уже известно, что она активно корректируется, а с 1 февраля 2026 года условия будут существенно ужесточены. В результате многие покупатели стремятся приобрести хоть какую-то квартиру до вступления новых правил в силу.
Дополнительное напряжение создает и поведение банков. В начале года часть кредитных организаций в целом приостановила выдачу семейной ипотеки. Причина проста: для многих банков этот продукт малорентабелен. Об этом неоднократно говорилось ранее, и текущая ситуация лишь подтверждает проблему.
Параллельно обсуждается идея дифференцированной ставки по семейной ипотеке. Логика здесь следующая: рождение одного ребенка не решает демографическую задачу в полной мере, поэтому льготную ставку 6% целесообразно сохранять прежде всего для семей с двумя и более детьми.
Начало 2026 года также сопровождается инфляционным шоком. По данным на период с 1 по 12 января, потребительские цены выросли, а годовая инфляция к 12 января ускорилась до 6,27%. Существенную роль здесь сыграло повышение НДС на 2 процентных пункта — до 22%.
Несмотря на то, что застройщики продают квартиры без НДС, полностью избежать последствий роста налога невозможно. Вся строительная цепочка — подрядчики, поставщики материалов, сервисные компании — работает с НДС. Это означает рост издержек, который либо приведет к уходу части компаний с рынка, либо будет переложен в стоимость строительства. В обоих случаях себестоимость квартир вырастет.
Во многих новостройках цены сегодня нельзя назвать просто высокими — они завышены или переоценены. Это связано с расчетом на спрос со стороны покупателей, использующих семейную ипотеку. Девелоперы активно пользуются этой ситуацией.
В результате даже в немодных локациях, ближе к МКАД, можно встретить однокомнатные квартиры стоимостью около 20 млн ₽ с вводом в эксплуатацию в начале или даже в конце 2029 года. При этом сроки строительства нередко сдвигаются. В подобных случаях покупка недвижимости может обернуться не выгодной инвестицией, а серьезным разочарованием.
Особенно это касается объектов первичного рынка стоимостью до 30 млн ₽, которые чаще всего приобретаются с первоначальным взносом 5–12 млн ₽. Такие квартиры во многом заложены под возможности семейной ипотеки и потому нередко имеют завышенную цену.
На начало года ключевая ставка составляет 16%. Формально это выглядит умеренно, но на практике ипотечные ставки остаются крайне высокими. Даже при попытке рефинансирования банки в лучшем случае предлагают условия на уровне 19–20% годовых.
С учетом роста инфляции, повышения НДС и общего давления на экономику ожидать быстрого снижения ключевой ставки не приходится. Ближайшее заседание Банка России запланировано на 13 февраля 2026 года, и с высокой вероятностью ставка останется без изменений. Более того, не стоит забывать, что ее могут не только снижать, но и повышать.
Прогнозы — дело неблагодарное, однако есть основания полагать, что к концу 2026 года ключевая ставка может находиться на уровне около 14%.
Условия семейной ипотеки становятся строже сразу по нескольким направлениям. Во-первых, полностью запрещена донорская ипотека, когда заем оформлялся без детей, но с созаемщиком-родственником, у которого дети есть. Во-вторых, ипотека теперь выдается строго на одну семью — раньше в рамках программы застройщики могли продать две квартиры одной семье.
С точки зрения логики программы такие изменения выглядят оправданными. Если бы ожидалось быстрое снижение ключевой ставки, подобные ограничения вряд ли вводились бы. Однако в условиях высокой стоимости денег государство вынуждено «подкручивать гайки».
Начало 2026 года также характеризуется практически полным отсутствием новых стартов продаж. Многие ожидали запуска проектов в конце 2025 или в начале 2026 года, но девелоперы не спешат выходить на рынок. Заявленные проекты отдельных компаний пока остаются на уровне ожиданий.
Дополнительно на ситуацию влияет упразднение Москомархитектуры и внутренние регуляторные изменения. Для покупателей это не ключевой фактор, но как рыночный сигнал его игнорировать нельзя.
Важное изменение — отмена моратория на штрафы за нарушение сроков строительства. Теперь застройщики снова будут нести финансовую ответственность за задержки. С одной стороны, это выглядит как победа покупателей. С другой — штрафы закладываются в экономику проектов заранее.
Фактически компенсации, которые покупатель может получить, уже включены в стоимость квартиры. Застройщик просто учитывает потенциальные риски и продает жилье дороже.
Следствием этого становится и снижение качества строительства и отделки. Девелоперы стремятся сдавать дома быстрее, что часто приводит к недоделкам, строительному мусору и общему ощущению незавершенности даже после получения ключей. Вероятно, в дальнейшем эта тенденция только усилится.
Отдельно стоит отметить практически полное исчезновение новых проектов комфорт-класса. Даже те застройщики, которые ранее активно работали в этом сегменте, все чаще ориентируются на бизнес-класс, что отражается и в уровне цен. Параллельно растет доля реновационных проектов.
Покупка новостроек с вводом в 2029–2030 годах несет дополнительные риски. Речь идет не столько о вероятности недостроя, сколько о качестве, сроках и изменениях условий по ходу реализации проекта. На рынке все больше нюансов, которые требуют особенно внимательного анализа перед покупкой.
Квартира на вторичном рынке сегодня для большинства покупателей становится недоступной. Если воспользоваться обычным ипотечным калькулятором, картина выглядит следующим образом.
Возьмем типичную ситуацию для Москвы: хорошая однокомнатная или двухкомнатная квартира стоимостью около 20 млн₽. За эти деньги такую недвижимость в целом реально купить. Допустим, у покупателя есть накопленные 4 млн ₽, а оставшиеся 16 млн ₽ необходимо взять в ипотеку.
Даже если банк одобрит ставку на уровне 17–18% годовых, ежемесячный ипотечный платеж составит порядка 228 тыс. ₽. При этом официальный доход заемщика — даже если речь идет о семье из двух человек — должен быть не ниже этой суммы, что подтверждается справкой 2-НДФЛ. Для большинства это уже серьезное ограничение.
Кроме того, отдавать половину дохода и значительную часть процентов за квартиру экономически нецелесообразно. Такая же квартира в аренде, скорее всего, будет стоить около 100–110 тыс. ₽ в месяц и не больше. Именно поэтому рынок аренды сегодня остается относительно живым, пусть и в состоянии стагнации, а покупка вторички в ипотеку теряет смысл.
Если смотреть на расчеты формально, можно увидеть переплату в сотни процентов. Однако важно понимать, что в реальности ипотеку часто рефинансируют, закрывают досрочно и постепенно снижают долговую нагрузку. Тем не менее сам факт остается фактом: вторичный рынок в текущих условиях работает в основном за наличные деньги. Ипотечные сделки есть, но, как правило, на небольшие суммы или с расчетом на быстрое закрытие кредита за 1–2 года.
Если перейти к статистике по Москве, стоит отметить, что данные за декабрь пока отсутствуют, хотя они были бы показательны. Тем не менее уже имеющаяся информация по договорам долевого участия с привлечением кредитных средств дает важные выводы.
В среднем в начале года доля ипотечных сделок составляла около 40%. При этом и в прошлом году были периоды, когда рынок выглядел относительно благоприятно для покупки — например, в первом квартале или в отдельные летние месяцы. Однако поведение покупателей остается типичным: активность резко возрастает именно тогда, когда появляются новости об ограничениях и закрытии программ.
Когда начали обсуждать корректировку семейной ипотеки, в ноябре доля сделок с ипотекой выросла почти до 51%. То есть каждая вторая квартира в новостройке покупалась с привлечением кредита.
Рост ипотечной доли объясняется просто: люди массово побежали покупать квартиры, пока условия еще действуют. При этом по общему количеству сделок октябрь и ноябрь оказались практически одинаковыми — около 11,3 тыс. сделок. Существенного роста спроса дальше не произошло, примерно как это было в феврале прошлого года.
Для рынка недвижимости это плохой сигнал. Если посмотреть на статистику в разрезе ноябрь–январь по годам, видно устойчивое падение объемов продаж. В 2023 году было около 150 тыс. сделок, в 2024 году — 121 тыс., а в 2025 году — уже порядка 100 тыс. Снижение по сравнению с 2023 годом составляет до 30–35%, а разница между крайними периодами — почти 50%.
Эта статистика показывает важный момент: с каждым годом купить квартиру становится все сложнее. Причем речь идет не только об ипотеке или росте цен. Проблема глубже — в самой возможности совершить покупку, особенно если нужен ликвидный объект.
Недвижимость чаще всего приобретается для собственного проживания. Рынку нужны инструменты: ипотека, рассрочки, гибкие схемы. Когда такие возможности сокращаются, покупка недвижимости превращается в редкий и сложный сценарий. Именно поэтому, если в конкретной ситуации появляется реальная возможность приобрести квартиру — особенно с использованием семейной ипотеки, — ее имеет смысл рассматривать. Вопрос условий и выбора объекта — это уже отдельная задача.
Если смотреть на динамику продаж, она выглядит негативно. Логично было бы ожидать снижения цен, поскольку спрос падает. Однако на рынке одновременно сокращается и предложение: ввод новых домов также уменьшается. Из-за этого не возникает того масштабного кризиса, которого многие ожидают.
С 1 февраля 2026 года вступают в силу дополнительные ограничения: одна семейная ипотека на одну семью, запрет донорской схемы, а также рост требований к первоначальному взносу. Многие банки уже повышают ПВ до 30–40%, формально не отменяя программу. Возможны и дополнительные требования, включая условия по регистрации.
Если снова посмотреть на ипотечную динамику за октябрь–ноябрь, видно, что рост был именно ипотечным: доля сделок увеличилась с 47% до 50%. Это произошло исключительно из-за ожиданий корректировки семейной ипотеки.
Выбор конкретного объекта — это уже отдельный вопрос. Но если у человека есть 3–5 млн₽, возникает базовая дилемма: потратить эти деньги на первоначальный взнос и взять дешевую ипотеку на 30 лет или оставить средства на депозите, при этом не имея возможности купить квартиру.
С учетом текущих условий приоритет чаще оказывается на стороне недвижимости. Причина проста — инфляция. Начало 2026 года с этой точки зрения выглядит неблагоприятно. По данным за период с 1 по 12 января инфляция выросла на 0,26% всего за полмесяца. Если экстраполировать эти значения, можно представить инфляцию порядка 2–2,5% только за январь.
Ранее уже озвучивалось, что в начале года инфляция будет высокой из-за повышения НДС, и эти прогнозы подтверждаются. В таких условиях ожидать снижения ключевой ставки в ближайшее время не приходится. Эта информация важна не только для рынка недвижимости, но и для фондового рынка: при сохранении высокой ставки стоимость
Одна из самых серьезных проблем — низкий плановый ввод новостроек после 2028 года. Если сопоставить графики продаж новостроек и ввода домов в эксплуатацию, становится видно: новых проектов будет становиться все меньше.
Новостройки — это будущие квартиры. Покупатели, которые приобретали жилье в прошлом году, ориентировались на получение ключей в 2028–2029 годах. Те старты продаж, которые появятся в 2026 году, в большинстве случаев будут иметь ввод уже в 2030 году.
Низкий объем ввода — это фактор, который сдерживает цены. Если бы застройщики активно выводили проекты, конкурировали между собой и запускали крупные объемы строительства, цены на недвижимость неизбежно корректировались бы вниз. Но этого не происходит. Новые проекты выходят точечно: небольшие дома, ограниченные объемы, аккуратные старты продаж.
По итогам четвертого квартала 2025 года ожидаются рекордно низкие показатели по стартам продаж. Новых проектов выходит меньше, чем даже в ковидные годы. Экономическая ситуация при этом всем понятна: дефицит бюджета, общее давление на экономику. В такой реальности застройщик выбирает простую стратегию — не строить новое, а продавать то, что уже есть, стараясь сделать это максимально дорого.
Отмена моратория на штрафы за нарушение сроков строительства — значимое событие для рынка. С этого года, если девелопер нарушает сроки передачи квартиры, дольщик вправе взыскивать неустойку через суд.
Неустойка рассчитывается от цены квартиры по ДДУ с учетом ключевой ставки и количества дней просрочки. При ключевой ставке 16% и стоимости квартиры около 15 млн ₽ сумма неустойки может составлять порядка 16 тыс. ₽ в день. За 90–100 дней просрочки это уже около 1,5 млн ₽.
Однако для получения такой компенсации важно правильно проходить приемку и юридическое сопровождение. В компании Smarent этим направлением занимаются профессионально, помогая клиентам корректно принимать квартиры и защищать свои интересы. В ближайшее время многие покупатели будут получать ключи по проектам, введенным с задержками, поэтому этот вопрос становится особенно актуальным.
Снижение качества строительства и отделки — общерыночная тенденция. Она не зависит от конкретного застройщика или сегмента. Проблемы возникают и в массовых проектах, и в более дорогих комплексах.
Качество отделки все чаще вызывает вопросы, и во многих случаях такие решения оказываются неоправданными по соотношению цены и результата. В условиях текущего рынка можно с уверенностью говорить, что снижение качества будет продолжаться.
В идеальной модели все квартиры сдавались бы с готовой отделкой по единому стандарту, как это принято в ряде зарубежных стран. Но российская реальность иная. Поэтому при покупке квартиры для личного проживания зачастую разумнее брать объект с черновой отделкой и делать ремонт под себя. Это сложнее, дороже и дольше, но в итоге более правильно с точки зрения качества.
Если же квартира приобретается под аренду, то, несмотря на снижение качества, покупка с чистовой отделкой остается рациональным вариантом. Даже типовая квартира от застройщика после грамотной меблировки может дать хороший итоговый результат.
За последний год компания Smarent реализовала более 300 меблировок для клиентов, и накопленная практика показывает: себестоимость меблировки продолжает расти. Сегодня средняя смета для евродвушки составляет около 1 млн ₽. Если несколько лет назад такая сумма казалась завышенной, то в 2026 году это уже нормальный и даже умеренный бюджет.
Рост НДС напрямую влияет на стоимость ремонта и мебели. Производители кухонь, столярных изделий и других элементов либо переходят на НДС, либо начинают платить его в большем объеме. Даже небольшие заказы уже дорожают на десятки тысяч рублей. И это только начало года.
Поэтому можно с уверенностью говорить: в 2026 году цены на ремонт и меблировку будут расти. Откладывать эти процессы невыгодно — чем позже, тем дороже. Это касается и самих услуг по меблировке, стоимость которых также будет корректироваться.
Выводы
Сегодня реальность такова: около 70 м² с отделкой в новом доме у метро — это примерно 40 млн ₽. Как бы ни хотелось это отрицать, рынок постепенно к этому пришел. Если такую квартиру вывести на вторичный рынок с минимальной подготовкой и меблировкой, она, с большой вероятностью, продастся достаточно быстро. Важно понимать: при старте второй очереди цены, скорее всего, будут близки к текущим, но сроки ожидания вырастут до 2029–2030 годов. И когда добавляются еще 3–4 года ожидания, текущие цены перестают казаться завышенными.
Цены кажутся завышенными, но это отражение текущего рынка. Рост новостроек будет происходить не за счет реальной ценности, а за счет субсидированных ипотек, льготных программ и рассрочек. Потенциальная точка снижения рынка — ближе к 2030 году, когда льготные программы практически исчезнут.
При этом вторичный рынок будет расти неравномерно. Новые дома и современные жилые комплексы будут дорожать, а старый фонд — хрущевки, панельные дома вне реновации — расти не будет. Программа реновации фактически будет вытеснять такой вторичный рынок.
Снижение цен на новостройки возможно, но только в проектах без инфраструктуры и нормальной транспортной доступности. Дома «в полях» без метро, МЦД или МЦК будут терять привлекательность.
И самое важное: в 2026 году купить квартиру станет еще сложнее. Можно инвестировать в акции, облигации, депозиты — во что угодно. Но это не гарантирует возможности покупки квартиры. Если человек последние 5–10 лет жил в аренде, нет объективных причин считать, что в следующие 5 лет ситуация радикально изменится сама по себе. Именно этот вопрос — оставаться в аренде или все-таки покупать — и становится ключевым в текущей реальности рынка недвижимости.