Ключевая ставка ЦБ – это ориентир, по которому формируются все процентные ставки в экономике: от вкладов и кредитов до корпоративного финансирования. Каждое изменение ставки ЦБ – это сигнал рынку о том, в каком направлении движется денежно-кредитная политика.
Ключевая ставка напрямую влияет на:
- ипотечные ставки – обычно с задержкой в 1–2 месяца;
- стоимость девелоперского кредита – а значит, и на цены в новостройках;
- ставки по вкладам – чем выше ставка, тем привлекательнее вложения в рублях, что сдерживает потребительский спрос и поддерживает стабильность цен.
Цикл снижения начался в июне прошлого года с пикового значения 21% и продолжается, но с осторожностью: каждое заседание ЦБ сопровождается все более взвешенной риторикой.
Для тех, кто впервые на моем канале, представлюсь. Меня зовут Артем Милов, я ипотечный брокер с более чем 10-летним опытом. Работаю офлайн с клиентами в Москве и Московской области – подбираю жилье, оформляю ипотеку, проверяю юридическую чистоту сделок с недвижимостью.
Также дистанционно помогаю заемщикам по всей России. За последний год оформил более 100 ипотечных сделок и вижу: рынок уже реагирует на ожидания снижения ключевой ставки в 2026 году, но не так, как думают многие.
Почему ЦБ постепенно снижает ключевую ставку и какой она будет в 2026 году
Банк России начал снижать ключевую ставку не потому, что инфляция уже под контролем, а чтобы отложить риски перегрева экономики и избежать дальнейшего падения реальных доходов. Это вынужденная, но продуманная стратегия: сначала стабилизация, потом – мягкое стимулирование спроса.
➡️ В декабре 2025 года ключевая ставка ЦБ была снижена до 16%.
Что касается дальнейшей динамики, однозначного мнения нет. Одни эксперты предполагают, что стоит ожидать среднегодовое значение 13-15%, ориентируясь на слова главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной: «Цикл снижения ключевой ставки займет весь 2026 год».
Но есть и те, кто допускает, что к концу 2026 года ставка может опуститься ниже этого значения – если инфляция устойчиво уйдет в коридор 4–5%. Но такой сценарий требует стабильных внешних условий и сдержанности в бюджетной политике.
Т.е большинство экспертов склоняется к дальнейшей динамики снижения. Сегодня наиболее вероятен базовый сценарий:
- I кв. 2026 – 15-15,5%;
- II–III кв. – 14–14,5%;
- IV кв. – 13–13,5%.
Напомню, что это лишь прогноз снижения ключевой ставки в 2026 году. Как будет на самом деле, покажет предстоящий год.
Как ключевая ставка влияет на недвижимость
Разберем по сегментам.
Новостройки: рост цен не остановится даже при снижении ставок
Уже вступил в силу измененный НДС. Но генподрядчики уже с прошлого года начали закладывать в свои сметы +10–12% к стоимости работ, это ответ на рост цен на материалы, логистику и услуги.
Плюс к этому – сокращение объемов ввода жилья: по оценкам аналитиков рынка недвижимости, в 2026 году он снизится как минимум на 5% чем в прошлом году. Меньше предложений – выше цены.
Таким образом, ключевая ставка сказывается нелинейно на цены квартир в новостройках: даже при снижении ключевой ставки стоимость квадратного метра может расти – за счет издержек застройщиков и ограниченного предложения.
Вторичное жилье: отложенный спрос влияет на цены
На вторичном рынке ситуация иная. Здесь нет прямой связи с издержками застройщиков. Но есть отложенный спрос – сотни тысяч семей, которые год ждали снижения ключевой ставки, чтобы оформить более выгодную ипотеку.
Как только ипотека станет доступнее (сейчас средняя ипотечная ставка на вторичку – 18%), этот спрос реализуется. Прогнозируемый рост цен – на 5–7% в 2026 году – особенно в сегментах «эконом» и «комфорт» в пределах 30 км от МКАД.
Важно! На практике банки уже сейчас ужесточают требования к ликвидности объектов. Квартиры с неочевидной историей, перепланировками – все чаще получают отказ в одобрении или требуют повышенный первоначальный взнос.
Ипотека в России
На фоне общего снижения ключевой ставки в 2026 году крупные федеральные банки будут оперативно адаптировать ставки по ипотеке. Но региональные – медленнее. Разрыв может достичь 1,5–2 п.п., особенно в небольших городах.
Еще один важный фактор – изменение условий по льготным программам. Планируется (но пока это только законопроект) ввести дифференцированную ставку по семейной ипотеке:
- 4% – при рождении третьего ребенка;
- 6% – для семей с 2-мя детьми;
- 10–12% – для семьи с одним ребенком.
Ожидается, что это усилит спрос в определенных регионах, и может вызвать незначительный локальный рост цен, особенно в новостройках, участвующих в госпрограммах.
Как снизить ставку по уже оформленной ипотеке
Ну и о приятном. Снижение ключевой ставки в 2026 году – может быть выгодно не только тем, кто только планирует оформлять ипотеку для покупки квартиры, но и тем, кто сделал это в 2025 году по высокой ставке. Если актуальная ставка по ипотеке ниже, чем у вас – самое время рассмотреть рефинансирование.
По закону –подать заявку на рефинансирование можно спустя 6 месяцев после оформления;
💬 Совсем недавно мы рефинансировали ипотеку клиенту с 21,9% до 18,2% – экономия 15 600 руб. в месяц. За год – более 187 200 руб.
Если и вы рассматриваете такой вариант, пишите мне в мессенджере, рассмотрим варианты.
✅ Главный вывод: многие откладывают покупку в ожидании снижения ключевой ставки в 2026 году – и совершают стратегическую ошибку.
Дело в том, что изменение ключевой ставки в 2026 году не приведет к немедленному падению цен на жилье. Наоборот: цены уже сейчас растут в ожидании будущего спроса и роста издержек. А как ключевая ставка влияет на недвижимость – зависит не только от процентов, но и от объемов строительства, налогов, льгот и поведения застройщиков.
И здесь важно понять:
- цену купленной квартиры уже не изменить;
- но условия кредита – можно улучшить в любой момент через.
Поэтому лучше выходить на рынок сейчас, когда еще есть выбор, цены не ушли вверх, а ставки уже начали снижаться. Даже если сегодняшняя ставка кажется высокой – через 6–12 месяцев вы сможете ее пересмотреть. А выгодная по цене квартира, упущенная сегодня, завтра может стоить на 8–10% дороже.
Если вы рассматриваете покупку квартиры не откладывайте, записывайтесь на бесплатную консультацию в мессенджере. Подберу выгодный объект недвижимости и помогу с одобрением ипотеки, даже если Вы ИП, самозанятый или с испорченной КИ.