Рынок коворкингов и сервисных офисов Москвы вступает в 2026 год в состоянии стагнации по объемам нового предложения. Основной причиной является отсутствие масштабного строительства новых бизнес-центров класса «А» и «В+», которые традиционно выступают операционными площадками для гибких пространств. По оценкам экспертов, вакансия в сегменте останется на текущем уровне около 9%, а рост арендных ставок продолжит переформатировать спрос, смещая фокус операторов на модель работы «под ключ» для конкретных корпоративных арендаторов.
Дефицит качественных площадей как структурное ограничение роста
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2024 году ввод новых офисных площадей в Москве стал одним из самых низких за последнее десятилетие, а планы на 2025-2026 годы остаются скромными. Партнер консалтинговой компании Bright Rich | Cordac Сигуш Бабоян подтверждает эту тенденцию: «В предстоящие несколько лет в Москве практически не планируется новых бизнес-центров, где площади будут сдаваться в аренду, поэтому дефицит площадок под коворкинги сохранится».
Это создает фундаментальное ограничение для сетевых операторов, таких как IWG (Regus, Spaces), «Коворкинг №1» и Clockster, чья бизнес-модель исторически строилась на аренде помещений в премиальных зданиях с последующим суб-лизингом клиентам. В отсутствие нового строительства конкуренция за существующие качественные площади в хорошо локализованных бизнес-кластерах (ЦАО, ММДЦ «Москва-Сити») будет только обостряться, оказывая дополнительное давление на издержки операторов.
Трансформация спроса и новые бизнес-модели
Растущие арендные ставки, которые, по данным CBRE, в сегменте качественных офисов за 2024 год увеличились на 10-15%, меняют поведение как операторов, так и конечных клиентов.
«На фоне растущих арендных ставок спрос со стороны бизнеса охлаждается, не все компании готовы платить дополнительно за сервис, а потому новые площадки на рынке коворкингов все чаще будут реализовываться по модели «под конкретного заказчика»», — отмечает Сигуш Бабоян.
Речь идёт о так называемых корпоративных решениях Managed Office или Built-to-Suit, когда оператор не просто сдаёт готовые рабочие места, а полностью проектирует, оснащает и обслуживает офисное пространство для одной компании-арендатора на длительный срок. Это позволяет бизнесу получить все преимущества гибкого формата (оперативность, отсутствие капитальных затрат, full-service) без премии за краткосрочность, характерной для классических коворкингов.
Альтернативные стратегии операторов и локальные тренды
В условиях дефицита арендных площадей некоторые игроки вынужденно меняют стратегию. По словам эксперта, «некоторые операторы сервисных офисов открывают новые площадки, покупая офисы под них, но количество таких кейсов невелико». Эта стратегия требует значительных капиталовложений, что доступно лишь крупным игрокам или тем, кто привлекает инвестиционные фонды.
Параллельно набирает силу тренд на децентрализацию офисов, подогретый изменением предпочтений сотрудников. Как ранее сообщала «Строительная газета», каждый второй россиянин не готов тратить более получаса на дорогу до офиса. Это стимулирует спрос на гибкие пространства в жилых районах и в городах-спутниках, однако предложение там зачастую представлено локальными независимыми проектами, а не сетевыми операторами.
Прогноз на 2026 год и ключевые вызовы
Таким образом, 2026 год для московского рынка гибких офисов, вероятно, станет периодом качественной, а не количественной трансформации.
Стагнация предложения. Значительного прироста новых площадей не ожидается.
Устойчивая вакансия. Уровень вакантных площадей сохранится в районе 9%, что, однако, не свидетельствует о доступности лучших локаций.
Рост ставок. Арендная плата будет продолжать умеренный рост, особенно в сегменте премиальных локаций.
Фокус на корпоративный сегмент. Операторы будут активнее переориентироваться на B2B-решения и комплексное обслуживание крупных арендаторов.
Ключевыми вызовами для игроков останутся управление рентабельностью в условиях роста стоимости аренды у владельцев недвижимости и поиск баланса между стандартизированными сетевыми решениями и индивидуальными запросами корпоративных клиентов.
© ДОМ.NEWS
