С 1 января 2026 года вступают в силу новые правила для собственников жилья в многоквартирных домах. Ниже - ключевые изменения и их последствия.
Рост цен на апартаменты
Отменено налоговое освобождение от НДС для услуг застройщиков при создании апартаментов для объектов, строительство которых начнётся с января 2026 года. Это может привести к удорожанию апартаментов и в отдельных случаях сближению их цен с квартирами.
Для покупателей апартаменты станут менее привлекательными, особенно с учётом отсутствия социальной инфраструктуры и более высоких коммунальных и налоговых затрат.
Порядок определения очередности капитального ремонта и возможная амнистия пеней
Региональные власти получили право за счёт бюджета проводить технические обследования жилых домов и формировать очередность капремонта исходя из фактического технического состояния, а не только по году ввода в эксплуатацию. Обязанность собственников ежемесячно делать взносы на капремонт сохраняется.
При этом в ряде регионов обсуждается списание накопленных пеней по таким взносам (как пример - предложение губернатора Ростовской области освободить от пеней тех, кто погасит основную задолженность). Ожидается, что в 2026 году несколько регионов могут объявить подобные меры, как правило касающиеся именно списания пеней.
Ужесточение требований к учредителям управляющих компаний и лицензированию
При выдаче лицензий на управление многоквартирными домами усилен контроль за учредителями и их предыдущей деятельностью. Это направлено на исключение схем, когда компании формально выполняют работы, не рассчитываются с поставщиками, объявляют банкротство, а затем учредитель создаёт новую организацию для дальнейшего управления — такая компания с тем же учредителем теперь не получит лицензию.
Изменён порядок смены управляющей организации
Порог для отстранения УК повышен: если раньше достаточно было собрать 25%+1 голос, теперь требуется не менее 50%+1 голосов собственников. Досрочная смена управляющей организации возможна лишь в исключительных случаях - при решении общего собрания изменить способ управления домом (например, перейти к ТСЖ) либо при судебном установлении неисполнения договорных обязательств УК.
На практике судебные разбирательства по таким вопросам часто затягиваются на год и более.
Право на получение информации
Каждому собственнику гарантировано право на получение сведений о решениях, принятых на общем собрании. Протоколы и иные материалы обязаны хранить и по запросу предоставлять управляющая организация и жилищная инспекция; протоколы общих собраний в обязательном порядке направляются в жилинспекцию. По сути, это формализует уже сложившуюся практику.
Запрет на выдел доли в натуре и отдельную отчуждаемость
Запрещается выделять долю в праве на общее имущество в натуре (в виде конкретного помещения или его части) и отчуждать такую долю отдельно от объекта недвижимости (например, квартиры). Соответствующие сделки признаются ничтожными, что исключает попадание частей общего имущества в собственность посторонних лиц.
Принятие решений по общему имуществу и его передача третьим лицам
Решения о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом принимаются большинством голосов всех собственников, если иное не установлено законом.
Это означает, что, например, разрешение на установку кондиционера или спутниковой антенны на фасаде может быть принято простым большинством голосов собственников, при отсутствии особых правил. Передача общедомового имущества третьим лицам (не являющимся собственниками помещений) допускается только при поддержке более чем 2/3 голосов собственников.
Распределение расходов и персональная ответственность за порчу общего имущества
Закон прямо закрепляет обязанность каждого собственника участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле. Если дополнительные расходы возникли из‑за действий или бездействия конкретного собственника (например, неучтённое потребление коммунальных ресурсов или несвоевременная передача показаний счётчиков), с него можно взыскать стоимость такого перерасхода.
Новая норма направлена на более справедливое распределение затрат и стимулирование добросовестного поведения собственников.