Только что отгремела первая громкая публичная трансляция из Верховного суда (собравшая аудиторию больше, чем иные премьеры Большого театра, или «Никогда еще суд не отхватывал свои два часа славы») заседания по делу Ларисы Долиной, а у меня родилась мысль о том, что гора, как обычно, родила очередную мышь.
На мой взгляд, на рынок мошеннических отъёмов квартир и дорогих авто бенефисная постановка Верховного Суда и The judge Краснова может и не повлиять.
Разбираю, почему, и почему покупателям не стоит расслабляться.
Тут придется немного разобраться с теорией права.
Сделки можно оспаривать по различным основаниям, и по таким вот «мошенническим» отъемам жилья выбор оснований сводится к трем статьям ГК РФ:
- Ст. 177 – ПОРОК ВОЛИ.
Ст. 177 ГК РФ в качестве предмета доказывания подразумевает наличие порока воли у Продавца (то есть подтвержденную относимыми и допустимыми доказательствами неспособность его руководить своими действиями и отдавать себе в них отчет именно в момент совершения спорной сделки, а не некий продолжительный период времени).
Тут истец (продавец) всегда ссылается на то, что ОН НЕ ПОНИМАЛ, ЧТО ДЕЛАЕТ (это и называется пороком воли).
Самое опасное основание для покупателя и самое перспективное для продавца. Результат оспаривания полностью зависит от выводов судебной психолого-психиатрической экспертизы, которые ВСЕГДА НЕПРЕДСКАЗУЕМЫ.
Пункт 1 статьи гласит, что сделка, совершённая дееспособным гражданином, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения.
То есть по основанию Порока воли сделку может оспаривать не только сам продавец, но и, например, его наследники.
Лариса Долина не ссылалась на ст. 177 и никогда не заявляла, что она не понимала значение своих действий. Именно поэтому суд и не назначал психиатрической экспертизы.
Что это значит для рынка недвижимости?
- Огромны риски того, что «типа обманутые» продавцы массово пойдут в суды с исками об оспаривании купли-продажи имущества именно по ст. 177 ГК, то есть по пороку воли.
- Никакого положительного прецедента тут верховный суд не создал, поскольку Долина изначально не говорила о пороке воли.
КАК ЗАЩИТИТЬСЯ ДОБРОСОВЕСТНОМУ ПОКУПАТЕЛЮ (с учетом положительной тенденции ВС)?
- ТОЛЬКО ОСВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЕ ПРОДАВЦА ПСИХИАТРОМ В МОМЕНТ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ. По-другому – НИКАК.
Ст. 178 ГК РФ – НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНА СДЕЛКА, СОВЕРШЕННАЯ ПОД ВЛИЯНИЕМ СУЩЕСТВЕННОГО ЗАБЛУЖДЕНИЯ.
Согласно ст. 178 ГК РФ, Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Согласно подп. 4. П. 2 ст. 178 ГК При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
При этом согласно п. 3 ст. 178 ГК заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
Именно на это основание ссылалась Долина, заявляя, что заблуждалась относительно мотивов сделки. Дескать, продавать квартиру она не хотела, а думала, что действует в рамках особой операции спецслужб по поимке мошенников.
Тут ситуация безусловно максимально сглажена Верховным судом, который выделил следующие основные моменты:
- Заблуждение о мотивах не является основанием для оспаривания сделки. Долина полагала, что продаёт квартиру для пресечения мошенничества и сделка будет аннулирована. Суд указал, что это заблуждение о мотивах и последствиях, а не о природе сделки. ПРОДАВЕЦ ДОЛЖЕН ЗАБЛУЖДАТЬСЯ ИМЕННО ОТНОСИТЕЛЬНО ПРИРОДЫ СДЕЛКИ. То есть например полагать, что подписывает договор аренды, а подписать фактически договор купли-продажи, поскольку другая сторона поменяла первый лист с заголовком. Или подписывать кредитный договор, а подписать договор дарения квартиры.
- Долина, будучи индивидуальным предпринимателем, должна была понимать особенности совершаемых ею сделок. Суд сформулировал принцип: дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения.
- При оценке заблуждения необходимо исследовать и оценивать добросовестность поведения другой стороны сделки. Для оспаривания сделки должно иметь место недобросовестное поведение ответчика.
КАК ЗАЩИТИТЬСЯ ПОКУПАТЕЛЮ от оспаривания сделки продавцом по ст. 178 ГК?
- В принципе, после решения ВС это основания для оспаривания, считай, умерло. Тут все совсем неплохо разобрал ВС.
- Приглашать на совершение сделки свидетелей.
- Заключать сделку у нотариуса по возможности, который разъяснит все сторонам, максимально подробно проговорит предмет сделки, ее природу.
- Записывать процесс совершения сделки на видео.
Ст. 179 ГК называется «Недействительность сделки, совершённой под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств».
Тут самая большая неопределенность – ВС в деле Долиной не разбирал этих оснований ((потому что Долина на них и не ссылалась).
- Пункт 1 — сделка, совершённая под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Этот пункт в мошеннических схемах не применяется. Пока что, во всяком случае.
- Пункт 2 — сделка, совершённая под влиянием обмана, может быть признана недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
- Пункт 3 — сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
У меня в производстве как раз находится дело по иску продавца квартиры – молодой женщины 42 лет, дипломированного юриста, которая отказалась передавать квартиру покупателям (мои доверители) по акту, заявила в полицию и в суд о том, что квартира была продана ею под влиянием обмана.
Обман и заблуждение – это разные основания. Обман – это внешнее действие, а заблуждение – внутреннее чувство продавца.
ВС ни одним словом не упомянул в решении по делу Долиной оспаривание сделки по ст. 179 ГК – потому что Долина не ссылалась на это основание.
Между тем полагаю, что сейчас ушлые продавцы как раз станут активно обращаться именно к этому составу, хотя тут покупателя защищает сама норма ст. 179:
- Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего ТОЛЬКО при условии, что ДРУГАЯ СТОРОНА ЗНАЛА ИЛИ ДОЛЖНА БЫЛА ЗНАТЬ ОБ ОБМАНЕ. Доказать это практически нереально.
КАК ЗАЩИТИТЬСЯ ПОКУПАТЕЛЮ от оспаривания сделки продавцом по ст. 179 ГК?
- Обеспечивать максимальную добросовестность: только полное указание цены в договоре, платеж только через аккредитив, желательно электронная подпись, обязательно приглашать юриста и риэлтора, заключать с ними договор.