Что ждет Ярославль, когда панельные многоэтажки начнут массово признавать аварийными? Мнение архитектора
Жилищный вопрос в Ярославской области по-прежнему актуален. Несмотря на ежегодное расселение сотен людей, очередь на новое жилье не уменьшается. С 2019 по 2025 год в регионе реализовывалась программа по переселению из фонда, признанного ветхим до начала 2017 года. Из намеченных 101 781 кв. метров удалось освоить 83 240 кв. метров, что позволило улучшить условия жизни для 4982 человек.
Сейчас под снос в основном попадают малоэтажные бараки послевоенной постройки. Однако время неумолимо, и на очереди — целые микрорайоны панельных домов, возведенных в эпоху массовой индустриальной застройки. Что будет, когда их эксплуатационный ресурс иссякнет? В интервью ярославский архитектор Илья Клягин поделился своим видением ситуации.
Панельки: временное жилье или дом на века?
Согласно технической документации, расчетный срок службы панельных зданий составляет 50 лет, а для некоторых серий — всего 25.
«Технология панельного домостроения изначально задумывалась как оперативное, хотя и временное решение жилищной проблемы. Здесь ключевую роль играет качество строительства, особенно герметичность стыков и соединений железобетонных конструкций», — уточняет Илья Клягин.
Впрочем, паспортный возраст здания не всегда является приговором. Дома, формально отработавшие свой срок, могут оставаться вполне крепкими.
«Межпанельные соединения выполнены из металла. Если экспертиза подтвердит отсутствие сильной коррозии и сохранение прочностных характеристик, здание можно безопасно эксплуатировать и дальше. Каждый случай требует индивидуального анализа», — подчеркивает архитектор.
По какому сценарию будут расселять жителей?
На вопрос, грозит ли Ярославлю волна признания панельных многоэтажков аварийными, Клягин отвечает утвердительно: «Рано или поздно этот момент наступит». При этом некоторые кирпичные строения, по его наблюдениям, оказываются долговечнее своих панельных современников.
«Возьмем, к примеру, район Пятёрки. Там дома сносят не только по причине аварийности, но и в рамках программ расселения. Хотя ряд зданий действительно были в критическом состоянии».
Наиболее очевидный путь решения проблемы — масштабная реновация по столичному образцу. Схема выглядит так: муниципалитет определяет дома, подлежащие сносу, девелопер за свой счет переселяет жителей, demolishes старые корпуса и возводит на освободившейся территории современные жилые комплексы повышенной этажности. Финансовая нагрузка ложится на инвестора.
«Москва сегодня выступает полигоном для отработки механизмов реновации. Полагаю, это и есть модель будущего. Со временем ее адаптируют и для других регионов», — прогнозирует Клягин.
Реновация в регионах: почему она пока не работает? Экономика «большой земли»
В столице подобные проекты привлекают бизнес сверхдоходностью.
«Представьте: на участке, где стояли пятиэтажки, можно было построить 5 тыс. кв. метров. На их месте возводят 24-этажный комплекс и получают уже 30 тыс. "квадратов". В Москве такое возможно, а в регионах действуют строгие градостроительные нормы, ограничивающие плотность», — разъясняет архитектор.
Именно эти нормативы — главное препятствие для реновации за пределами МКАД. Они делают проекты экономически нецелесообразными для инвесторов.
«В столице девелопер, расселив 5 тыс. метров, строит 30 тыс. и получает прибыль в 500%. В Ярославле при тех же усилиях доход составит лишь 50%. Естественно, интерес бизнеса к таким проектам минимален», — констатирует эксперт.
Цифры и планы: какой плотности застройки придерживается Ярославль?
Расчет допустимой плотности в городе ведется на основе нормы жилплощади на человека (около 24-25 кв. м) и градостроительного норматива в 450 человек на гектар.
«Умножаем 450 на 24 — выходит примерно 10 800 кв. метров на гектар. Это потолок, который проходит экспертизу. Для запуска реновации эти рамки, вероятно, придется пересматривать в сторону увеличения», — считает Клягин.
Что, если не сносить? Варианты сохранения жилого фонда
Технически срок службы «панелек» можно продлить за счет комплексного капитального ремонта: усиления конструкций, замены инженерных сетей, восстановления фасадных швов. Однако эта ответственность и финансовое бремя лягут на плечи собственников и управляющих организаций.
Существуют и более глобальные альтернативы.
«Возможно, государство сделает шаг в сторону социальной политики и начнет строить арендное жилье эконом-класса», — предполагает архитектор.
Он ссылается на мнение некоторых аналитиков: colossalные средства, которые сегодня направляются на субсидирование льготной ипотеки (компенсацию банкам разницы в процентах), могли бы быть перенаправлены на прямое строительство социального жилья.
«По некоторым оценкам, на сумму, потраченную на субсидирование одной ипотечной сделки, можно возвести три квартиры для нуждающихся», — приводит сравнение Клягин.
Реновация и новый облик города: плюсы высокой плотности
Если программа обновления жилого фонда будет запущена, силуэт Ярославля неизбежно изменится. Этажность новых зданий вырастет, а генплан и правила застройки потребуют корректировки. Архитектор видит в этом и положительные стороны.
Он обращает внимание на частный сектор в Перекопе, который согласно ПЗЗ отнесен к зоне индивидуальной жилой застройки («Ж-4»).
«Фактически мы получили огромную территорию, где легально можно строить только частные дома. Обеспечить такие районы централизованными коммуникациями, дорогами и социальной инфраструктурой невероятно дорого. Часто это приводит к стихийной, неуправляемой застройке».
В то же время проекты комплексного освоения территорий с высокой плотностью создают предпосылки для их развития.
«Больше плотность — больше жителей — выше собираемость платежей и налогов. Это формирует бюджет, который можно направить на качественные общественные пространства, новые дороги, детские сады и поликлиники прямо в районе», — резюмирует Илья Клягин.
А что вы думаете о будущем панельных районов? Делитесь своим мнением в комментариях!
Подписывайтесь на наш канал, чтобы первыми читать экспертные мнения о развитии Ярославля и важных городских проблемах.