Еще 5–7 лет назад формула инвестиций в Петербурге была простой, как автомат Калашникова: «Купил студию на котловане — подождал ключи — продал с наценкой 40%» или «Сдал и забыл». Это работало.
Но на дворе 2026 год. Рынок изменился необратимо. Цены на жилье улетели в стратосферу, ипотека стала заградительной, а арендные ставки за ними не успели.
В итоге инвестор, купивший «однушку» за 12 миллионов, сдает её за 40 тысяч рублей и получает доходность на уровне статистической погрешности.
В этой статье команда QP Estate на цифрах объяснит, почему наступает эпоха «Великой миграции капитала» из жилой недвижимости в коммерческую, и как вам успеть в этот поезд.
Математика — вещь упрямая. Считаем на примере 12 млн ₽
Давайте возьмем бюджет 12 000 000 рублей. Это цена хорошей однокомнатной квартиры в развитом спальном районе Петербурга или небольшого коммерческого помещения там же.
Посмотрим на два сценария развития событий.
Сценарий №1. «Классика» (Жилая недвижимость)
Вы покупаете квартиру 38–40 м².
- Вложения: Вам нужно сделать ремонт (минимум 1–1.5 млн ₽) и купить мебель/технику. Без этого сдать дорого не получится.
- Аренда: Средняя ставка 40 000 – 45 000 ₽ в месяц.
- Головная боль: Жильцы ломают стиралку, соседи жалуются на шум, простой при смене арендатора (в среднем месяц в году).
- Итог: Ваш чистый доход — около 450–500 тысяч в год.
👉 Доходность: ~4–4.5% годовых. Это ниже официальной инфляции. Фактически, ваши деньги медленно сгорают.
Сценарий №2. «Профи» (Стрит-ритейл)
Вы покупаете помещение 50–60 м² на первом этаже в новом ЖК.
- Вложения: Вы передаете помещение «в бетоне». Ремонт делает арендатор под свой бренд и за свои деньги. Вы не покупаете диваны и шторы.
- Аренда: Ставка для коммерции в проходном месте — 1500–2000 ₽ за м². Итого: 90 000 – 110 000 ₽ в месяц.
- Стабильность: Договор подписывается на 5, 7 или 10 лет. Арендатор (например, аптека или ПВЗ) вложил миллионы в ремонт и раскрутку точки, он не съедет через полгода, потому что «нашел вариант подешевле».
- Итог: Ваш доход — 1.1 – 1.3 млн в год.
👉 Доходность: ~10–12% годовых. Это в 2.5 раза выгоднее квартиры. Плюс ежегодная индексация аренды на 5–7%, прописанная в договоре.
3 страха, которые мешают начать (и почему они ложные)
Если коммерция такая выгодная, почему все не бегут туда? Потому что существуют мифы, которые мы в QP Estate слышим каждый день. Разрушим их.
Миф 1. «Это только для олигархов, нужны сотни миллионов»
Реальность: Порог входа в качественный стрит-ритейл сегодня сопоставим со стоимостью квартиры. Небольшие помещения (40–70 м²) в новых районах стоят от 10 до 20 млн рублей. Это бюджет, который есть у большинства частных инвесторов. Вам не нужно покупать торговый центр, чтобы начать зарабатывать.
Миф 2. «Надо самому искать арендатора и разбираться в бизнесе»
Реальность: Вы можете купить ГАБ (Готовый Арендный Бизнес). Это помещение, где уже сидит арендатор (например, «Красное&Белое», Ozon или сетевая аптека), платит аренду и имеет долгосрочный договор. Вы начинаете получать доход не «когда-нибудь», а на следующий день после регистрации сделки в Росреестре.
Миф 3. «А вдруг бизнес прогорит и съедет?»
Реальность: Ротация есть везде. Но в коммерции отношения строятся жестче (B2B). У вас есть депозит, у вас есть штрафные санкции за досрочный разрыв договора. К тому же, если локация выбрана верно (есть трафик), на место ушедшей кофейни через неделю встанет пекарня. Свято место пусто не бывает.
Куда смотреть новичку в 2026 году?
Если вы решили переложить деньги из «пассивного бетона» в работающий актив, вот три совета от экспертов QP Estate:
- Не гонитесь за Невским проспектом. Доходность в «золотом треугольнике» низкая из-за космической цены входа. Деньги сейчас делаются в «спальниках» — Мурино, Кудрово, Парнас, новые очереди на Васильевском. Там живет платежеспособный средний класс, которому нужны услуги у дома.
- Смотрите на «техничку», а не на красоту. Квартиру выбирают глазами (вид из окна, солнышко). Коммерцию выбирают калькулятором и инженерией.
Мощность: от 15 кВт (лучше больше).
Вход: без ступенек, с уровня земли.
Вытяжка: наличие отдельного вентканала сразу повышает ликвидность объекта на 30%, так как позволяет разместить общепит. - Покупайте квадратные метры, а не коридоры. Избегайте помещений со сложной геометрией, кучей несущих стен и узких проходов. Ритейлерам нужны открытые залы (Open Space) и витрины.
Резюме
Рынок жилой недвижимости окончательно стал рынком потребления — квартиры покупают, чтобы в них жить. Рынок коммерческой недвижимости остается рынком капитала — помещения покупают, чтобы они приносили деньги.
В 2026 году держать миллионы в квартире под сдачу — это непозволительная роскошь.
Хотите узнать, что можно купить прямо сейчас в ваш бюджет с доходностью от 10% годовых?
Переходите на наш сайт https://qpestate.ru или подписывайтесь на Telegram-канал QP Estate. Мы не просто продаем метры, мы создаем пассивный доход.