В 2026 году в законодательстве, касающемся индивидуального жилищного строительства (ИЖС), произошли значительные изменения, которые затронули как процесс строительства, так и условия финансирования, регистрацию прав и налоговые аспекты. Эти изменения могут существенно повлиять на жизнь молодых семей, самостоятельно построивших или планирующих построить дом.
Новые правила регистрации домов
С 1 января 2026 года в Московской области стартовал трёхлетний эксперимент (до 2029 года), согласно которому новые владельцы земельных участков для ИЖС и садоводства автоматически получают градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нём зафиксированы предельные параметры застройки: минимальный отступ дома от границ участка (3 м), максимальная застройка (до 40% площади участка), ограничения по этажности или высоте.
Комментарий: «Это нововведение заставляет нас более внимательно подходить к планировке дома. Раньше можно было строить „как хочется“, а теперь придётся учитывать нормативы. С одной стороны, это дисциплинирует и помогает избежать конфликтов с соседями, с другой — добавляет хлопот при проектировании. Если не уложиться в параметры, кадастровый инженер не выдаст технический план, а значит, дом не зарегистрируют в ЕГРН. А без этого нельзя прописаться, подключить газ, продать или завещать недвижимость».
Ужесточение условий льготной ипотеки
С 1 февраля 2026 года по льготным программам (семейная, дальневосточная, арктическая ипотека) можно оформить только один кредит на семью. Супруги обязаны выступать созаёмщиками, что исключает возможность оформить отдельные ипотеки на каждого из них. Также запрещена практика «донорской ипотеки», когда в сделку включали менее близких родственников для получения льготы.
Комментарий: «Мы с мужем планировали взять ипотеку на двоих, но теперь это невозможно — придётся оформлять кредит на обоих как созаёмщиков. Это усложняет ситуацию, если у одного из супругов плохая кредитная история или есть долги. К тому же мы теряем право на вторую льготную ипотеку, если решим строить ещё один дом в будущем. Получается, государство пытается сделать программу более адресной, но для нас это ограничение».
Повышение НДС и его влияние на стоимость строительства
С 2026 года ставка НДС увеличилась с 20 до 22%. Это привело к росту цен на стройматериалы и услуги строительных компаний. Кроме того, снижение порога дохода для работы с НДС на УСН с 60 до 10 млн рублей заставило многих мелких застройщиков начать платить НДС, что также увеличило стоимость их услуг.
Комментарий: «Мы планировали строить дом своими силами, чтобы сэкономить, но теперь даже это стало дороже. Материалы подорожали минимум на 20%, а услуги подрядчиков — ещё сильнее. Приходится пересматривать бюджет и искать способы оптимизации расходов. Возможно, придётся уменьшить площадь дома или выбрать более дешёвые материалы».
Ужесточение требований ЦБ к ипотеке на ИЖС
С 1 января 2026 года Центробанк ввёл более жёсткие макропруденциальные лимиты для ипотеки на ИЖС. Теперь банки могут выдавать меньше кредитов заёмщикам с высокой долговой нагрузкой (когда на уплату кредитов уходит почти весь доход).
Комментарий: «Нам сложно получить ипотеку — у мужа небольшая зарплата, а у меня пока нет официального дохода. Из-за новых лимитов банки стали чаще отказывать таким заёмщикам. Придётся либо увеличивать первоначальный взнос, либо искать другие варианты финансирования. Это очень давит на бюджет».
Изменения в налогообложении
В 2026 году вступили в силу поправки в Налоговый кодекс, которые расширили льготы для семей с детьми-инвалидами. Теперь они могут получить налоговый вычет при продаже жилья вне зависимости от срока владения недвижимостью.
Комментарий: «У нас ребёнок с инвалидностью, и это изменение — хорошая новость. Раньше при продаже дома нужно было владеть им определённое время, чтобы избежать налога. Теперь это ограничение снято, что упрощает наши финансовые планы».
Биометрия при сделках с недвижимостью
С 1 июля 2026 года сделки с недвижимостью можно будет оформлять с помощью биометрии через Единую систему идентификации и аутентификации. Это ускорит процесс и повысит безопасность электронных сделок.
Комментарий: «Это удобно — не нужно будет ходить в МФЦ для подтверждения согласия. Достаточно будет подтвердить личность через отпечатки пальцев или изображение лица. Сэкономит время и силы при оформлении документов».
От авторов блога.
Изменения 2026 года в законодательстве об ИЖС носят смешанный характер. С одной стороны, они направлены на наведение порядка в застройке, повышение прозрачности рынка и защиту прав граждан. С другой — создают дополнительные сложности для молодых семей, особенно в части финансирования, соблюдения норм и роста затрат. Ключевыми вызовами остаются ужесточение ипотечных условий, рост стоимости строительства и необходимость более тщательного планирования всех этапов возведения дома.
Для минимизации рисков молодым семьям рекомендуется:
- заранее проверять параметры участка по ГПЗУ;
- тщательно анализировать кредитную историю и долговую нагрузку;
- рассматривать возможность использования льгот (например, для семей с детьми-инвалидами);
- планировать бюджет с учётом роста цен на материалы и услуги.
Заглядывайте в гости к нам в Телеграм.
Там выходят посты которые на Дзене из за цензуры не попадают.