Недвижимость: юридическая проверка и анализ договора
Приобретение квартиры или дома в Таиланде — это не только про вид на море, но и про документы 🙂
Дью диллидженс продавца и анализ договора — два фильтра, которые отделяют удачную сделку от дорогой ошибки.
Почему это важно? ⤵️
✅ Тайский рынок имеет свои особенности: виды титулов на землю, ограничения для иностранцев, договоры на тайском языке с последующим переводом на английский.
Титул на землю оказался не Chanote (высший уровень), а Nor Sor 3 Gor, с неясными границами и возможными спорами соседей. Риск — судебные тяжбы и потеря инвестиций.
Решение — провели полную проверку титула в земельном офисе, потребовали обновление до Chanote от продавца как условие сделки, с удержанием части суммы до завершения.
⚡️⚡️⚡️⚡️Без проверки вы рискуете потерять депозит, купить объект с долгами или без законного доступа, столкнуться с отказом в регистрации права собственности.
Что проверяем на практике?
➡️Титул и обременения: залоги, аресты; совпадение границ на плане с фактом.
➡️Зонирование и лицензии: строительные разрешения, соответствие этажности и отступов.
➡️Статус здания/кондоминиума: регистрация управляющей компании, квота для иностранцев, задолженности по общим платежам и фонду.
➡️Тип владения: фрихолд, лизхолд, оформление на юридическое лицо, регистрация договора в земельном департаменте.
В результате проверки объекта было обнаружено, что freehold квота для иностранцев уже исчерпана застройщиком из-за предыдущих сделок. Покупатель настаивал только на фрихолде.
Решение — проверили квоту через управляющие компании и земельный департамент, нашли альтернативный объект с доступным фрихолд. Оформили контракт.
➡️ Продавец: право распоряжения, корпоративные документы, открытые споры, судебные тяжбы.
У продавца вторичной квартиры долги по коммуналке и фонду капитального ремонта. Без оговорок долг перешёл бы покупателю. В договор включили условие о полном погашении и удержали часть цены до подтверждения управляющей компанией.
➡️Договор: предмет и комплектация, график платежей, условия возврата, распределение налогов и сборов, штрафы; приоритет тайской версии.
Проверка показала, что застройщик имел историю задержек в предыдущих проектах, с жалобами от покупателей на качество. Риск — неполучение объекта в срок, дополнительные расходы. Решение — изучили отзывы и реестр предыдущих проектов, включили штрафы за задержки в договор с опцией расторжения.
1️⃣2️⃣3️⃣4️⃣5️⃣6️⃣7️⃣8️⃣9️⃣🔟
➡️Записаться на консультацию по открытию бизнеса в полную иностранную собственность @nirah_business_asia или @alina_nirah
😘😘😘😘😘😘😘😘😘😘
😘😘😘😘😘😘😘😘😘😘
❗️❗️❗️❗️❗️Работаем при поддержке Ассоциации по развитию бизнеса и торговли Таиланда ⤵️
✅ Другие высокопоставленные советники Ассоциации
1️⃣2️⃣3️⃣4️⃣5️⃣6️⃣7️⃣8️⃣9️⃣🔟
✅ Регистрация компаний в 100% иностранную собственность
✅ Представление интересов в случае конфликтов.
✅ Due diligence
🥇С 2022 года Центр медиации под руководством нашего главного юриста успешно урегулировал 1500 + дел уголовного и гражданского характера между тайцами и иностранцами
