Друзья, привет! Сегодня собрал для вас подборку стартов и предстарта продаж в Москве, которые мы ждём в конце 2025 — начале 2026. Это проекты, которые уже уходят в бронирование, предбронирование или вот-вот начнут продаваться — и именно на таких точках обычно больше всего шума, ожиданий и ошибок.
Сразу договоримся: времена, когда можно было «залетать с двух ног» в любой старт и почти гарантированно заработать, прошли. Сейчас каждый запуск надо разбирать по окружению, конкурентам и способам покупки — потому что часто продажи держатся не на продукте, а на длинной рассрочке с минимальным взносом.
ЖК Aurum Time
Начну с Aurum Time от Grad Development в локации Богородского. Если смотреть на район в целом, проекты там есть — Метроном, Сиреневый парк, Лосиностровский парк от ПИКа. Но если говорить именно про конкретный участок в этой части Богородского, нового жилья там немного. Поэтому по сути Aurum Time будет конкурировать в первую очередь с проектом Мангазеи, который теперь выходит под названием Nazare.
У Мангазеи понятный козырь — максимальная близость к метро, они сами на этом акцентируют. У Aurum Time история чуть другая: до метро придётся пройтись, но дистанция небольшая — примерно 5–10 минут пешком. По застройщику тоже важная деталь: Grad Development вы могли видеть по проекту Ice Towers — и это как раз пример не самого удачного старта, где за полгода продали буквально несколько лотов. Поэтому главный вопрос тут не «красиво или нет», а как будет устроена финансовая модель и чем они будут вытаскивать продажи.
Визуально проект мне нравится: это не ровная стеклянная башня, а игра фасадов и форма, в которой читаются отсылки к разным сильным проектам рынка. И вот тут появляется риск: такая архитектура стоит дорого, а значит и ценник может выйти тяжёлым для локации. В пример из той же зоны приводится Nazare: по евро-двушкам там встречаются уровни 500–600+ тысяч за метр. Сможет ли Богородское переварить такие цифры — большой вопрос, тем более когда часть сделок в похожих проектах держится на длинных рассрочках, а не на стопроцентниках и ипотеке.
ЖК C5
Дальше — C5 от MR Group, его ещё называют по старинке «на Серёгина 5». И тут первое, что нужно понимать: локация — “мёд”. Район Аэропорт, рядом Петровский путевой дворец, до метро 5–7 минут пешком, а сам район традиционно собирает повышенный спрос на любом запуске. Уже сейчас чувствуется ажиотаж даже среди наших клиентов — просто потому что это точка, где хотят жить.
По продукту MR делает здесь полноценный премиум. И мне нравится тренд, который просматривается и тут: уходят одинаковые стеклянные «коробки», появляются фасады с объёмом — эркеры, выступающие окна, большие световые плоскости. Плюс сильный генплан: корпуса разной этажности не перекрывают друг другу свет, и внутреннее пространство обещают просторным — с ландшафтным зелёным парком прямо внутри территории.
По окружению у жителей дефицита зелени не будет: рядом Ходынское поле, через дорогу парк, плюс торговая и городская инфраструктура уровня Авиапарка. Внутри комплекса тоже заявлена коммерция, рестораны и свой фитнес — то есть закрывают базовые потребности «не выходя из дома». По ценам официального прайса пока нет, но по инсайдам внутренние брони шли примерно 550–600 тыс. за метр, а в открытую продажу логично ожидать 600+, возможно 650. Старт, скорее всего, будет без истерики, но точно интересный именно из-за сочетания района и ценника.
Если вам важно не пропускать действительно выгодные старты и понимать, где цены на бронях ещё живые, а где уже «подняли, потому что увидели спрос», я регулярно выкладываю такие разборы и инсайды в Telegram. Загляните и подпишитесь, чтобы держать рынок перед глазами без лишнего шума.
ЖК Симоновский Вал
Следующий — «Симоновский Вал» от ФСК. Бронирование начинается сейчас, а полноценные ДДУ могут уехать уже на следующий год — и это, честно, типичная стратегия конца декабря: весь 2025 был бедным на старты, многие площадки намеренно сдвигали, и за последние два года сформировался определённый дефицит. В материале звучит оценка: в 2025 новых площадок стало меньше примерно на 25–30%, а значит через несколько лет это может аукнуться дефицитом предложения.
Локация — район Дубровки, и один из плюсов, который подчёркивает застройщик: проект находится чуть в стороне от активной зоны комплексного развития территории, и постоянные стройки/сносы как будто бы не должны давить так сильно. Плюс рядом метро Дубровка: несколько станций — и вы уже в центре.
Но главный вопрос здесь не в метро, а в продукте. У ФСК есть бизнес-класс, есть проекты уровнем выше, но рынок не всегда уверенно говорит, что их бизнес-класс — железобетонно сильный по качеству. По визуалам читается фирменный почерк: металлические панели, сочетания серого и оранжевого — кому-то зайдёт, кому-то нет. Конкурентная среда рядом тоже будет давить, поэтому ставка здесь, судя по всему, на локальный спрос и стартовые цены. Ориентир по диапазону — 470–530 тыс. за метр. Это не «отрывают с руками», но как вариант в этой локации — может быть разумным.
ЖК DD:OO:MM
Теперь про старт в районе Аэропорта от девелопера ДАР — в тексте он проходит как «Дом на Часовой», и по сути это отдельная ставка на премиальность внутри старого московского района. Важно: ДАР — это не «молодой новичок из ниоткуда», это дочерняя компания Бесткона, то есть старый игрок под новым брендом.
Локация сильная, и конкурировать проект будет в первую очередь с Solos. Там был мощный спрос на старте и активный рост цены, но сейчас темпы продаж, по ощущениям автора, уже снизились — а значит у «Дома на Часовой» есть шанс забрать часть аудитории за счёт правильного ценообразования и старта. Особенно тех, кому не нравится близость к железке у Solos, кому мешает близость к тоннелю и кто хочет быть глубже внутри района, без ощущения «всё вокруг строится».
По визуалу этот проект автору нравится больше других у ДАР: светлая сдержанная архитектура, натуральный камень, всего два высотных корпуса и остальное малоэтажные секции — с камерным закрытым двором. Внутреннее ощущение может быть ближе к премиуму, чем к типичному бизнес-классу. Минус, который честно проговаривается: район старый, вокруг много хрущёвок — кому-то это некомфортно, кому-то наоборот нравится за зелень, тишину и «старые московские дворики». Итоговый интерес будет зависеть от того, по каким условиям и по каким ценам выйдут ДДУ.
ЖК КОД Сокольники
Дальше — проект в Сокольниках от группы РЖД, девелопер «Новая эра». В тексте он идёт как первый проект большой корпорации — проба пера. И вторая важная мысль: сама локация Сокольников только начинает «распечатываться» — раньше был старт от Stone, потом другие истории, и теперь выходит новый крупный игрок.
Про участок многие будут спорить из-за близости к железке и МЦД. Здесь позиция простая: таких проектов в Москве уже десятки, и они продаются. Плюс важная оговорка: МЦД — это пассажирские современные поезда, а не товарняки, и рядом со станцией составы идут на тихом ходу — замедляются или только разгоняются. В материале даже предлагается простой тест: приехать на площадку похожего проекта и просто постоять пару минут, чтобы понять реальный уровень шума, а не спорить с комментариями из интернета.
По плюсам локации — до парка Сокольники 5–7 минут пешком, сам парк в активной реконструкции: дорожки, окружение, новые элементы благоустройства. По архитектуре автор честно говорит: вкусовщина и ощущение «намешали стили» — где-то оранжевые панели, где-то волнообразные балконы, где-то ровные стеклянные секции. Поэтому ключевой вопрос — цены на старте и квартирография: сколько студий, какая нарезка, с кем потом конкурировать. Из ориентиров, которыми делятся, звучит примерно 14,5 млн за студию 28–29 м². Надёжность по деньгам здесь воспринимается выше из-за масштаба корпорации, но именно девелоперского опыта у «Новой эры» пока мало.
ЖК Новая, 11
Следующий старт — «Новая, 11» от девелопера «Элемент». Это новый игрок, который пришёл из Петербурга, компания молодая (основана в 2021 году), проектов немного, и в Москве это по сути первый выход.
Почему проект называют интересным — локация: ЦАО, Басманный район, ближайшая станция метро Электрозаводская, рядом набережная реки Яуза. И отдельная деталь: берега Яузы включены в проект большой реконструкции — идея в том, что появится длинная благоустроенная набережная, где можно гулять километрами. По продукту заявлен премиум и малоэтажность: два камерных корпуса.
Из нюансов — сложные фасады: красивые, но в обслуживании потенциально дорогие и непростые, отсюда вопрос про работу управляющей компании. И ещё одна важная деталь из материала: застройщик, собрав первичный спрос и увидев ажиотаж, поднял цены, из-за чего часть клиентов отказалась и их переориентировали на другие проекты. Подход «собрать интерес и сразу поднять» автору не нравится, но он честно признаёт: так делает не один девелопер, рынок коммерческий, и цены двигают вслед за спросом.
ЖК Страна. Сити
Теперь — «Страна. Сити» от девелопера «Страна» в районе бывших Камушков, на фоне той самой локации у Москва-Сити, где вы видели сносы пятиэтажек в роликах и шортсах. Проект заявлен как два небоскрёба, и по смыслу он сразу попадает в прямую конкуренцию с ЖК One от MR Group — оба свежие, оба пытаются забрать аудиторию, которой важно жить рядом с Сити, но при этом иметь нормальную среду внутри дома.
Логика понятная: в Москва-Сити есть дефицит человеческой инфраструктуры для жизни — гулять, отдыхать, заниматься спортом «у дома» там сложно, часто нужно куда-то идти или ехать. Поэтому и One, и «Страна. Сити» делают акцент на коммерции на первых этажах и на внутренней зелёной прогулочной зоне. Это попытка собрать «комфорт внутри квартала», чтобы жизнь не сводилась к лифту и торговому центру.
Из минусов по «Стране» сразу отмечается планировочная математика: из-за нестандартной формы фасадов в части квартир могут получиться срезанные помещения — условно треугольные зоны, скошенные спальни. Критичной проблемой это, скорее всего, не станет — просто такие квартиры будут продаваться с дисконтом. А общий спрос проект соберёт, если выйдет по цене на уровне старта One или чуть ниже. Всё упрётся в прайс: у MR опыта в высотном премиуме больше, поэтому «Стране» придётся конкурировать именно цифрами.
ЖК Nexus
И последний в списке — Nexus от Aquilon на Ярцевской, 21. Этот старт попал сюда из-за простой причины: в западных районах, особенно около Крылатского и Молодёжной, новых проектов мало, поэтому любой запуск сразу становится заметным. Но у Nexus уже на входе есть конфликтный фон: строится он на территории бывшего кинотеатра «Брест», который для района был культовой точкой. Были активисты, которые хотели сохранить и реконструировать здание, но площадку снесли и на её месте теперь будет ЖК.
К проекту есть ещё один пласт критики — архитектура. Район тихий, зелёный, много панельных домов, и новый «треугольный» монолитный объём из металла будет сильно выделяться из облика. Поэтому негатив вокруг фасадов и образа уже ощущается. При этом у комплекса есть железный плюс: около 300 метров до метро, то есть для аренды и повседневной логистики это очень сильный аргумент.
По сути Nexus в материале не подаётся как мечта для жизни — его скорее рассматривают как хороший инструмент под сдачу. В крепком бизнес-классе в этой части запада есть дефицит, а значит спрос на аренду может быть стабильным. Aquilon как застройщик в целом понятный: из примеров упоминаются Indy Towers и Aquilon Beside — продукты, которые рынок знает и которые продаются. И если Nexus выйдет по адекватным ценам и с сильными способами оплаты, он соберёт свою аудиторию. В качестве ориентира приводится пример схем, где можно зайти в рассрочку с минимальным первоначальным взносом, вплоть до 2% — если подобное дадут и здесь, это станет серьёзным двигателем продаж.
Заключение
Если собрать всё в одну мысль: конец 2025 и начало 2026 выглядят как период, когда девелоперы пытаются «разбудить» рынок стартами и предбронированиями, подогреть интерес на январь и февраль. Но покупателю сейчас нельзя действовать на эмоциях — слишком много проектов выезжает на условиях оплаты, а не на реальной силе продукта.
А какие ЖК вы считаете самыми выгодными для инвестиций в 2026 году? Напишите в комментариях!
На связи был Антон Ширшов, остаемся на связи!