Прогнозы давать дело неблагодарное. Однако, последние три недели от меня их ждут в первую очередь - что с рынком в 2026? Наливаем какао, будет простынка текста.
Любое событие уходит корнями в прошлое, поэтому тренды 2026 не могут возникнуть без анализа 2023-2025.
Прошедший год - год неоправданных ожиданий и гибели последних оптимистов.
1. Процентная ставка планомерно снижалась (с 21% в январе до 16% в декабре), но не настолько, чтобы повлияло на участников рынка:
- радикально ставки по вкладам не упали, средства оттуда в экономику не перекочевали. Даже с налогом на доходы по вкладам, - оказалось лениво выходить из зоны комфорта и искать способы повышения доходности;
- вторичный рынок не укрепил позиции - снижения ставки оказалось не достаточно. Большинство экспертов сходится на том, что пока не придем к 10-12% по ключевой не будет ощутимых изменений. Если взять текущие средние темпы снижения (0,5% в месяц) и предположить неизменность прочих факторов, то до целевой ставки нам придется доживать 8-10 месяцев (готовьте себя и продавцов);
- застройщики не ощутили, что средства на стройку стали доступнее. Вместе с новыми старыми вводными (налоговая реформа, инфляция, рост себестоимости стройки, кадровые сложности) - стройка удел отважных.
2. Заложенный в прошлые годы разрыв в стоимости недвижимости на вторичном рынке и в новостройках в лучшем случае сохранялся, по некоторым позиция возрос. На сегодня составляет 20-25% в зависимости от локации и проекта.
Особенно удивительно наблюдать микрорайоны с несколькими очередями строительства, где свежая вторичка конкурирует с новостройкой.
3. В 2025 году окончательно поменялся поведенческий сценарий покупателя - вокруг него вращается мир. За него бьются агенты и застройщики. Информации о каждом проекте стало кратно больше. Цикл покупки увеличился - перебираем "на диване" (думаю, это сродни ночному листанию ленты маркетплейсов). Это повышает уровень "капризности" - сначала выбиваем скидки (сам был свидетелем уступки - 7% от уже обезжиренного прайса), потом принимаем квартиру с повышенными ожиданиями (по срокам, качеству, наполнению).
4. Застройщикам стало сложнее выполнять планы продаж.
Стимулировали покупателей (бум рассрочек в первом полугодии, скидки во втором), стимулировали агентов (средние комиссии возросли до 5-6%, подарки и бонусы лично агенту стали почти нормой). По нижним границам результативности прошли.
Параллельно, количество, выведенных в стройку проектов в России сократилось на четверть. Это могло бы отразиться на товарном предложении в 2027-28 годах, но тенденция сопровождается объемом нераспроданного жилья - по Краснодару, чтобы распродать построенное теми же темпами, что и в 2025 потребуется три года (тут я бы выступил адвокатом-оптимистом, но места мало).
5. Грядущая налоговая реформа и незавершенные процессы в экономике и политике (в том числе мировой) привели к накопленному утомлению всех участников.
В итоге трендом осени (примерно с сентября) стало сокращение объема предложений на вторичном рынке и параллельное уменьшение количества покупателей - последнее не дало оживиться ценам. Основное состояние сторон: подождем или "я этим вообще не хочу заниматься" (небольшой всплеск декабря паразитирующий на семейке - не в счет).
6. В секторе ИЖС прошедший год также не принес роста. В Краснодаре наблюдали основной тренд - удержаться всеми силами в бюджете 7-7,5 млн. Это достигалось уменьшением площади возводимых домов (ядро 75-80 м2), расширением географии стройки (Старомышастовская, Нововеличковская, Медведовская - уже не пугают), "обезжириванием" проектов (варианты без ограждения, отмостки, парковки, в черновой и т.д.).
В некоторых локациях наблюдалась затоварка.
По году ощущение (не могу подтвердить документально), что рынок "почистился" - ушли случайные и мелкие.
Уверен, что помимо этих факторов вы подсветите еще несколько, которые дадут индивидуальную окраску происходящего на рынке в ваших городах.
Обдумайте и давайте обсудим в комментариях.
Тендеции 2026 выложу завтра...
#всепростоеслизнать
#рынокнедвижимоститенденции
#школаметрыга
#итоги2025