2025 год стал для рынка жилой недвижимости переломным и во многом показательным. После нескольких лет активного роста и стимулирования спроса за счет льготных программ рынок вошел в фазу охлаждения и переосмысления. О том, что ждет татарстанцев и остальных россиян в 2026 году, — в материале Inkazan
Что происходит с ценами на квартиры
В прошлом году главным фактором, влияющим на недвижимость, стала высокая ключевая ставка, которая напрямую повлияла на ипотеку: объемы выдачи сократились, требования банков ужесточились, а покупатель стал гораздо осторожнее и рациональнее в своих решениях. Сделок стало меньше, но каждая из них — более осознанной, с длинным циклом принятия решения и повышенным вниманием к рискам.
В ноябре 2025 года квартиры в новостройках Казани стоили порядка 260 тысяч рублей за квадратный метр, а на вторичном рынке средняя стоимость составляла около 200 тысяч рублей за квадратный метр.
При этом важным трендом второй половины 2025 года стало постепенное снижение ключевой ставки. Для рынка это, прежде всего, позитивный сигнал: он возвращает ощущение предсказуемости и даёт ожидание более доступной ипотеки в перспективе. Даже до реального заметного удешевления кредитов сам факт разворота в сторону смягчения денежно-кредитной политики поддерживает настроения покупателей и девелоперов — и начинает «размораживать» часть отложенного спроса.
На первичном рынке 2025 год прошёл под знаком сдержанного спроса и адаптации застройщиков. Девелоперы активнее работали с рассрочками, точечными скидками и субсидированными ставками, стараясь компенсировать снижение доступности классической ипотеки. При этом рост цен заметно замедлился, а в отдельных локациях фактически остановился, уступив место стагнации.
На вторичном рынке ключевым событием стала резкая инфоволна вокруг так называемого «кейса Долиной», которая обнажила уязвимости сделок, особенно с участием пожилых собственников. Это привело к временному снижению спроса на вторичку, росту недоверия и увеличению числа проверок со стороны покупателей и банков.
Разъяснения Верховного суда России по делу Долиной: что ждет пенсионеров
«Важным итогом года стало изменение поведения клиентов. Покупатель в 2025 году — это уже не импульсивный участник рынка, а человек, который сравнивает сценарии, считает риски и всё чаще обращается за профессиональным сопровождением. Возросла роль юридической экспертизы, комплаенса, проверок истории объектов и продавцов. Рынок стал медленнее, но качественнее», — заявила в разговоре с Inkazan Оксана Иванова, операционный директор Genesis Group.
Семейная ипотека: новые условия с 2026 года, как купить квартиру
Когда подешевеют квартиры
Если говорить о 2026 году, то он, по словам Ивановой, скорее всего, станет годом аккуратного восстановления и перестройки. Существенное влияние окажут изменения в семейной ипотеке: переход к формату «одна ипотека на семью» с февраля 2026 года сузит круг покупателей, но при этом повысит качество спроса и снизит спекулятивную активность.
«Продолжение тренда на снижение ключевой ставки будет поддерживать рынок, однако важно понимать, что удешевление денег почти всегда сопровождается ростом цен на жильё — за счёт оживления отложенного спроса. Поэтому стратегия „подождать лучшего момента“ в недвижимости традиционно работает хуже, чем взвешенное решение здесь и сейчас», — считает эксперт.
Отдельным фактором станет отмена моратория на штрафы за срыв сроков строительства. Для дольщиков это позитивный сигнал и дополнительный инструмент защиты, но для застройщиков — новые риски, которые они могут частично закладывать в финансовые модели и цены. Это означает, что давление на себестоимость новостроек в 2026 году сохранится, особенно в качественных проектах с хорошими локациями.
«В целом 2026 год вряд ли станет годом резкого роста, но может заложить основу для нового цикла. Рынок войдет в фазу более сбалансированного развития: без перегрева, с более зрелым покупателем, повышенными стандартами прозрачности и растущей ролью профессиональных участников. Именно эти изменения, начавшиеся в 2025 году, и станут главным долгосрочным итогом текущего периода для всей отрасли», — говорит Иванова.
Похожего мнения придерживается Михаил Хачатурян, доцент кафедры Стратегического и инновационного развития Финансового университета при правительстве России. По словам спикера, оценивая перспективы рынка жилья как в Татарстане, так и в России в целом стоит опираться на результаты 2025 года, которые позволяют предположить, что в 2026 в этом секторе национальной экономики будет наблюдаться относительная стабильность.
«Ключевыми факторами данной стабильности должны стать такие факторы, как относительная стабилизация инфляции на уровне 6-7% и сохранение ЦБ РФ процесса смягчения ДКП. При этом данная стабильность может характеризоваться следующей динамикой ключевых показателей, а именно: ростом средней стоимости 1 квадратного метра жилья на 8-12%, сокращением объема ввода до 34-37 млн квадратных метров», — говорит он.
Также на рынке жилья вероятнее всего будет наблюдаться сокращение продаж по договорам долевого участия до уровня 440-460 лотов в год. Ипотечное кредитование скорее всего окажется на уровне 1,4-1,7 трлн рублей.
В сегменте жилья бизнес- и премиум-класса рост цен вероятнее всего составит 25-35%. В целом можно отметить, что 2026 год для рынка жилья, как в Татарстане, так и в России в целом будет достаточно непростым.
К числу положительных моментов можно отнести уже упомянутое сохранение действий ЦБ РФ по смягчению ДКП, которое вероятнее всего будет стимулировать снижение ипотечных ставок и, как следствие, положительную динамику рынка недвижимости. К потенциальным рискам стоит отнести наличие значительного объема введенного и не проданного жилья, который с одной стороны, вероятно позволит избежать потенциального дефицита жилья, а с другой — может стать сдерживающим фактором реализации новых проектов для застройщиков.
Таким образом, 2025 год ознаменовался значительным изменением динамики рынка жилой недвижимости в России, переходом от периода бурного роста к стадии стабилизации и переоценки перспектив развития. 2026 год также обещает быть непростым, и лёгкой жизни никто не гарантирует.
Что ждет рынок недвижимости под Новый год и когда покупать квартиру