В 2025 году динамика цен на новостройки в Москве стала заметно более сдержанной из-за ослабления спроса. По данным «Дом.РФ», за первые пять месяцев года стоимость первичного жилья в столице в среднем выросла на 7%. С одной стороны, этот показатель существенно превышает средний уровень по России (2,9%), а с другой — уступает темпам роста за аналогичный период прошлого года, когда цены увеличились на 8,5%.
А с вами на связи я, Станислав Марулёв, юрист по банкротству физических лиц и эксперт в области финансов с опытом более 10 лет. Вступайте в мое сообщество во Вконтакте, чтобы всегда быть в курсе последних новостей по финансам, пенсиям, долгам и кредитам.
В мае средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах Москвы достигла 389 тыс. руб. — цифра внушительная, но уже без прежнего «ценового ускорения», рассказали в институте жилищного развития.
На этом фоне мы решили выяснить у аналитиков, что будет с ценами на новостройки в Москве в ближайшие пять лет и какие факторы окажутся ключевыми для рынка.
Прогнозы на годы вперёд: осторожно и с оговорками
Эксперты сразу предупреждают: любой долгосрочный прогноз — вещь условная. Он строится на макроэкономических параметрах (инфляция, ключевая ставка), а также на балансе спроса и предложения. При этом в расчет не берутся внешние шоки, форс-мажоры и возможные решения властей вроде возвращения массовой льготной ипотеки, которая способна за короткое время перевернуть рынок с ног на голову.
До 2030 года на рынок московских новостроек, как и на рынок жилья в целом, будут влиять несколько базовых факторов: уровень ключевой и ипотечных ставок, динамика доходов населения, формирующая спрос, а также объёмы строительства, определяющие предложение.
Три ключевых фактора роста: версия АКРА
По оценке аналитиков АКРА, в ближайшие годы рынок будет развиваться под воздействием сразу нескольких тенденций.
Во-первых, ожидается смягчение денежно-кредитной политики Банка России и снижение ключевой ставки. Это, по словам эксперта АКРА Андрея Носова, сделает ипотеку более доступной и подтолкнёт спрос.
Во-вторых, доходы населения, согласно прогнозу Минэкономразвития, в 2025–2030 годах будут расти в среднем на 8% в год, что позволит поддерживать покупательную способность — по крайней мере, на бумаге.
В-третьих, объёмы строительства могут сократиться уже в 2027–2028 годах. А дефицит предложения, как известно, почти всегда давит на цены вверх.
В результате, по мнению Андрея Носова, сочетание доступного кредитования, роста доходов и ограниченного предложения сформирует умеренно восходящий тренд цен на московские новостройки в ближайшие годы.
Рынок есть рынок: спрос против предложения
Заместитель руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Екатерина Власова напоминает: жилищное строительство — отрасль полностью рыночная, и цены здесь определяются банальным соотношением спроса и предложения.
Сегодня спрос на новостройки в Москве остаётся выше среднего по стране, но всё же серьёзно сдерживается высокими рыночными ставками. И тут возникает тонкий момент: по мере снижения ставок важно, чтобы рост спроса не опережал предложение.
По данным «Дом.РФ», за первые пять месяцев 2025 года запуск новых проектов в Москве сократился на 42% в годовом выражении. Это, по словам Власовой, создаёт высокую вероятность дефицита предложения уже к 2027 году.
Ввод жилья под угрозой: тревожные сигналы от властей
Опасения аналитиков подтверждают и представители власти. Вице-премьер Марат Хуснуллин прямо заявил: в 2027 году в России может не появиться ни одного нового дома, либо объёмы ввода жилья могут сократиться до 30%.
Минстрой приводит ещё более жёсткую статистику: за пять месяцев 2025 года объём выданных разрешений на строительство снизился на 22%. По словам замглавы ведомства Никиты Стасишина, такого падения динамики разрешений не было никогда. Он также отметил, что наибольшая просадка ожидается именно в 2027 году — и не только в жилищном строительстве, но и в отрасли в целом, где проекты сильно зависят от дорогого финансирования.
Цены и инфляция: пока на равных
По оценкам аналитиков, опрошенных «РБК Недвижимостью», в 2025–2026 годах рост цен на новостройки в Москве будет примерно соответствовать инфляции. Старший директор «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко прогнозирует рост на уровне 6–7% в год — из-за ограниченного спроса, отсутствия массовой льготной ипотеки и заградительных ставок по рыночным программам.
В ближайшей перспективе застройщики будут ощущать давление из-за снижения распроданности жилья. Однако в более отдалённой перспективе, по мере удешевления кредитов, рост цен может ускориться.
Ускорение в 2027–2029 годах: версия аналитиков
По словам Дмитрия Сергиенко, в период с 2027 по 2029 год годовой рост цен может составить 8–10%. Аналогичного мнения придерживаются и аналитики АКРА.
По их оценке, в 2025–2026 годах цены будут расти на 6–8% в год, а в 2027–2028 годах темпы ускорятся до 12–14%. Причины всё те же: смягчение денежно-кредитной политики и дефицит новостроек, возникший из-за сокращения запуска проектов в 2024–2025 годах.
При этом уже в 2029–2030 годах аналитики ожидают стабилизации — рост цен может замедлиться до 4–5% в год. Правда, как подчёркивают эксперты, при отсутствии форс-мажоров — а это в наши времена формулировка весьма условная.
Скепсис вместо оптимизма: альтернативный взгляд
Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко смотрит на ситуацию куда менее оптимистично. Он ожидает околонулевую динамику цен на новостройки в Москве в ближайшие пять лет.
По его мнению, рассчитывать на низкие ставки и дешёвую ипотеку в обозримом будущем не стоит. Россия, как и мировой рынок, находится в состоянии турбулентности, а значит, форс-мажоры будут возникать регулярно. Чтобы их сдерживать, Центробанк будет вынужден удерживать ставку на высоком уровне.
Даже если ключевая ставка снизится с 20% до 15%, она всё равно останется выше комфортного уровня в 10%, при котором спрос действительно оживает. Для сдерживания инфляции до целевых 4%, по мнению Репченко, ставка будет держаться в диапазоне 12–15% и выше.
А раз доступной ипотеки не будет, то и факторов для роста цен на новостройки не возникает. В итоге, считает эксперт, в течение пяти лет цены останутся примерно на текущем уровне, тем более что инфляция и затраты застройщиков со временем стабилизируются.
Моё личное мнение
На мой взгляд, истина, как обычно, где-то посередине. Рынок новостроек в Москве действительно упирается в дорогие деньги и падающий спрос, но при этом сам себе роет яму, сокращая запуск новых проектов. Дефицит предложения — штука упрямая: если он возникнет, цены рано или поздно поползут вверх, даже вопреки логике и здравому смыслу. Вопрос лишь в том, будет ли у покупателей возможность эти цены оплачивать.
А как вы считаете: московские новостройки в ближайшие годы всё-таки подорожают или рынок надолго застрянет в боковике? Напишите своим мнением в комментариях — обсудим.
Также подписывайтесь на мой канал, это мотивирует меня чаще писать для вас статьи на разные популярные темы.
Популярное на канале: