В декабре на Московской бирже состоялся запуск двух рентных фондов на складскую недвижимость, на которые ранее мы выпустили подробные аналитические обзоры: «Акцент 5» и «ПАРУС-ЗОЛЯ». Оба показали высокие результаты в рейтинговой модели, набрав 26 и 27 баллов из 30 соответственно.
Давайте сделаем прямое сравнение этих фондов по ключевым параметрам и сделаем выводы - какой же фонд выбрать инвестору.
PS: По каждому блоку прикреплена подробная таблица, где цветом отмечено - какой из фондов ""выигрывает" в каком пункте. Зеленый - победа, красный - поражение.
1. Регулирование и комиссии
- «Акцент 5» — фонд для неквалифицированных инвесторов, что накладывает более строгие ограничения в ПДУ и обеспечивает дополнительные гарантии соблюдения стратегии фонда.
- «ПАРУС-ЗОЛЯ» — фонд для квалифицированных инвесторов. Это дает управляющей компании максимальную гибкость в стратегии, но требует от инвестора большей осведомленности и несет повышенные риски (широкая инвестиционная декларация + возможность использовать кредитные плечи).
- Также у Акцента выше вознаграждение УК - 2,15% от СЧА в год в среднем за 5 лет против 1,76% у Паруса.
2. Активы фондов
Объекты в двух фондах очень схожи по параметрам (складская недвижимость класса А), локации (близко к ЦКАД, но разное направление) и текущей стоимости кв.м.
- Ключевое отличие — договоры аренды. У «ПАРУС-ЗОЛЯ» контракт с «Золотым Яблоком» заключен до 2040 года (15 лет), что обеспечивает долгосрочную предсказуемость денежного потока. У «Акцента 5» договор с «Деловыми Линиями» действует до 2032 года (7 лет), что создает неопределенность из-за необходимости перезаключать договор в перспективе 5-7 лет.
- Важный нюанс — индексация. В фонде «ПАРУС-ЗОЛЯ» индексация арендной ставки по ИПЦ ограничена 7% сверху. У «Акцент 5» такого «потолка» нет, что в период высокой инфляции может дать более быстрый рост арендных доходов.
3. Прогноз доходности
Если привести прогнозные модели обоих УК к единому знаменателю (включая единый caprate на уровне 11% для прогнозирования и оценки роста стоимости актива в будущем), «Акцент 5» показывает чуть более высокую ожидаемую доходность:
- Средняя дивидендная доходность за 5 лет: 12.9% у «Акцент 5» против 12.1% у «ПАРУС-ЗОЛЯ». Темп прироста выплат у Акцента почти в два раза выше.
- CAGR стоимости актива при caprate 11%: 8,4% против 8,6%
- Итоговый прогнозный IRR (без реинвестирования выплат): 18,2% против 18,8%.
Этот результат в первую очередь обусловлен тем, что у Акцента индексация выплат инвесторам соответствует индексации арендного потока, а у Паруса почти в два раза ниже. Это значит, что Парус не направляет всю дельту при индексации, а компенсирует ранее увеличенные выплаты, а также наращивает резервы в фонде. Еще стоит отметить, что при пересчете ЧОД на кв.м - у Акцент 5 данный показатель примерно на 10% выше, что означает либо более эффективное управление объектом, либо наличие у Паруса каких-то скрытых операционных затрат, которые снижают ЧОД = и стоимость всего объекта.
4. Потенциал биржевой стоимости пая
Несмотря на отсутствие потенциального сверх роста рыночной стоимости самих объектов (тк сами объекты добавлены в фонды по верху рынка), у паев «ПАРУС-ЗОЛЯ» есть потенциал для биржевых торгов с премией к расчетной стоимости. Это связано с отсутствием маркетмейкера в стакане, повышенным спросом квалифицированных инвесторов и общей рыночной тенденцией в условиях снижения ключевой ставки.
Итог:
Оба фонда заслуженно получили высокие оценки в нашей модели. «Акцент 5» выглядит чуть привлекательнее с точки зрения расчетной доходности и гибкости индексации, но «ПАРУС-ЗОЛЯ» предлагает более долгосрочный и стабильный арендный контракт, а также потенциал сверх роста биржевых цен. Выбор между ними — вопрос индивидуальных предпочтений инвестора, оба достойны включения в диверсифицированный портфель при понимании их специфики.
Подписывайтесь на телеграм канал REIT по-русски, там будет больше новых и эксклюзивных обзоров фондов / аналитики рынка недвижимости и много другого полезного контента для инвесторов в фонды недвижимости.