Я занимаюсь земельным правом, участвую и наблюдаю за практикой споров между частными собственниками и государственными органами.
Одно из дел, разрешенных в 2025 году, показало, насколько важна грамотная защита прав собственников и как суды иногда трактуют законы по-разному.
Речь идет о деле в Темрюкском районе Краснодарского края, где администрация оспаривала раздел и регистрацию земельных участков, принадлежащих частным лицам.
На первый взгляд, это казалось обычным спором о межевом плане.
На деле же администрация фактически пыталась оспорить право собственности граждан.
И это крайне показательный момент, потому что при снятии участков с кадастрового учета и аннулировании прав на них право собственности на землю прекращается.
Другими словами, люди могли потерять свои участки просто из-за спорной юридической формулировки.
Разберу, что произошло и почему Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов.
Что произошло
Собственник владел земельным участком в Темрюкском районе Краснодарского края. ВРИ «для сельскохозяйственного производства».
В 2019 году он принял решение разделить участки. В результате образовалось 57 новых земельных участков.
Казалось бы, стандартная история.
Но администрация решила иначе и пошла в суд с требованиями:
- признать межевой план незаконным;
- признать раздел незаконным;
- снять участки с кадастрового учёта;
- аннулировать регистрацию прав.
Что решили суды
Темрюкский районный суд Краснодарского края отказал администрации: собственник имел право разделить участок.
Краснодарский краевой суд отменил это решение.
Основной аргумент: раздел произведён без документации по планировке территории, что якобы нарушает градостроительное законодательство.
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции поддержал апелляцию.
И вот здесь в дело вмешался Верховный Суд.
Почему Верховный Суд отменил эти решения
ВС РФ довольно жёстко прошёлся по логике апелляции и кассации.
1. Раздел ≠ изменение целевого назначения
Верховный Суд напомнил базовую норму: при разделе земельного участка образуемые участки сохраняют целевое назначение и вид разрешённого использования исходного участка (п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ).
В этом деле:
- исходные участки – сельхозземли,
- образованные участки – тоже сельхозземли,
- нарушения нормативов формирования участков не установлены.
Следовательно, вывод апелляции о «нарушении целевого назначения» – ошибочен.
2. Документация по планировке – не всегда обязательна
Апелляция исходила из того, что без проекта планировки и межевания территории раздел незаконен.
Верховный Суд указал:
- документация по планировке территории обязательна только в случаях, прямо указанных в ст. 41 ГрК РФ.
Суды не установили, требуется ли такая документация:
- при разделе сельхозземель,
- находящихся в частной собственности,
- без изменения их целевого использования.
Этот ключевой вопрос апелляцией просто не был исследован.
3. Земли сельхозназначения – особый режим, его нельзя игнорировать
ВС прямо указал: в подобных спорах суд обязан учитывать специальное правовое регулирование земель сельскохозяйственного назначения (ст. 77–79 ЗК РФ).
В частности:
- использование сельхозземель для садоводства не требует перевода в другую категорию;
- до перевода в другую категорию нет оснований признавать раздел незаконным.
Апелляция этого не учла вообще.
4. Закон о садоводстве суды тоже «пропустили»
Верховный Суд напомнил нормы ФЗ № 217-ФЗ:
- территория садоводства может создаваться на землях сельхозназначения;
- проект планировки территории не обязателен, если садоводство ведётся без создания товарищества.
А в деле как раз:
- часть участков – «для ведения садоводства»,
- часть – «для сельхозпроизводства».
Это, по мнению ВС РФ, исключает необходимость обязательной подготовки проекта планировки.
Почему это дело на самом деле было спором о праве собственности
На первый взгляд администрация заявляла «технические» требования:
признать незаконным межевой план, раздел земельных участков, снять вновь образованные участки с кадастрового учёта и аннулировать записи о государственной регистрации прав.
Формально - спор о кадастре.
По сути – аннулирование права собственности.
Здесь важно понимать одну принципиальную вещь, которую часто упускают из виду и сами органы власти, и, к сожалению, суды.
Снятие земельного участка с государственного кадастрового учёта и аннулирование записи о праве собственности не являются нейтральными действиями.
Это не «исправление реестровой ошибки» и не «техническая корректировка».
Юридический эффект таких требований один - прекращение права собственности.
Когда участок снимается с кадастрового учёта, объект гражданских прав перестаёт существовать.
Когда аннулируется запись о регистрации права, прекращается и само право.
Именно поэтому подобные иски нельзя рассматривать как формальные споры о соблюдении градостроительных процедур.
Это классические иски об оспаривании зарегистрированного вещного права, пусть и замаскированные под требования о «незаконности раздела».
Почему это принципиально важно
Администрация в данном деле фактически пыталась достичь того же результата, что и при виндикации или признании права отсутствующим, но обходным путём: не доказывая незаконность возникновения права собственности как такового, а ставя под сомнения «инструменты», через которые это право оформлено.
Именно в таких делах особенно опасен формальный подход:
если суд без должной оценки соглашается на снятие участков с кадастрового учёта, он фактически лишает собственников имущества, не применяя при этом надлежащие стандарты доказывания и защиты права собственности.
Заключение автора
Это дело – наглядный пример того, как кадастровый спор на практике превращается в спор о собственности.
И если публичный орган заявляет требования, результатом удовлетворения которых становится утрата права собственности, – такой спор должен рассматриваться именно как спор о праве, со всеми вытекающими последствиями:
- строгой оценкой оснований,
- учётом принципа стабильности гражданского оборота,
- и недопустимостью расширительного толкования публичных ограничений.
В противном случае любое зарегистрированное право может быть поставлено под сомнение постфактум – просто через спор о межевом плане.
Важно: эта статья носит информационный характер, не является инструкцией и не отражает всех нюансов.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграмм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Канал в Max - https://max.ru/id81600849984_biz