Почему это решение важно для каждого, кто покупает или продаёт квартиру
19 декабря 2025 года Верховный суд РФ поставил точку в одном из самых громких и тревожных дел на рынке недвижимости - деле о квартире Лариса Долина стоимостью 112 млн рублей.
Это решение уже называют переломным. Оно не просто разрешило конкретный спор, а изменило правила игры для покупателей, продавцов и всех, кто участвует в сделках с жильём.
Разбираем, что произошло, почему Верховный суд отменил решения всех нижестоящих инстанций и какие практические выводы из этого дела должен сделать каждый участник рынка.
Исторический контекст: как развивалось дело
Ситуация выглядела так:
- Квартира была продана по всем правилам: договор купли-продажи, расчёты, регистрация перехода права.
- Позже продавец заявила, что сделка была совершена под давлением мошенников, которые представлялись сотрудниками правоохранительных органов.
- Нижестоящие суды (районный, городской, кассационный) встали на сторону продавца и вернули ей квартиру, лишив покупателя и жилья, и денег.
- Верховный суд РФ полностью отменил эти решения.
Итог: квартира окончательно осталась у покупателя - Полины Лурье, признанной добросовестным приобретателем.
Ключевая позиция Верховного суда
Главная мысль решения проста и жёстка:
Если сделка оформлена законно, а покупатель действовал добросовестно, последствия обмана со стороны третьих лиц не могут быть переложены на него.
Разберём, на чём именно это основано.
Правовые основания решения
1. Заблуждение ≠ недействительность сделки
(ст. 178 ГК РФ)
Суд подчеркнул принципиальный момент: заблуждение относительно последствий сделки - не основание для её отмены.
Проще говоря: если человек подписывает договор купли-продажи, но потом утверждает, что «не до конца понимал» - это не разрушает сделку автоматически.
Гражданский оборот должен быть устойчивым, иначе рынок просто перестаёт работать.
2. Дееспособность и жизненный опыт имеют значение
Суд учёл, что продавец:
- является дееспособным лицом;
- зарегистрирована как индивидуальный предприниматель;
- имеет многолетний опыт заключения договоров.
Даже наличие временного психоэмоционального расстройства, что подтверждала экспертиза, не освобождает от ответственности, если человек понимал фактический характер своих действий.
3. Добросовестность покупателя доказана
Покупатель:
- действовал открыто;
- оформил сделку по всем правилам;
- не имел объективных причин подозревать мошенничество.
Суд прямо указал: никаких «красных флагов», которые покупатель был обязан распознать, в деле не установлено.
4. Распределение рисков
Самая важная формула из решения: дееспособный гражданин несёт ответственность за последствия своего поведения.
Это означает: риск обмана со стороны третьих лиц лежит на продавце, а не на покупателе, который действовал добросовестно.
Что такое «эффект Долиной» и почему рынок был в панике
До этого решения на рынке существовал опасный прецедент, получивший неофициальное название «эффект Долиной».
Суть схемы:
- продавец становился жертвой мошенников;
- сделка формально была безупречной;
- суды вставали на сторону продавца;
- покупатель терял и квартиру, и деньги.
Последствия были катастрофическими:
- рост судебных споров на 15-20%;
- по неофициальным данным - тысячи семей, лишившихся жилья;
- падение вторичного рынка Москвы почти на 30% в ноябре 2025 года;
- переток спроса в новостройки как «более безопасный» сегмент.
Главные выводы для покупателей
Справедливость восстановлена - но расслабляться нельзя
Решение Верховного суда:
- защитило добросовестного покупателя;
- восстановило доверие к вторичному рынку недвижимости;
- чётко обозначило границы ответственности сторон.
Но важно понимать:
защита работает только при реальной добросовестности покупателя, а не формальной.
Практика показывает:
- большинство пострадавших покупателей действовали самостоятельно, без профессиональной проверки и анализа документов;
- во многих делах были моменты, которые можно было выявить заранее - при правильной юридической работе.
Выводы для продавцов
Для продавцов позиция суда предельно ясна и жёстка:
- если вы продали квартиру под влиянием мошенников - это не основание отбирать её у добросовестного покупателя;
- путь защиты - уголовное преследование мошенников, а не иски к покупателю.
Лазейка, позволявшая перекладывать свои риски на другую сторону сделки, закрыта.
Практические рекомендации
Это решение Верховного суда - не сигнал к беспечности, а сигнал к повышению стандартов сделок.
Что важно:
- углублённая проверка продавца и истории объекта;
- фиксация переговоров и логики сделки;
- работа через профессионалов на этапе подготовки, а не «когда уже поздно».
Именно на этих этапах выявляются и отсеиваются риски, которые потом превращаются в судебные споры.
Долгосрочные последствия для рынка
Решение Верховного суда уже меняет рынок:
- вторичный рынок будет восстанавливаться, но на новых условиях;
- качественные объекты вырастут в цене;
- роль специалистов сместится от «поиска вариантов» к юридической защите сделки;
- возможны новые законодательные требования: нотариат, страхование, дополнительные проверки.
Итог
Дело Ларисы Долиной - это прецедент, который:
- восстановил баланс интересов;
- защитил добросовестных покупателей;
- повысил личную ответственность продавцов;
- задал новые стандарты безопасности сделок.
Ключевой вывод для покупателей:
закон теперь на вашей стороне, но только если вы действительно действуете добросовестно и осознанно.
Ключевой вывод для продавцов:
риски обмана третьими лицами не перекладываются на другую сторону сделки.
МЮСН - агентство недвижимости Москва с опытом более 1000 безопасных сделок с 2007 года - разработало многоуровневый алгоритм защиты клиентов. Скачать алгоритмы бесплатно.
Мы проводим сделки так, как если бы покупали квартиру для себя.
Хотите провести покупку безопасно? Свяжитесь с нами.