Друзья, привет. В последнем ролике уходящего 2025 года я решил подвести итоги по самым провальным стартам продаж среди жилых комплексов. И чтобы здесь не было разговоров из серии «мне нравится — не нравится», я беру один понятный критерий: объём продаж.
Потому что рынок в итоге всегда голосует рублём. Можно рисовать любые рендеры, делать любые шоу-румы и рассказывать про «уникальную концепцию», но если за 11 месяцев комплекс продал 10–40 квартир, значит у покупателей к нему есть большие вопросы. Сегодня разберём, кто попал в этот антирейтинг, и почему так получилось.
Крылатская 33
Начнём с «Крылатской 33» от Capital Group. По цифрам здесь прям провал: за 11 месяцев — всего 86 сделок. Для бизнес-класса в западной части Москвы это слабый результат.
И это как раз тот кейс, где сначала хочется сказать: «Ну а что тут не так?» Крылатское — тихий спальный район, запад, воздух, зелень, рядом парки, аллеи, виды в сторону Серебряного Бора. Плюс по входной цене вроде тоже без сюрпризов: студия начинается примерно от 18,7 млн, и для проекта Capital Group это не выглядит чем-то запредельным.
А дальше включается реальность, которую многие застройщики упорно игнорируют. Крылатское — район локального спроса. Сюда редко переезжают «с другого конца Москвы», это не та точка, куда массово тянет людей из ЮВАО или с востока. И когда проект не собирает внешнего покупателя, он должен собирать местных. А местные, по словам автора, к комплексу относятся резко негативно: стройка пришла на место бывшей парковки, машины «переехали» во дворы, и это только усилило раздражение. Плюс у многих в голове не укладывается, как студия на 28 метров может стоить около 19 млн — и часть спроса уходит на вторичку.
И коротко — про полезный контекст. Я регулярно смотрю аналитику продаж по месяцам и фиксирую, кто растёт, кто проседает и по какой причине. В такие моменты особенно важно видеть рынок без иллюзий: какие ЖК реально покупают, а какие «висят» несмотря на рекламу. А если хотите, чтобы такие разборы и свежие выводы были под рукой, у меня это всё выходит в Telegram-канале — подписывайтесь.
Mariinn Park
Дальше — Mariinn Park от «Эталона». И вот тут даже немного обидно, потому что задумка у проекта звучит хорошо: камерный клубный формат бизнес-класса, малоэтажность, около 150 квартир, район Марьина Роща — старый, зелёный и при этом близкий к центру.
Но по факту за 11 месяцев 2025 года комплекс продал всего 40 квартир. Меньше четырёх в месяц. Причём в начале был бодрый старт — привычная волна интереса, «первый ажиотаж», а дальше всё резко сдулось. И причина звучит приземлённо: на стройке долгое время почти ничего не происходило. Автор описывает ситуацию так: приехали на площадку — нет ни вагончиков, ни рабочих, просто забор с паспортом объекта.
Плюс есть ещё один момент, который покупатели чувствуют кожей: комплекс будет сильно зажат старым фондом. В итоге картинка «камерного клубного дома» превращается в ощущение «втиснули между домами». И когда к этому добавляются цены уровня 28 млн за евро-двушку около 40 метров, у многих появляется простой вопрос: «А почему я должен терпеть эту локационную тесноту и вялую стройку, если рядом есть другие проекты на более высокой стадии и с сильнее упакованным продуктом?»
Level Академическая
А вот Level Академическая — тот случай, где, по словам автора, проблемы читаются уже на старте. Маленький кусок земли, при этом огромный дом, который ещё и визуально выбивается из окружения. Академический район во многом старый, сталинский, спокойный по характеру — и на этом фоне появляется «стеклянный треугольник» с попыткой отсылки к Flatiron в Нью-Йорке.
Главная боль — отсутствие нормального двора. Даже по рендерам видно: вместо двора — парковка. Под окнами дороги, с другой стороны тоже дорога, рядом метро, пешеходный поток постоянно идёт у дома. То есть приватности и уюта минимум, а продукт при этом продаётся как жильё для жизни, не как апартаменты под «взял и сдал через управляющую компанию».
И всё это упирается в ценник. Автор приводит пример: студии около 24 м² продаются примерно по 940 тыс. за квадрат. Почти миллион за метр в проекте у метро, без двора и с шумом вокруг — неудивительно, что покупатель голосует ногами. Итог по продажам: 41 квартира за 11 месяцев, то есть почти на уровне Mariinn Park.
Sokolinn Park
Следующий — Sokolinn Park, и это второй проект «Эталона» в антирейтинге. Продажи здесь ещё слабее: 28 квартир за 11 месяцев, то есть меньше трёх лотов в месяц. Для любого сегмента, кроме редких элитных историй, это очень плохой темп.
Здесь автор даже не делает драму: причина выглядит прямолинейно — локация. «Чёрт знает где», рядом нет метро, нет нормальной транспортной опоры, до «Бульвара Рокоссовского» добираться неудобно. Рассчитывать, что все жители будут с автомобилем, — смелая ставка, особенно когда речь не про ультра премиум, где машина у каждого по умолчанию.
При этом ценник нельзя назвать «спасательным»: около 17,5 млн за 28 м². Да, есть рассрочки, есть небольшие ежемесячные платежи, но сама точка на карте остаётся слабым местом. И в таком случае рынок выбирает простое: либо ближе к метро, либо дешевле, либо сильнее продукт. Здесь, по логике автора, не срабатывает ни одно из трёх.
Дом Горизонтов
А вот «Дом Горизонтов» — тот самый проект, который автор описывает максимально эмоционально. И тут я его понимаю: на старте он сам хотел верить в историю Крылатского, думал, что локация у зелени соберёт спрос. Но когда увидел рендеры — «ужаснулся».
Проблема в том, что архитектура не попадает в район. Крылатское — уютные панельки, зелёные дворики, спокойная городская ткань. И на этом фоне появляется чёрная мрачная башня, которую автор сравнивает с «оком Саурона». Шутка шуткой, но смысл понятен: внешний образ вызывает отторжение у местных и выглядит слишком смело для такой среды.
Дальше — сухая математика: 12 квартир за 11 месяцев. Чуть больше одной в месяц. И даже цена входа не помогает: от 38 млн за 45,9 м². Да, можно обсуждать скидки, но если сравнивать с прямым соседом по локации — «Крылатской 33», то для покупателя выбор выглядит рационально: там хотя бы привычная архитектура и понятный продукт, а тут приходится жить в «чёрной башне», которая ещё и не вызывает симпатии у района.
ARTEL
И барабанная дробь — худший результат 2025 года: ЖК ARTEL. 10 квартир за 11 месяцев, при том что стадия строительства уже достаточно высокая. И здесь важно: автор не говорит «плохой проект потому что я так считаю», он показывает цепочку причин.
Сначала концепция выглядела симпатично: два небольших клубных дома, этажность около 12 этажей, камерность, Преображенское. На старте, по его словам, даже успели забронировать почти половину лотов — потому что цены и условия были интересные. А потом случился конфликт собственников, брони пришлось возвращать, и дальше застройщик резко пересобрал и цены, и условия.
И вот на этом месте продукт «посыпался» сразу по нескольким фронтам. Застройщик молодой и малоизвестный, маркетинг слабый, нарезка квартир местами вызывает вопросы — планировки не всегда дают понятный сценарий жизни, даже на 70 метрах неочевидно, как нормально собрать мастер-спальню и кухню-гостиную. Плюс на локации рядом стоит крупное здание МГТС, которое буквально «давит» и перекрывает виды части корпусов. В итоге складывается ощущение, что проект просто не умеют правильно упаковать, объяснить и продать рынку — и цифры продаж это подтверждают.
Заключение
Вот такой получился итог 2025 года: в антирейтинг попали проекты с разными концепциями, разными ценами и разными районами. Но общий вывод простой: рынок не прощает слабую локацию, спорную архитектуру в не той среде, отсутствие двора и ощущение “стройка стоит”. Можно сколько угодно говорить про бизнес-класс, но если покупателю некомфортно даже представить жизнь в этом доме — продажи не спасут ни рассрочки, ни скидки.
А вам я желаю в 2026 году покупать только сильную недвижимость — ту, которая будет радовать вас каждый день и не превращаться в головную боль. Пусть у каждого, кто читает и смотрит, появится минимум одна дополнительная квартира: у кого-то первая, у кого-то инвестиционная, у кого-то — просто шаг в более комфортные условия. Остаёмся на связи.
А какие ЖК вы считаете самыми провальными в 2025 году? Пишите свои версии в комментарии!
На связи был Антон Ширшов, остаемся на связи!