Что ждет рынок недвижимости в 2026 году? Какие условия будут на рынке первичной недвижимости? Стоит ли использовать семейную ипотеку? Виктор Зубик, основатель компании Smarent, ответил на самые разные вопросы подписчиков.
В этой статье:
- Почему 2026 год называют одним из самых сложных и неопределенных для рынка недвижимости?
- Ответы на вопросы
Почему 2026 год называют одним из самых сложных и неопределенных для рынка недвижимости?
2026 год, вероятно, станет одним из самых сложных и неопределенных периодов для рынка недвижимости. Это достаточно очевидно по нескольким причинам. Прежде всего, семейную ипотеку фактически почти запретили. Дешевой ипотеки больше нет, но при этом нельзя сказать, что есть и дорогая ипотека. Причина в том, что Центральный банк за год снизил ключевую ставку примерно на 5 п.п., то есть почти на 25%.
При этом застройщики сейчас крайне неохотно дают рассрочки. На фоне этого у многих возникает вопрос: будут ли деньги перетекать с депозитов, на которых сейчас находится более 60 трлн руб., на рынок недвижимости. На этом фоне застройщики, конечно, начинают постепенно поднимать цены. Именно поэтому имеет смысл отдельно порассуждать о 2026 году и разобрать вопросы, связанные с рынком недвижимости. Это особенно актуально для тех, кто не решил жилищный вопрос в 2025 году и планирует покупку квартиры в 2026 году.
Важно также понимать, что многие покупатели недооценивают сопутствующие расходы. Речь идет о ремонте и меблировке. За 500 тыс. руб., как это было возможно в 2018 году, сейчас сделать ремонт уже не получится. Это существенный фактор, который влияет на реальную стоимость покупки квартиры, особенно в новостройке.
Если говорить о причинах хаоса, то одна из ключевых — это не слишком высокая, но все еще проблемная ключевая ставка. Год назад ставка была на уровне 21–23%, и рыночная ипотека доходила до 25%. В таких условиях вариантов субсидирования практически не было, и застройщикам приходилось сдерживать рост цен и активно предлагать рассрочки. По сути, 2024 год и часть 2025 года стали периодом рассрочек, и этим активно пользовались.
Были ситуации, когда застройщики предлагали рассрочку с ежемесячным платежом 0,5–1% от стоимости квартиры. Например, студия на старте продаж могла стоить около 7 млн руб., а ежемесячный платеж составлял 35–40 тыс. руб. При этом это была именно рассрочка, а не ипотека, и каждый платеж шел в погашение основного долга. Для сравнения, при ипотеке с таким же ежемесячным платежом за год в лучшем случае погашалось бы около 50 тыс. руб. тела кредита, тогда как при рассрочке — порядка 480 тыс. руб.
Сейчас девелоперы значительно ужесточили условия. Они требуют более высокий первоначальный взнос — зачастую 50%, а в лучшем случае готовы согласовать 40%. Рассрочки, если и предлагаются, то обычно максимум на 1 год. Это серьезно ограничивает возможности покупателей.
Дополнительную неопределенность вносит корректировка условий по семейной ипотеке. Многие застройщики по-прежнему пытаются «впихнуть» покупку в рамки семейной ипотеки, не анализируя реальные активы покупателя, его цели и стратегию. В результате семейная ипотека дорожает, а застройщики просто поднимают цены. Это хорошо видно на примере крупных игроков рынка, которые начали механически увеличивать стоимость квадратного метра.
Сейчас на рынке сформировалась высокая цена за квадратный метр. Многие стремятся купить жилье — в рассрочку, по семейной ипотеке или просто «пока цены растут». В результате значительная часть спроса ушла с вторичного рынка на первичный. Цены выросли, но остается открытым вопрос: какая из них действительно рыночная. Есть риск, что застройщикам придется либо снижать цены, либо учиться продавать дорого в текущих реалиях, что сделать крайне сложно.
Отдельная проблема — долги по рассрочкам, оформленным в 2024 году. Да, рассрочки платят, но не всегда и не везде. При этом при выдаче рассрочки кредитный рейтинг покупателя не оценивается, а сами рассрочки практически не застрахованы. Формальные страховки существуют, но реальных кейсов, когда покупатель смог бы выйти из рассрочки без потерь за счет страховой компании, практически нет.
Также усиливается недоверие к вторичному рынку. Многие покупатели считают, что лучше переплатить, но купить «надежное». Недвижимость для большинства — это не способ заработка, а инструмент сохранения капитала. Если актив кажется рискованным, от него стараются отказаться.
Дополнительным негативным фактором стало снижение арендных ставок. Квартиры стало сложнее сдавать, конкуренция выросла. Многие собственники перешли в стратегию «держать», так как продать объект сложно. Когда все пошли в аренду, ставки начали снижаться. Это ухудшает окупаемость: доходность падает, а расходы растут.
С 2026 года добавляется и фактор увеличения НДС — ставка выросла на 2 п.п., что в реальности является существенным повышением и дополнительно давит на рынок.
Нельзя не учитывать и конкуренцию со стороны альтернативных инвестиций. Депозиты, фонды ликвидности, ОФЗ выглядят для многих более понятными и консервативными инструментами. Спекуляции на недвижимости с использованием, например, семейной ипотеки выглядят особенно рискованно. При этом если цель — именно квартира для жизни, то логично инвестировать в квадратные метры, постепенно наращивая их объем. Но если цель — доход или спекуляция, многие все чаще смотрят в сторону фондового рынка, коммерческой недвижимости, ЗПИФов и других альтернатив.
В итоге нельзя четко сказать, каким будет вектор рынка в 2026 году. Ключевая ставка остается неизвестной величиной, а среднесрочные прогнозы Банка России регулярно не сбываются. У недвижимости есть временной лаг, и последствия пиковых ставок 2025 года в полной мере проявятся именно в 2026 году.
Дополнительные риски связаны с подрядчиками застройщиков, особенно малым и средним бизнесом, где возможна волна банкротств. У самих девелоперов также нарастают сложности, усугубленные действием моратория. В таких условиях застройщикам крайне сложно понять, в каком направлении двигаться: повышать цены, снижать их или манипулировать условиями продаж.
Любая стратегия несет риски. Снижение цен может вызвать всплеск спроса и вынудить снова поднимать стоимость, что уже не раз происходило. Однако подобные маневры плохо работают, особенно в сегменте бизнес-класса. Отдельно стоит отметить, что ситуации, когда застройщик начинает продавать объекты дешевле, чем на старте продаж инвесторам, подрывают доверие рынка и надолго запоминаются участниками.
Вопрос перетока денег в 2026 году уже поднимался ранее. Пока ответа «да» на него нет. Рынку недвижимости нужны новые покупатели, а деньги — это, по сути, новая кровь. Откуда появятся новые деньги, сказать сложно. Ипотечному рынку для перетока средств нужна ипотечная ставка около 12% годовых, а для этого ставка ЦБ должна быть примерно 10%. Такой сценарий маловероятен.
Кроме того, необходимо снижение цен на недвижимость, чтобы у людей появилась возможность накопить на первоначальный взнос. У многих основная сложность сейчас — именно накопление первоначального взноса, а не сама стоимость квартиры. Также требуется сокращение льготных ипотечных программ. Это может показаться нелогичным, но многие держат деньги на депозитах именно потому, что льготная ипотека обходится, например, в 6%. При депозитах под 15–20% гасить такую ипотеку просто невыгодно.
Ключевой вопрос — какая недвижимость способна обеспечить доходность выше 12% годовых после уплаты налогов и расходов. Здесь важно учитывать не только арендный поток, но и потенциальный рост стоимости объекта. Просто сравнивать рентный поток некорректно: это больше подходит для офисов, ГАБов или коммерческих объектов, где рост стоимости не всегда является приоритетом. В жилой недвижимости, напротив, именно рост стоимости играет ключевую роль.
Если смотреть на рынок в динамике, то у каждого периода был свой основной инструмент. В 2020–2021 годах это были льготные ипотеки. В 2022 году — покупки на вторичном рынке за наличные. В 2023 году и части 2024 года — снова льготные ипотеки. 2024 и 2025 годы стали годами рассрочек. А 2026 год, по всей логике, станет годом субсидированных ставок.
Если ставка ЦБ опустится в район 13,5–14%, застройщики смогут субсидировать ипотеку до уровня около 9%. Это потребует субсидирования порядка 5%, а при первоначальном взносе 30% — и вовсе 3,5–4%. Для этого достаточно увеличить цену квартиры примерно на 10%. С учетом уже завышенных цен застройщикам проще пойти именно этим путем, чем снижать стоимость квадратного метра.
В итоге застройщикам выгоднее продавать квартиры по высокой цене, наполняя эскроу-счета и закладывая субсидирование в маркетинговые расходы. Сценарий снижения цен маловероятен: банки этого не поощряют, а финансовую модель проекта определяют именно они. Главный риск в этой модели — доживет ли девелопер до момента сдачи дома и раскрытия проектного финансирования.
Таким образом, 2026 год с высокой вероятностью станет годом субсидированных ипотечных ставок. Это будет основной инструмент продаж, а не снижение цен. После этого логично перейти к разбору конкретных вопросов по рынку недвижимости.
Ответы на вопросы:
Напоминаем, что информация выражает исключительно мнение автора и носит информационно-аналитический характер. Все приведенные оценки, прогнозы и примеры по жилым комплексам являются субъективными и не гарантируют фактического исхода событий. Решение о покупке недвижимости каждый принимает самостоятельно, учитывая собственные цели, риски и финансовую ситуацию.
- Как вы оцениваете перспективы проекта «UNO Соколиная Гора»? Куплена студия под аренду и дальнейшую перепродажу, но смущает слабый рост цены по сравнению с проектами ПИК.
Для инвестора вообще не имеет значения, какая цена у объекта недвижимости на этапе строительства. Ключевая цена — это стоимость на момент выхода объекта на рынок: когда дом достроен, вложены деньги в ремонт и меблировку, сформирована инфраструктура, и объект получает реальную рыночную оценку.
Если бы стояла задача спекуляции на этапе строительства, это была бы отдельная история. Сейчас ПИК действительно поднимает цены в соседних проектах, так как у него есть возможность продавать в семейную ипотеку, плюс квартиры часто идут с отделкой. Но это совершенно не означает, что по этим же ценам — или даже с дисконтом 10–20% — получится продать квартиру на вторичном рынке.
Проект «UNO Соколиная гора» выглядит хорошим. Здесь есть станция МЦК, есть парк, постепенно формируется рынок за счет других застройщиков. Восточная часть Москвы в целом интересна именно из-за низкой конкуренции. При этом арендная ставка, по оценке, может быть в районе 60 тыс. руб., а возможно и ближе к 70 тыс. руб., поскольку предложение ограничено.
В аренде особенно важно смотреть не на количество проектов, а на баланс спроса и конкуренции. Там, где мало объектов, сдавать проще. В локациях с большим количеством студий и высокой конкуренцией, наоборот, возникают сложности со сдачей. Поэтому ориентироваться на рост цены на сайте застройщика не имеет смысла — это не дает полезной информации для инвестора.
- В конце прошлого года был куплен объект в проекте EVO Измайлово через Smarent Home. Как сейчас обстоят дела с этим проектом? Планируется ли отдельный эфир?
Да, отдельный эфир будет. Сейчас ожидаются финальные сроки передачи ключей от застройщика. Есть высокая вероятность, что сроки будут нарушены. Изначально объект обещали сдать до конца 2025 года, но этого не произошло. Предварительно сейчас называют сроки около лета 2026 года.
Это означает, что покупатели смогут претендовать на неустойку. По текущей судебной практике, если брать расчет исходя из ставки 7,2%, то при стоимости квартиры около 10 млн руб. за 100 дней просрочки можно получить порядка 500 тыс. руб. неустойки. Этот фактор важно учитывать при анализе проекта.
- Есть ли дополнительные чаты для собственников проектов Smarent Home? Можно ли сделать отдельный чат с новостями для владельцев?
Да, такой чат будет сделан. Ранее его не создавали осознанно, так как не было точной информации ни по срокам, ни по неустойке, и возникало бы слишком много вопросов без возможности дать четкие ответы.
Сейчас проект переходит в следующую фазу — в том числе в стадию работы с дизайн-проектами. Здесь как раз важно коллективное обсуждение. Планируется отдельный эфир, на котором вопросы будут разбираться уже с визуализацией и конкретными решениями, чтобы обсуждение не было формальным.
- Что сейчас происходит с проектами EVO Измайлова и Мираполис в рамках формата Smarent Home?
В рамках эксперимента с форматом Smarent Home в проекте EVO Измайлово были выкуплены три этажа под реализацию. Все апартаменты будут выполнены в едином стиле: ремонт, дизайн, меблировка. Формат предполагает дальнейшую среднесрочную и долгосрочную аренду.
Аналогичная логика применяется и в проекте Мираполис. В этих проектах клиенты покупают апартаменты на разных этажах, но четвертый, пятый и шестой этажи формируются как единый управляемый продукт — по сути, апартаментный блок в формате небольшой гостиницы.
Ключевой момент — есть договоренность с застройщиком о передаче ключей раньше основного потока, чтобы можно было заранее зайти в объекты и начать ремонт. Это критично для соблюдения сроков и запуска аренды.
- Мне 24 года, хочу купить первую недвижимость для проживания. Прописка не важна. Рассматриваю апартаменты: студия 24 м² за 8 млн руб. Как считаете, хороший вариант или есть что-то лучше?
Если рассматривать альтернативы, то, например, в том же ЖК EVO Измайлово можно взять апартамент около 30 м² примерно за 10 млн руб. Если рассуждать с позиции молодого человека и покупки для личного проживания, логичнее смотреть вариант с большей площадью и этажами повыше. Там проще сделать комфортную планировку и получить более удобный для жизни формат.
Кроме того, при покупке у застройщика есть шанс получить неплохую рассрочку — застройщика, как правило, можно «прогнуть» по условиям. Поэтому при бюджете около 10 млн руб. такой вариант выглядит предпочтительнее.
Если же бюджет строго ограничен 8 млн руб., без возможности увеличить сумму, тогда имеет смысл рассматривать N’ICE LOFT. В этом случае лучше искать не напрямую у застройщика, а переуступку, желательно с отделкой. Такие варианты могут стоить около 9 млн руб., но по ним часто возможен торг, так как многие собственники готовы уступать.
В целом сейчас большинство застройщиков продают объекты без отделки. Это связано с тем, что покупатели все меньше доверяют готовой отделке и предпочитают делать ремонт под себя.
- Почему в презентациях Smarent по квартирам не показывается полный разбор: стоимость покупки, ремонта, меблировки и итоговая доходность от аренды?
Такие расчеты Smarent не несут универсальной ценности, потому что у каждого инвестора своя точка входа. По собственным объектам можно показать все цифры, так как они известны детально. Но по клиентским объектам ситуация всегда разная: разная цена покупки, разные бюджеты на ремонт и меблировку, разные цели владения.
Для большинства инвесторов в жилую недвижимость ключевым фактором остается потенциальный рост стоимости объекта, а не только текущий арендный доход. Доходность можно корректно оценить только в точке выхода, а не в момент владения. Пока объект не продан, любые проценты остаются расчетными.
Если говорить усредненно, то чистый рентный поток по жилой недвижимости обычно составляет 5–7% годовых, по апартаментам у кого-то может доходить до 8%. Доходность на уровне 10% в текущих условиях маловероятна. Поэтому детальные расчеты по каждому объекту не дают дополнительной практической пользы.
- Взял евротрешку по семейной ипотеке у застройщика «Среда» в начале 2025 года. Сейчас они частично отказались от White box. Это признак проблем или просто оптимизация? Какое качество отделки ожидать при сдаче?
Застройщик «Среда» сейчас воспринимается как определенная «темная лошадка». По текущей информации, их цель — делать честный бизнес-класс или комфорт+. Они не стремятся к дорогим входным группам, мрамору и показным решениям. Акцент делается на базовые, но важные параметры: энергоэффективность, высоту потолков, качество строительства и работу управляющей компании.
Отказ от White box, скорее всего, связан не с проблемами, а с экономикой и спросом. Покупатели часто не воспринимают White box как преимущество. Когда стоит выбор: квартира за 15 млн руб. без отделки или за 16 млн руб. с White box, большинство выбирает первый вариант, так как не доверяет качеству предчистовой отделки и все равно планирует переделывать.
Кроме того, застройщик не может заранее точно спрогнозировать себестоимость White box на момент сдачи дома. Инфляция, рост стоимости работ, увеличение НДС — все это приводит к росту цен на ремонт. Уже сейчас ремонтные компании закладывают рост стоимости работ на 10–15% в 2026 году. В таких условиях отказ от White box выглядит логичным решением.
Каких-то системных проблем у застройщика не видно. Есть ожидание, что итоговое качество будет не хуже, а возможно и лучше, чем средний White box на рынке.
- Кто не успел воспользоваться семейной ипотекой до Нового года — что делать? Ждать 2026 год, новые условия или срочно покупать в январе?
Если семейная ипотека есть и срок ее действия заканчивается 1 февраля, логичнее действовать и покупать сейчас. Это отдельная тема, которая подробно разбиралась ранее. В январе ажиотаж, скорее всего, будет ниже, чем в декабре, и найти подходящий вариант вполне реально.
Важно понимать правила. Если семейная ипотека была оформлена до 23 декабря 2023 года на одного из супругов, есть возможность взять две семейные ипотеки — по одной на каждого. После 1 февраля семейная ипотека не отменяется, но будет выдаваться только одна на семью.
Если семейная ипотека оформлялась в 2024 или 2025 году на одного из супругов, без созаемщичества, то до 1 февраля 2026 года можно взять еще одну. Это рабочий сценарий.
Если говорить о конкретных вариантах, то, например, ЖК «Обручева 30» может быть интересным решением. Да, студия за 17 млн руб. выглядит дорого, но в формате 5 млн руб. собственных средств + 12 млн руб. по семейной ипотеке получается ликвидный объект на западе Москвы, рядом с метро и вузами. Такой объект хорошо подходит не для спекуляции, а для долгосрочного владения: проживания, аренды или использования под личные задачи, например, как кабинет.
В этом и заключается логика семейной ипотеки: не сравнивать ее с депозитами или ОФЗ, а использовать как инструмент для покупки объекта недвижимости в дешевом кредите с понятной долгосрочной ценностью.
Если рассматривать продолжение, например, EVO Измайлово, то можно взять вариант порядка 30 м² примерно за 10 млн. Если говорить о личном проживании, то логичнее смотреть квартиры большей площади и, по возможности, на более высоких этажах. Большая площадь дает больше вариантов для удобной планировки. Плюс есть возможность купить объект напрямую у застройщика и получить неплохую рассрочку — за условия, как правило, можно поторговаться.
- Есть идея купить двушку или трешку в пятиэтажке под реновацию с целью получить большую квартиру в новом доме. Насколько это разумная стратегия?
Идея рабочая, но с существенными временными рисками. Основная проблема — неопределенность сроков. Третья волна реновации может сместиться с 2029–2032 годов на более поздний период. При этом цены на такие квартиры уже сейчас завышены, так как премия за реновацию заложена заранее.
Дополнительные риски — качество будущего дома, состав соседей, сложности эксплуатации старого фонда и высокая цена входа. Стратегия возможна, но требует понимания, что ожидание может затянуться на годы. Альтернативой может быть участие в аукционах фонда реновации и поиск более ликвидных вариантов.
- Оцените потенциал роста проекта HIGH LIFE от «Пионера» на горизонте 5 лет.
Сейчас на вторичном рынке квартиры в High Life с отделкой предлагаются по цене около 800 тыс. руб. за м². На горизонте нескольких лет рост вероятен. В перспективе стоимость может приблизиться к 1 млн руб. за м² при условии качественной отделки.
Арендный потенциал евротрешки — порядка 350–450 тыс. руб. в месяц. Проект подходит для определенного образа жизни и аудитории, и именно это будет поддерживать его стоимость.
- Стоит ли продать квартиру в Надыме и переехать южнее, например в Тюмень?
Если есть цель переезда, то логично продавать квартиру в Надыме и покупать в Тюмени. Тюмень активно развивается и выглядит перспективно. Управлять недвижимостью удаленно сложно: любые аварийные ситуации, смена арендаторов и текущее обслуживание требуют присутствия.
Если цель — инвестиции, то нужно строить финансовую модель. Простой реинвест без дополнительных средств, как правило, невозможен. Ключевой вопрос — задача: проживание, аренда, инвестиции или сохранение капитала. Именно от этого зависит оптимальное решение.
- Вторичка в MYPRIORITY Басманный или первичка STONE Rise или Symbol? Что лучше выбрать для жизни или прироста цены, если цены примерно одинаковые?
Здесь все достаточно просто и упирается в исходные условия. Если есть вся сумма целиком и задача — жить, то приоритетом будет MYPRIORITY Басманный. Если полной суммы нет и важна выгодная рассрочка, то это однозначно Stone Rise. Если есть семейная ипотека и порядка 12 млн руб. собственных средств, то оптимальным вариантом будет Symbol.
В целом ошибка многих в том, что выбор пытаются свести к «черному или белому», тогда как правильный вопрос — какие именно условия у покупателя. Stone Rise больше подходит для аренды или для людей без семьи. Symbol — для семей с маленькими детьми, которым важны школы и детские сады. My Priority Басманный — это, прежде всего, вопрос локации: ЦАО, старый фонд, вузы, сложившаяся городская среда.
Все эти проекты в целом хорошие, и выбор зависит именно от задачи. При этом по Stone Rise есть возможность согласовать персональные скидки и условия через брокеров.
- Хочу попробовать себя в качестве брокера по недвижимости. С чего начать: видеокурсы, онлайн-курсы или обучение в агентстве?
Во-первых, стоит следить за стажировками и обучающими программами агентств — такие форматы периодически запускаются и бывают бесплатными. Во-вторых, крайне важно начинать практику: найти первых клиентов или знакомых и буквально «ногами» изучать рынок.
Оптимальный путь — посетить офисы продаж по всем сегментам: от эконома до премиума, изучить первичку и вторичку, походить по квартирам, пообщаться с застройщиками и брокерами. Пока человек не начнет физически изучать рынок и локации, будет казаться, что рынок постоянно растет и возможности упускаются. Это универсальный совет и для брокеров, и для покупателей.
- Куплена студия в 2022 году по ипотеке 2%. Сейчас хочется переехать в более просторную квартиру, но не хватает первоначального взноса. Что делать зумеру в такой ситуации?
Есть два рабочих варианта. Первый — если важно увеличить площадь и остаться в пределах МКАД, то стоит рассматривать вторичку, в том числе квартиры под реновацию или участие в аукционах. Это история именно для личного проживания, а не для инвестиций. Альтернатива — однокомнатная квартира в Новой Москве.
Второй вариант — сдать текущую студию. Этот вариант выглядит более рациональным: ипотека под 2% — это сильный актив, который будет дорожать. Сдача студии дает гибкость, сохраняется дешевая ставка, от которой не хочется отказываться. В этом случае логично сдать студию и снять себе жилье побольше там, где удобнее жить.
Если все же рассматривать покупку, то без продажи студии имеет смысл смотреть вторичку и готовиться к рыночной или субсидированной ипотеке, когда условия станут мягче.
- Какой ЖК в районе Павелецкой или Тульской надежный с точки зрения застройщика?
В первую очередь важно смотреть на цену — она должна соответствовать рынку и быть немного ниже. Надежными в локации выглядят проекты от застройщиков Эталон, ПИОНЕР, Tekta, Forma, Мангазея. По «Бруснике» есть вопросы, хотя проект на Павелецкой, скорее всего, будет достроен. По «Аквилону» и «Гранелю» в этой локации тоже есть определенные сомнения. По Level и MR серьезных вопросов нет — их проекты уже реализованы.
- Стоит ли рассматривать ЖК Smart Garden возле метро Прокшино для инвестиций или проживания?
Для инвестиций — нет. До метро далеко, под аренду проект не подходит, рост цены маловероятен. Частая ошибка — покупать «подешевле» в полях, а потом сталкиваться с тем, что объект сложно и сдать, и продать.
Хороший тест — задать себе вопрос: хотелось бы самому там жить и ежедневно добираться до метро? Если ответ отрицательный, то вряд ли арендатор или будущий покупатель будет готов платить за такую локацию. Иногда лучше не купить вовсе, чем вложиться в непонятный проект. При этом управлять объектом под аренду может быть сложно из-за дальнего расположения квартиры, в таком случае проще передать его в руки профессионалов.
- Стоит ли покупать однушку с хорошим ремонтом в старом доме или лучше взять меньшую квартиру с ремонтом в новом?
Для личного проживания однокомнатная квартира в старом доме, например 1970-х годов постройки, будет лучше, чем студия меньшей площади в новом доме. С точки зрения комфорта и жизни это более разумный выбор. Инвестиции и аренда — отдельная история, но для себя однушка предпочтительнее.
- Может ли муж взять IT-ипотеку, а затем стать созаемщиком жены по семейной ипотеке после рождения ребенка?
Единственный способ воспользоваться и IT-ипотекой, и семейной — не быть друг у друга созаемщиками. Если IT-ипотека оформлена после 23 декабря 2023 года, то после 1 февраля муж уже не сможет быть созаемщиком по семейной ипотеке супруги. Чтобы оформить семейную ипотеку, придется полностью погасить предыдущую льготную ипотеку.
Это важный риск нового закона. Многие рассчитывают сначала взять IT-ипотеку, а затем семейную, но на практике это часто невозможно. Если брать IT-ипотеку, логичнее сразу брать объект побольше — например, евротрешку около 50 м² в сформированном районе с инфраструктурой.
- Реально ли сдавать студию на улице Руставели вместе с подземным машиноместом?
Скорее нет. Арендатор студии — это, как правило, человек без автомобиля, которому важна близость к метро. Студия с обязательным машиноместом — сложный продукт. Инвестиции в машиноместа в целом больше подходят для роста капитала, а не для аренды. Сдавать отдельно квартиру и отдельно машиноместо — нормальная стратегия, но связывать их в один лот неэффективно.
- Какое будущее у проекта Injoy от «Эталона» с учетом изменений застройщика?
Смена застройщика несколько раз — негативный фактор, как ремонт, который делали разные подрядчики. Тем не менее локация у проекта хорошая, цены выглядят адекватными, застройщик торгуется. Рассматривать проект можно, а в следующем году возможны дополнительные скидки. Более детальную оценку стоит делать после дополнительного изучения девелопера.
- Насколько тема аукционов подходит для обычного человека? Можно ли там заработать?
Нет. Аукционы изначально созданы для того, чтобы человек мог купить квартиру для собственного проживания. Рассматривать их как спекуляционный инструмент — ошибка. Покупка квартиры под аренду возле метро может быть нормальной историей, но именно спекуляция через аукционы не работает.
Аукционы действительно менее доходны. Сам процесс понятный, можно получить цифровую подпись, разобраться в механике. Но важно учитывать, что зачастую требуется первоначальный взнос не менее 50% либо оформление рыночной ипотеки. С семейной ипотекой все сложнее. Кроме того, хорошие лоты быстро дорожают: цена в процессе торгов может существенно вырасти.
На практике часто происходит так, что квартира, которая изначально выглядит как выгодная — условно однокомнатная за 13 млн руб. — в итоге покупается за 18 млн руб. Это ключевая проблема аукционов: участники нередко покупают эмоционально и выше рыночной стоимости.
- Какие действия нужно предпринять застройщику после снятия моратория за несдачу дома в срок?
Если застройщик нарушает сроки, первое — не нужно создавать чаты жителей, писать эмоциональные посты или жалобы. Начинать следует с предсудебной претензии и работы с грамотным юристом. Важно фиксировать все письма от застройщика и не подписывать никаких дополнительных соглашений.
При приемке квартиры необходимо приходить с юристом и специалистом по приемке. Эксперт по приемке может сказать, что все в целом нормально и можно подписывать акт, а юрист позже объяснит, что после подписания акта взыскать неустойку уже невозможно. Поэтому акт приема-передачи подписывается только после устранения всех дефектов.
Если принято решение судиться, то до устранения нарушений акт подписывать нельзя. Неустойка взыскивается исключительно через суд, без неформальных договоренностей. С учетом ключевой ставки 16% даже при снижении судом до 8% сумма получается существенной.
Например, если квартира стоит 10 млн руб. и суд считает неустойку по ставке 7,5%, то за 100 дней просрочки сумма составит около 500 тыс. руб. Эти деньги могут компенсировать, например, ранее выплаченную дорогую ипотеку. В текущих условиях это выглядит справедливым.
- По ликвидности и арендному потенциалу: студия 28 м², ЖК Донской от ФСК. Нет первоначального взноса, есть семейная ипотека. Цена 6,5 млн руб. Стоит ли рассматривать?
Такая студия не является ликвидной. Высокая конкуренция, удаленность от метро и большое количество новостроек в локации делают объект сложным и для сдачи, и для продажи. Студия за МКАДом — это не инвестиционный продукт.
Студия — это объект внутри МКАД в плотной городской застройке рядом с метро. Покупка студии в «полях» за 6,5–7,5 млн руб. — это дорого. Такой объект либо не сдается, либо сдается за минимальные деньги, например за 20 тыс. руб. в месяц, с большим количеством рисков и проблем.
Люди в таких локациях покупают, как правило, двух- или трехкомнатные квартиры для жизни, когда не хватает бюджета на Москву. Это логично. Но студии там не востребованы.
Подобные примеры уже разбирались ранее на других проектах. Даже покупка студии за 4 млн руб. с отделкой на растущем рынке показала доходность на уровне депозита и инфляции. А покупка студии почти за 7 млн руб. в низкокачественном ЖК — особенно от застройщика ДСК — выглядит крайне слабым решением.
- Если не получилось воспользоваться семейной ипотекой, но есть небольшой капитал, есть ли смысл купить однокомнатную квартиру в Новосибирске под аренду?
Возникает сразу много вопросов. Есть ли экспертиза в этом городе, кто будет заниматься подбором, проверкой документов, оформлением сделки, сдачей в аренду. Удаленное инвестирование — это множество нюансов и рисков.
В такой ситуации логичнее либо оставить деньги на депозите, либо рассматривать другие инструменты. Покупка парковки за 6 млн руб. также не выглядит разумной.
Более реалистичный сценарий — субсидированная ипотека. Она уже появляется на уровне около 15%, а в перспективе может опуститься до 9–10% на срок около 5 лет. Уже сейчас у крупных застройщиков есть предложения по субсидированной ипотеке со взносом 50% под 9%. Это может быть вариантом сохранения капитала в недвижимости. Либо средства можно временно подержать на депозите.
- Что можно купить за 10–11 млн руб. после продажи квартиры в другом городе, чтобы объект вырос в цене через 3–5 лет и при необходимости в нем можно было пожить?
Это сложный вопрос, который лучше разбирать индивидуально. В Сколково за 10–11 млн руб. сейчас сложно купить даже студию в хороших проектах. Варианты вроде ЖК Инновация выглядят слабо, в том числе из-за проблем с парковкой и застройщика.
Можно рассматривать отдельные студии или объекты на вторичном рынке, но универсального ответа здесь нет. Сколково уже дорогой район, и появление метро вряд ли приведет к резкому росту цен — это ожидание уже заложено в стоимости.
Подобные подборы требуют анализа конкретных объектов, сочетания первичного и вторичного рынка и оценки сценариев проживания и роста цены.