Тяжба Ларисы Долиной против купившей у нее квартиру Полины Лурье, завершившаяся постановлением Верховного суда, возымела продолжение. Претензии эстрадной певицы к покупательнице, а ныне собственнице жилья, теперь сводятся к требованию оплаты эксплуатационных и коммунальных расходов. Правда, претензии эти как кот Шредингера – не то есть, не то нет: адвокат Долиной их отвергает, а противоположная сторона признает. В любом случае, стоит разобраться в такой ситуации, когда квартирой владеет один человек, а фактически живет другой, – кто должен платить за ЖКУ?
Квартплату платит собственник, а коммуналку – жилец
По общему правилу, с момента регистрации договора купли-продажи в Росреестре владелец жилья должен платить квартплату – независимо от того, жил он в квартире или нет.
Имущественное право здесь является первоочередным, говорит Александр Тюгаев, основатель сервиса проверки недвижимости «Безопасносделка»: «Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по оплате ЖКУ лежит на собственнике с момента регистрации права в ЕГРН. В случае спора Долиной-Лурье, поскольку сделка признана законной с первого дня, для управляющей компании ответственным плательщиком все это время являлась Полина Лурье. Даже если она не имела доступа к жилью, долги по капремонту, отоплению и содержанию дома будут взыскиваться именно с нее как с титульного владельца, согласно ст. 210 ГК РФ. Но за потребляемые ресурсы – воду, газ, свет платить должен тот, кто их тратил. Если платила Долина — эти деньги ей не вернут, так как она фактически пользовалась этими ресурсами».
Подобные правила работают и при спорах о наследстве, разделе имущества и в других судебных делах, где происходит переход собственности. Арминэ Григорян, руководитель Московской коллегии адвокатов «Ваш партнер», не советует откладывать разбирательства по счетам ЖКХ в долгий ящик: «Даже при пустующей квартире остаются обязательными содержание, отопление, ОДН и капремонт. Пока спор по квартире рассматривается в суде, начисления продолжают идти. Если право собственности оспаривается, счета обычно выставляют текущему собственнику/нанимателю по лицевому счету. Но между сторонами спора расходы можно перераспределить, и тот, кто фактически пользовался жильем, обязан компенсировать уплаченное (ему можно вчинить иск на взыскание расходов/за неосновательное обогащение). Практичнее всего платить вовремя, сохранять квитанции и в процессе просить суд взыскать с оппонента вашу часть».
Можно нарваться на ответочку
Однако в случае тяжбы Долиной и Лурье, как сейчас принято говорить, «не все так однозначно»: квартира юридически переходила из рук в руки, и в течение полутора года суды выносили решение, что она должна принадлежать Долиной.
В спорных случаях мы можем увидеть «судебный пинг-понг», предупреждает Максим Парасочка, адвокат и управляющий партнер адвокатского бюро M.G.P. Group: «На самом деле искового заявления Ларисы Александровны Долиной по поводу оплаты ЖКХ никто не видел, но, если оно будет подано, ситуация сложится двоякая. Ведь, в свою очередь, у Полины Лурье может возникнуть право признать требования по взысканию денежных средств необоснованными, поскольку фактически жилплощадь в Ксеньинском переулке занимала Лариса Александровна. Решение суда первой инстанции от 28 марта 2025 года о признании сделки недействительной, пройдя апелляционное обжалование, вступило в законную силу в сентябре 2025 года. С этого момента Долина имела возможность обратиться в Росреестр и вновь переоформить на себя соответствующее право собственности».
Если Долина оформила-таки право собственности, вернув себе квартиру на период до 16 декабря 2025 года, когда состоялось заседание Верховного суда, то она и будет оплачивать все расходы за этот период. Если же нет, то, подав иск к Полине Лурье на взыскание расходов ЖКУ, певица может получить встречный иск.
Самые негативные для звезды сценарии озвучил Александр Тюгаев: «Поскольку Долина удерживала квартиру незаконно (что подтверждено решением о выселении), Лурье может потребовать возмещения всех эксплуатационных расходов как убытков (ст. 15 ГК РФ). Но самый тяжелый финансовый риск для проигравшей стороны — иск о взыскании рыночной стоимости аренды за весь период незаконного проживания. Для квартиры в Хамовниках эта сумма может исчисляться миллионами рублей».
Так что рычаги давления могут быть не только у бывшего собственника, но и у добросовестного приобретателя.
А случаи разные бывают…
С вопросом, «за чей счет банкет», а именно, кто будет оплачивать ЖКУ, люди сталкиваются не только в таких случаях, когда продавец продает им квартиру под влиянием мошенников, и суд отменяет сделку. Сложности с определением «крайнего» и оплатой счетов могут возникать в абсолютно разных ситуациях, например:
- Если квартира – наследственное жилье, на которое претендует сразу несколько родственников, причем одни из них прописаны и проживают, а другие нет. До момента вступления в наследство некоторые члены семьи могут перестать оплачивать счета, прятать их или, наоборот, использовать жировки как дополнительный аргумент, демонстрирующий их непосредственное участие в эксплуатации спорного имущества.
- Если не были вовремя разделены лицевые счета между собственниками, в том числе в некоторых случаях переставшими быть членами одной семьи, а все договоренности имели устный характер. В этом случае есть вероятность, что поверивший поговорке «свои люди – сочтемся» окажется единственным, кто исправно вносит свою долю.
- Если свежекупленная недвижимость оказалась с сюрпризом – поздно выявленной задолженностью по ЖКХ, и работники управляющей компании грозят владельцу отключением электроэнергии или блокированием канализации. На деле, если продавец квартиры оставил долги и выехал в неизвестном направлении, взыскать с него причитающееся проблематично. Чаще всего новые собственники, вздыхая, сами ликвидируют задолженность перед УК, не желая обращаться в суд. Хотя за тот период, что старый хозяин владел недвижимостью, именно он является должником и должен платить по закону и квартплату, и комммуналку.
- Когда добросовестный приобретатель или наследник не может попасть в жилое помещение и использовать его по собственному усмотрению, так как проживающие там чинят ему препятствия, при этом счета не оплачиваются, а ресурсы тратятся, накапливаются пени.
- При приобретении залогового имущества – квартиры, на которую наложен арест и которая будет выставлена на торги. Несмотря на применение ареста судебным приставом-исполнителем, это не приостанавливает обязанности должника (залогодателя) оплачивать счета по коммуналке. Он должен это делать до момента возникновения права собственности у покупателя.
Как избежать подобных коллизий
Что же в итоге делать покупателям недвижимости? Юристы советуют не верить никому на слово, а проверять базу судебных приставов. Если долг по коммунальным платежам довели до суда, он там появится. Проверить можно любого гражданина, зная его ФИО. Сделать это стоит и покупателям, и тем, кто хочет вступить в наследство, оставшееся от родственников – чтобы вместо богатого рантье не оказаться банкротом.
Не лишним будет обратиться в УК и ТСЖ. А при сделке с продавцом нужно обговорить и сроки освобождения жилого помещения, и предоставление подтвержденной информации об оплате счетов, включая месяц выезда из квартиры. К сожалению, случаи, когда собственники, получив залог или достигнув договоренностей, сразу же переставали платить ЖКУ, отнюдь не редки.
Экономия на ЖКХ: за что можно не платить и как перестать получать ненужные услуги?
«Сколько получу, за столько и заплачу». Как пересчитать оплату за услуги ЖКХ?
Как уменьшить расходы на «коммуналку»: простые и сложные варианты
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости